При оформлении наследства на квартиру или дом многие уверены: раз есть завещание или родственная связь — значит, проблем не будет. Но, как показывает практика, даже «по закону» наследники могут остаться без причитающегося жилья. Почему так происходит и как этого избежать — разъясняет Росреестр.
Квартира завещана третьим лицам
В соответствии с п. 1 ст. 1119 ГК РФ, завещатель вправе свободно распоряжаться своим имуществом, включая право:
- определить круг наследников;
- указать доли;
- лишить кого-то наследства вовсе.
Причём он не обязан уведомлять родственников о содержании завещания. В результате даже самые близкие родственники могут узнать о передаче квартиры постороннему лицу уже после смерти наследодателя.
Можно ли оспорить завещание? Да, но только в суде — и только после открытия наследства. До этого момента любые споры бессмысленны: завещание — это тайна, защищённая законом (ст. 1124 ГК РФ).
Обязательная доля в наследстве
Даже если квартира полностью завещана другому человеку, некоторые наследники всё равно имеют право на часть имущества, независимо от содержания завещания. Согласно ст. 1149 ГК РФ, на обязательную долю претендуют:
- несовершеннолетние или нетрудоспособные дети;
- нетрудоспособные супруги;
- нетрудоспособные родители;
- иждивенцы наследодателя.
Им положено не менее половины доли, которую они получили бы при наследовании по закону.
Наследство с долгами: что делать?
На первый взгляд — всё просто. Получаешь квартиру, оформляешь право собственности и живёшь. Но бывают случаи, когда вместе с квартирой к наследнику переходят и долги умершего. Согласно п. 1 ст. 1175 ГК РФ, наследник отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему имущества. Поэтому:
- если долги превышают стоимость квартиры — можно отказаться от наследства (ст. 1157 ГК РФ);
- если имущества несколько, долги распределяются пропорционально.
4. Муниципальная квартира — не наследуется Если умерший жил в квартире по договору соцнайма, то юридически жильё остаётся в собственности государства. Оно не включается в состав наследства. Однако, как указано в ч. 1 ст. 69 ЖК РФ, любой из дееспособных членов семьи может вступить в права нанимателя, если: • проживал с умершим; • имел регистрацию; • не возражает против этого ни один другой зарегистрированный жилец. Это право нужно оформить через орган, выдавший договор найма — с документами, подтверждающими проживание и родство.
Наследуемая квартира в ипотеке
Ипотечное жильё — особый случай. Даже если квартира была в собственности наследодателя, но оставалась в залоге, то права банка сохраняются. Согласно ст. 35 закона № 102-ФЗ «Об ипотеке», кредитор может потребовать погашения остатка долга, а при отказе — продать квартиру с торгов.
Исключение: если на ипотеку оформлена страховка жизни и трудоспособности, страховая компания погашает задолженность. Это зависит от условий договора.
Что делать, чтобы не остаться без жилья
Чтобы не потерять имущество, которое по праву должно перейти к вам:
- проверьте, есть ли завещание;
- уточните, кому положена обязательная доля;
- сделайте нотариальный запрос о наличии долгов;
- не спешите принимать наследство без проверки условий;
- подайте заявление о принятии наследства строго в течение 6 месяцев (ст. 1154 ГК РФ);
- если квартира была по соцнайму — подтвердите своё право стать новым нанимателем.
Где проверить завещание, долги и ипотеку
- Бюро кредитных историй — для проверки долгов
- Нотариальная палата — чтобы выяснить, есть ли завещание
- Федеральный реестр сведений о банкротстве — проверить задолженность
- Росреестр — уточнить статус квартиры, обременения, форму собственности
Рекомендую также прочитать нашу статью о новом законе о биометрии при сделках с недвижимостью — в ней рассказываем, как с 1 июля 2026 года будет использоваться биометрия вместе с электронной подписью для защиты прав собственников и предотвращения мошенничества.
Заключение
Оформление наследства — это всегда не только эмоционально, но и юридически непростой процесс. Один неверный шаг, и квартира может уйти в счёт долгов или по завещанию другим людям. Чтобы не остаться ни с чем, важно заранее разбираться в нюансах закона, вовремя подавать документы и, при необходимости, обращаться к юристу. Юрист Субботина Галина Николаевна Если вы оформляете наследство и не хотите остаться без жилья — обращайтесь. Я и моя команда помогу разобраться, защитить ваши интересы и сэкономить время.
