Расторжение брака — тяжелый процесс сам по себе, а общая ипотечная квартира превращает его в финансовую головоломку. Продавать, выкупать долю или продолжать платить вместе? Каждый вариант имеет серьезные налоговые последствия, о которых часто забывают в пылу конфликта.
1. Продажа и закрытие кредита
Самый радикальный, но часто самый простой путь. Квартиру продают, вырученными средствами гасят ипотечный долг, остаток делят пополам. Все обязательства перед банком прекращаются.
Что с налогами?
- НДФЛ (13%): Платится с вашей доли дохода от продажи, если квартира была в собственности менее пяти лет (иногда трех). Налоговая база — разница между ценой продажи и документально подтвержденными расходами на покупку (ваш первоначальный взнос + погашенная часть кредита).
- Важный нюанс: При продаже общего имущества супругов каждый освобождается от налога со своей половины дохода, если соблюден минимальный срок владения.
2. Выкуп доли одним из супругов
Второй супруг получает денежную компенсацию (обычно 50% от текущей рыночной стоимости за минусом непогашенной ипотеки), а квартира и кредит полностью переоформляются на покупателя. Требуется обязательное согласие банка.
Что с налогами?
- Для получающего компенсацию: Эти деньги не облагаются НДФЛ, так как являются разделом имущества, а не доходом (п. 5 ст. 217 НК РФ). Это ключевое преимущество.
- Для выкупающего: Сохраняется право на получение имущественного налогового вычета по будущим платежам, если лимит не был исчерпан ранее.
3. Сохранение общих долей и кредита
Наименее популярный у банков вариант. Квартира и долг делятся на доли (чаще 50/50). Платежи по кредиту и право собственности становятся долевыми. Банки часто требуют переоформления договора.
Что с налогами?
- Имущественный вычет: Каждый супруг может претендовать на вычет только со своей доли уплаченных банку процентов и основного долга.
- При последующей продаже: Каждый будет платить НДФЛ самостоятельно, исходя из срока владения своей долей и понесенных расходов.
Главное, что нужно сделать в любом случае: прежде чем заключать соглашение или идти в суд, получите письменное согласие банка на выбранную схему. Без этого даже судебное решение может оказаться неисполнимым.
Запутались в разделе ипотеки?
Евгений Константинович Колоколов, юрист по семейным и жилищным спорам, поможет составить соглашение, провести переговоры с банком и минимизировать налоговые потери.
