Действующим законодательством в целях защиты имущественных прав несовершеннолетнего ребенка установлен усложненный механизм отчуждения принадлежащего ребенку недвижимого имущества. Так, если на несовершеннолетнего зарегистрировано право собственности на квартиру, земельный участок либо иную недвижимость, то, для того, чтобы данное имущество продать, необходимо получить предварительное разрешение органа опеки. Разрешение может быть выдано только при предоставлении родителями обязательства приобрести равноценный объект недвижимости на имя ребенка.
В целях получения указанного разрешения родителям нужно представить в управление администрации муниципального образования по защите семьи и детства (орган опеки) следующие документы: выписка из ЕГРН на принадлежащий ребенку объект, отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости, предварительный договор купли-продажи данного объекта, выписка из ЕГРН на объект, который будет приобретен на имя ребенка взамен отчуждаемого, отчет об оценке приобретаемого объекта, предварительный договор купли-продажи на приобретаемый объект.
Либо, если в собственности родителей имеется иной объект недвижимости, можно подарить его ребенку взамен отчуждаемого (полностью или долю, главное, чтобы по отчетам об оценке просматривалась равноценность объектов). В случае успешного получения согласия органа опеки можно наконец совершать долгожданную сделку (обязательно в нотариальном порядке) и регистрировать переход права.
В согласии органа опеки обычно дается двухмесячный срок на совершение встречной сделки по приобретению недвижимости для ребенка. И здесь возникает следующая ситуация: как будет реагировать орган опеки в случае, если встречная сделка совершена не будет? правильный ответ — никак. В законе нигде не прописан порядок действий органа опеки в указанной ситуации. В судебной практике попадались дела, когда орган опеки пытался в подобных случаях оспорить сделку по отчуждению имущества несовершеннолетнего. Иногда подобные иски даже удовлетворялись районными судами общей юрисдикции, однако решения первой инстанции неизменно отменялись региональными судами с мотивировкой об отсутствии у истца права на заявление в суд подобных требований.
Таким образом, компетентный публичный орган фактически лишен инструментария по реальному обеспечению имущественных прав несовершеннолетних при отчуждении принадлежащего им недвижимого имущества.
