Использование материнского капитала для улучшения жилищных условий накладывает на родителей важное обязательство: приобретённое жильё должно быть оформлено в общую собственность всех членов семьи. К ним относятся владелец сертификата, его супруг (супруга) и все дети.
Однако на практике это требование не всегда можно выполнить сразу. Рассмотрим основные сценарии.
Когда доли можно выделить сразу?
Это возможно, если жильё приобретается или строится:
- за наличный расчёт (без привлечения заёмных средств);
- с помощью собственных накоплений.
В этом случае право собственности на доли регистрируется одновременно с оформлением сделки купли-продажи или регистрацией права на построенный дом.
Что происходит при покупке жилья в ипотеку?
Если для покупки квартиры или дома используется ипотека, ситуация усложняется. По закону до полного погашения кредита собственником недвижимости является заёмщик (или созаёмщики-супруги), а не вся семья.
Банк накладывает на жильё обременение (залог), и распорядиться им (например, подарить долю ребёнку) без согласия банка нельзя. Поэтому распределить доли можно только после того, как кредит будет полностью выплачен и банк снимет залог.
Чтобы гарантировать защиту прав детей, закон требует от родителей дать письменное обязательство. Это документ, в котором родители обещают выделить доли детям в течение 6 месяцев после снятия обременения с недвижимости (погашения ипотеки) или после ввода дома в эксплуатацию.
Раньше такой документ требовалось заверять у нотариуса. Сейчас, если жильё находится в общей собственности супругов, соглашение о выделении долей не требует нотариального удостоверения. Это не является сделкой по отчуждению совместно нажитого имущества, поэтому достаточно простой письменной формы для регистрации в Росреестре.
Кому и в каком размере выделяются доли?
Владельцами долей должны стать:
- владелец материнского капитала;
- его супруг или супруга;
- все дети (включая тех, кто родился уже после использования средств маткапитала).
Размер долей законом строго не установлен. Родители могут определить его по соглашению. Главное — чтобы в результате сделки жилищные условия детей улучшились.
Последствия неисполнения обязательства
Выделение долей — это не просто формальность, а требование закона. За его исполнением следят Социальный фонд России (СФР), прокуратура и органы опеки.
Если проверка выявит, что доли не были выделены, семье грозят серьёзные последствия:
- возврат средств — семью могут обязать вернуть материнский капитал в бюджет;
- признание сделки недействительной — суд может отменить сделку купли-продажи. В худшем случае это приведёт к тому, что новому владельцу придётся выделять доли детям в своей собственности, что создаёт огромные юридические риски для всех участников рынка недвижимости.
