В августе проводил проверку для клиента, который хотел купить квартиру в Москве и до обращения ко мне внес аванс продавцу.
Причина обращения — нежелание продавца показать документы на квартиру до внесения предоплаты, а так как квартира очень понравилась нужно было понять нет ли рисков в ее приобретении.
Мне предоставили ЕГРН и договор купли-продажи, а также документы на квартиру.
Формально все документы были в порядке, однако я всегда проверяю не только текущего собственника, но и всех владельцев до него.
И как раз при проверке первого собственника выявил следующие обстоятельства:
1️⃣ дом является долгостроем и до завершения строительства первый застройщик обанкротился;
2️⃣ достраивать дом продолжило дочернее юрлицо, которое на момент продажи 1-му собственнику имело признаки банкротства, а именно по бух.балансу зафиксирован убыток в 1,5 млрд.руб, который увеличивается с каждым годом;
3️⃣ стоимость продажи 1-му собственнику не является рыночной, отклонение на 30% от рынка;
4️⃣ кредиторская задолженность на момент сделки 20 млрд.руб, а дебиторская всего 13 млрд., разрыв в 7 млрд. существенная сумма.
Таким образом, 1-я сделка от юрлица к физ.лицу имеет признаки недействительности с целью вывода ликвидного имущества по заниженной стоимости – соответствии п. 2 ст. 61.2 закона о банкротстве, а значит и последующие сделки имеют те же риски.
На текущий момент 1-й владелец не является банкротом, однако срок подозрительности для этой квартиры сохраняется до 2025г. и у покупателя перспектива потерять квартиру и свои деньги, либо 3 года оформлять страхование титула недвижимости, а это минимум 1% от сделки, т.е. 65 000,00 * 3 = 195 000,00 рублей, учитывая, что продавец скидок не делает.
При этом страхование не даст 100% защиты, уже есть практика когда отмена таких сделок не является страховым случаем.
Мой вывод был категоричен: отказаться от сделки по заключению договора купли-продажи именно этой квартиры.
Как оказалось продавец в курсе, что квартира проблемная и отказался вернуть покупателю аванс, заблокировав его в мессенджере.
В тоже время покупатель проявил должную осторожность и осмотрительность и с помощью выявленных мною рисков сохранил свои деньги, а по возврату аванса идет работа.
Как считаете лучше перестраховаться или решать проблемы по мере их поступления?
