Ситуации, когда человек живёт в квартире вместе с родственниками или бывшими членами семьи, но не является полноправным собственником, в Москве — не редкость. Особенно если речь идёт о неприватизированной квартире, то есть жилье до сих пор находится в собственности города, а граждане пользуются им по договору социального найма. И вот возникает вопрос: можно ли выкупить долю в такой квартире? А если можно — у кого и на каких условиях? Разберёмся по порядку.
Что такое неприватизированная квартира
Неприватизированная квартира — это жилое помещение, принадлежащее городу Москве или другому муниципалитету. Граждане проживают в ней на основании договора социального найма, а значит, не являются собственниками, а только нанимателями. Однако у таких нанимателей есть определённые права, включая право на участие в приватизации.
Доля в неприватизированной квартире: как такое бывает
Возможны случаи, когда в квартире проживают несколько человек: • часть из них приватизировала свою долю; • часть отказалась от участия в приватизации; • кто-то проживает на основании ордера или по решению суда, но не имеет доли в собственности. В итоге получается, что у части граждан есть право собственности, а у других — только право пользования. И если собственник захочет выкупить долю у другого участника или «разделить» квартиру — всё осложняется.
Можно ли выкупить долю в неприватизированной квартире? Если квартира полностью не приватизирована, то выкуп доли невозможен, потому что долей в юридическом смысле не существует. Неприватизированное жильё — это единый объект, которым распоряжается город. Поэтому никакой “части квартиры”, которую можно было бы купить у другого жильца, просто нет. Выкуп возможен только после приватизации.
А если один из жильцов отказался от приватизации? Если кто-то из зарегистрированных в квартире добровольно отказался от участия в приватизации, то он сохраняет пожизненное право пользования этим жильём, но не становится собственником. А вот если он хочет «продать свою долю», которой юридически нет — это невозможно. Единственный путь: убедить такого жильца добровольно выписаться или отказаться от права пользования через суд. Только после этого можно приватизировать квартиру полностью.
Когда можно говорить о выкупе доли? О выкупе можно говорить, если:
1. Квартира уже приватизирована, 2. Собственность оформлена в долях, 3. Один из сособственников хочет продать свою долю, 4. Остальные сособственники имеют преимущественное право выкупа. Тогда выкуп доли возможен — по рыночной цене или через суд, если речь идёт о незначительной доле и собственник ей не пользуется (см. ст. 252 ГК РФ). Что делать, если в квартире живёт человек, не участвовавший в приватизации Это частая история: квартира приватизирована одним из жильцов, а другие остались прописанными. Они могут мешать пользоваться жильём, препятствовать продаже, сдаче и т.д. Решения два: 1. Попробовать договориться — человек может добровольно выписаться и отказаться от прав пользования. 2. Обратиться в суд — при наличии оснований можно ограничить или прекратить право пользования. Важно: такие дела сложные и требуют доказательств, что человек не живёт, не участвует в оплате, имеет другое жильё и т.п. Выкуп доли у города Москвы — возможно? Да, но это другая процедура, если квартира полностью муниципальная. Город может продать жильё нанимателю, если: • договор социального найма заключён; • в квартире прописаны только члены семьи; • наниматель не имеет другого жилья; • есть согласие всех совершеннолетних жильцов. Это оформляется через департамент городского имущества. Такая возможность предусмотрена в рамках льготной приватизации или выкупа по рыночной цене (в зависимости от оснований).
Как оформить права и не потерять жильё Чтобы не оказаться в ситуации, где вы «живёте, но ничего не принадлежит», нужно:
1. Проверить статус квартиры — приватизирована или нет; 2. Выяснить, кто участвует в договоре соцнайма;
3. Определить, кто имеет право участвовать в приватизации;
4. Решить вопрос с теми, кто отказывается — через переговоры или суд;
5. После оформления собственности — рассматривать вариант выкупа долей между сособственниками. Кейс из моей практики Ко мне обратилась женщина: она жила в квартире, полученной по соцнайму с мужем и сыном. Муж умер, сын отказался от участия в приватизации, но продолжал жить в квартире. Женщина хотела приватизировать жильё, но не могла оформить всё на себя. Мы помогли подготовить соглашение: сын добровольно отказался от права пользования, подписал необходимые документы, и клиентка приватизировала квартиру полностью. После этого она оформила завещание и обеспечила защиту своих прав.
Вывод
Выкуп доли в неприватизированной квартире невозможен, пока не оформлена собственность. Но если квартира уже приватизирована, и вы хотите выкупить долю — это вполне реально, особенно если есть согласие другой стороны или основания для обращения в суд. Каждая ситуация индивидуальна, и без юридической оценки — легко попасть в тупик.
⸻
Если вы хотите разобраться со статусом вашей квартиры, оформить приватизацию или выкупить долю — я помогу. Юрист Субботина Галина Николаевна ✔ 10+ лет практики ✔ 120+ успешно оформленных объектов ✔ Специализация: недвижимость, доли, приватизация, суды по ЖК ✔ Член Ассоциации юристов России
