Установленная Гражданским кодексом РФ обязанность арендатора составлять акт приема-передачи имущества при прекращении договора аренды недвижимости не ограничивает его в возможности другими способами подтверждать тот факт, что он освободил помещения. Об этом говорится в Определении Верховного суда (ВС) РФ, в котором он разъяснил условия прекращения краткосрочных договоров аренды.
Право на расторжение
Как следует из материалов дела, АО “Бизнес-Недвижимость” и некоммерческая организация “Международный инновационный колледж” заключили 17 августа 2022 года договор аренды нежилого помещения площадью 528 квадратных метров сроком на три года. При этом, стороны не произвели его государственную регистрацию, в связи с чем вступило в силу условие его краткосрочности — со сроком на 11 месяцев с последующей пролонгацией до окончания трехлетнего срока действия договора, если одна из сторон заявит в письменном виде об отказе в его пролонгации не позднее, чем за 30 дней до окончания его срока действия.
Помещение передано и принято арендатором по акту приема-передачи от 17 августа 2022 года без замечаний и возражений, но 8 декабря 2022 года колледж направил арендодателю предложение о расторжении договора в связи с тем, что помещение невозможно использовать в планируемой арендатором деятельности. Но АО отказало в заключении соглашения о расторжении договора аренды ввиду отсутствия у арендатора права на односторонний отказ от договора по предусмотренным в нем основаниям.
В итоге арендатор 29 декабря 2022 года уведомил арендодателя об одностороннем отказе от договора аренды с 1 января 2023 года, составил акт возврата помещения, в котором отметил, что арендодатель отказался от подписания акта и что ключи от помещения переданы охраннику здания, который заверил подписью данный факт.
Через некоторое время АО обратилось в Арбитражный суд города Москвы (АСГМ) с иском о взыскании арендной платы за период с 1 января по 30 сентября 2023 в размере 4,2 миллиона рублей.
- Суд отметил, что нежилое помещение было принято арендатором по акту приема-передачи без замечаний и возражений, что доказательств, подтверждающих невозможность использования арендованного помещения по вине арендодателя, не имеется.
- Также суд посчитал, что наличие письменного уведомления о расторжении договора не имеет правового значения, так как ответчик не представил надлежащих доказательств возврата помещения арендодателю в период, за который истец предъявил требование о взыскании задолженности.
- Таким образом предъявленные требования арендодателя были удовлетворены, и долг с ответчика взыскан. Девятый арбитражный апелляционный суд и Арбитражный суд Московского округа оставили это решение без изменений.
Извлечение преимущества
- ВС РФ напомнил, что условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 43 постановления Пленума ВС РФ № 49 “О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора”).
- Далее ВС РФ согласился, что у ответчика отсутствовали основания для досрочного расторжения краткосрочного договора до истечения 11 месяцев со дня подписания акта прима-передачи, поэтому уведомление ответчика не повлекло прекращение арендных отношений с 1 января 2023 года.
- При этом ВС РФ отметил, что суды не исследовали надлежащим образом и не разрешили вопрос о том, продлилось ли действие договора аренды после истечения 11 месяцев, то есть после 18 июля 2023 года, и обратил внимание на то, что по условиям договора одна из сторон договора может отказаться от продления арендных отношений, сообщив об этом не позднее 30 дней до истечения 11 месяцев.
- В связи с этим ВС РФ указал, что воля арендатора на прекращение арендных отношений была выражена им в уведомлении, направленном арендодателю 29 декабря 2022 года, и доказательств того, что в последующем до истечения 11 месяцев срока аренды ответчик изменил свое решение, в материалах дела не имеется (тем более, что 30 декабря 2022 года колледж освободил помещение).
Таким образом ВС РФ указал, что направления арендодателю дополнительного уведомления об отказе в пролонгации договора аренды не требовалось, а суды не учли этот факт.
Далее ВС РФ согласился, что по смыслу пункта 2 статьи 655 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендованное недвижимое имущество должно быть возвращено арендодателю по акту приема-передачи (возврата). Но при этом подчеркнул, что установленная данной нормой обязанность сторон составлять акт возврата арендуемого имущества не свидетельствует о невозможности арендатора иными доказательствами подтверждать фактическое освобождение арендуемого помещения по истечении срока договора (Определения ВС РФ № 310-ЭС19-26908 и № 307-ЭС23-9843).
В итоге все судебные акты, принятые по этому делу были отменены, а само оно было направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
(Определение ВС РФ № 305-ЭС25-4276 по делу А40-290648/2023)
Источник: РАПСИ
