С 1 сентября 2025 года в силу вступают важные изменения в законодательстве о продаже жилой недвижимости. Владельцам приватизированных квартир стоит быть особенно внимательными: теперь при продаже жилья необходимо раскрывать информацию о бывших членах семьи, которые обладают пожизненным правом проживания в квартире. Эти данные станут обязательной частью сведений в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). А покупатели получат больше гарантий и смогут заранее узнать, кто имеет право жить в приобретаемом жилье, даже не будучи его собственником.
Что изменится с 1 сентября 2025 года
Собственник квартиры обязан:
- предупредить покупателя о гражданах, обладающих правом пожизненного проживания;
- предоставить документы, подтверждающие такое право (ордера, судебные решения, договоры и т.д.);
- указать этих лиц при подаче документов на регистрацию сделки;
- учесть их в выписке из ЕГРН, где будет отражено наличие обременения.
Если продавец скроет эту информацию, сделку можно будет оспорить, а нового собственника — обязать вернуть квартиру прежнему владельцу или выплатить компенсацию.
Кто такие «пожизненные жильцы»
Это лица, которые сохранили право проживания в квартире, даже не имея доли собственности. Обычно это:
- бывшие супруги или дети, отказавшиеся от приватизации в своё время;
- лица, зарегистрированные в квартире на момент приватизации;
- граждане, сохранившие право проживания по решению суда;
- жильцы, указанные в ордере, договоре социального найма или соглашении с собственником.
До 2025 года такие жильцы могли «всплыть» уже после оформления сделки, и покупатель ничего не мог сделать — только судиться. Теперь это исключается: информация будет обязательной к раскрытию до сделки.
Почему это важно покупателю
Представьте ситуацию: вы купили квартиру, оформили в собственность, заехали, а через неделю узнали, что в ней прописан пожилой родственник бывшего владельца. Он не только не собирается съезжать, но и имеет на это полное юридическое право. Такой сценарий — не редкость.
Раньше покупатель мог узнать о праве проживания только постфактум, уже после регистрации перехода права.
Что будет в ЕГРН
В расширенной выписке из реестра появится:
- ФИО лица с правом проживания;
- документ, подтверждающий это право (ордера, судебное решение и др.);
- статус — «пожизненно»;
- замечание об ограничении для собственника (нельзя выселить, если нет судебного решения).
Таким образом, покупатель будет осведомлён заранее, и риски при покупке квартиры уменьшатся в разы.
Что будет, если скрыть информацию
Если продавец намеренно не указал данные о пожизненно проживающем лице, последствия могут быть серьёзными:
- сделка будет признана недействительной;
- покупатель получит право потребовать возврата средств и компенсации;
- Росреестр может отменить регистрацию права собственности;
- продавец будет обязан компенсировать убытки.
Как продавцу подготовиться к продаже
Если вы планируете продать квартиру, рекомендуется:
✅ Изучить документы на приватизацию — кто участвовал, кто отказался, кто был зарегистрирован.
✅ Получить архивную справку о регистрации.
✅ Проверить наличие ордера, судебных решений или других оснований у бывших жильцов.
✅ Заказать выписку из домовой книги.
✅ Обратиться к юристу, если есть хотя бы один потенциальный риск.
В каких случаях сохраняется право проживания
Даже если человек не является собственником, его право на проживание может сохраняться, если:
- он отказался от участия в приватизации, но продолжает жить в квартире;
- имел право проживания на основании ордера или договора соцнайма;
- проживает по решению суда или нотариальному соглашению;
- является несовершеннолетним или нетрудоспособным родственником.
Эти основания будут признаваться законными, и новый собственник не сможет выселить такого жильца без судебного решения.
Что делать покупателю
🔍 Перед сделкой:
- всегда заказывайте расширенную выписку из ЕГРН;
- запрашивайте документы на приватизацию и регистрацию;
- проверяйте основания проживания всех зарегистрированных лиц;
- консультируйтесь с юристом при малейших сомнениях.
С 1 сентября 2025 года рынок недвижимости станет более прозрачным
С 1 сентября 2025 года рынок недвижимости станет более прозрачным. Новые правила защищают как покупателей, так и добросовестных продавцов. Главное — честность, внимательность и соблюдение закона. Покупка квартиры — это серьёзный шаг. А пожизненные жильцы, о которых вы узнаете слишком поздно, могут испортить не только сделку, но и годы вашей жизни. Теперь это можно избежать.
Если вы планируете продать квартиру или участвуете в споре о правах проживания — обращайтесь. Проверю документы, помогу собрать пакет для регистрации, защитить интересы и провести безопасную сделку.
Субботина Галина Николаевна
Юрист по недвижимости
Член Ассоциации юристов России
120+ выигранных дел
10+ лет успешной практики
