С 1 сентября 2025 года в силу вступают важные изменения в законодательстве о продаже жилой недвижимости. Владельцам приватизированных квартир стоит быть особенно внимательными: теперь при продаже жилья необходимо раскрывать информацию о бывших членах семьи, которые обладают пожизненным правом проживания в квартире. Эти данные станут обязательной частью сведений в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). А покупатели получат больше гарантий и смогут заранее узнать, кто имеет право жить в приобретаемом жилье, даже не будучи его собственником.
⸻
Что изменится с 1 сентября 2025 года
Собственник квартиры обязан: • предупредить покупателя о гражданах, обладающих правом пожизненного проживания; • предоставить документы, подтверждающие такое право (ордера, судебные решения, договоры и т.д.); • указать этих лиц при подаче документов на регистрацию сделки; • учесть их в выписке из ЕГРН, где будет отражено наличие обременения. Если продавец скроет эту информацию, сделку можно будет оспорить, а нового собственника — обязать вернуть квартиру прежнему владельцу или выплатить компенсацию.
⸻
Кто такие «пожизненные жильцы» Это лица, которые сохранили право проживания в квартире, даже не имея доли собственности. Обычно это: • бывшие супруги или дети, отказавшиеся от приватизации в своё время; • лица, зарегистрированные в квартире на момент приватизации; • граждане, сохранившие право проживания по решению суда; • жильцы, указанные в ордере, договоре социального найма или соглашении с собственником. До 2025 года такие жильцы могли «всплыть» уже после оформления сделки, и покупатель ничего не мог сделать — только судиться. Теперь это исключается: информация будет обязательной к раскрытию до сделки.
⸻
Почему это важно покупателю Представьте ситуацию: вы купили квартиру, оформили в собственность, заехали, а через неделю узнали, что в ней прописан пожилой родственник бывшего владельца. Он не только не собирается съезжать, но и имеет на это полное юридическое право. Такой сценарий — не редкость. Раньше покупатель мог узнать о праве проживания только постфактум, уже после регистрации перехода права. А суды, как правило, вставали на сторону тех, кто действительно имел основание на пожизненное проживание. Теперь, с 1 сентября 2025 года, выписка из ЕГРН будет содержать всю информацию о таких жильцах.
⸻
Что будет в ЕГРН В расширенной выписке из реестра появится: • ФИО лица с правом проживания; • документ, подтверждающий это право (ордера, судебное решение и др.); • статус — «пожизненно»; • замечание об ограничении для собственника (нельзя выселить, если нет судебного решения). Таким образом, покупатель будет осведомлён заранее, и риски при покупке квартиры уменьшатся в разы.
⸻
Что будет, если скрыть информацию ❗ Если продавец намеренно не указал данные о пожизненно проживающем лице, последствия могут быть серьёзными: • сделка будет признана недействительной; • покупатель получит право потребовать возврата средств и компенсации; • Росреестр может отменить регистрацию права собственности; • продавец будет обязан компенсировать убытки. Более того, сокрытие информации о таком жильце может быть расценено как мошенничество, особенно если у покупателя уже возникли убытки.
⸻
Как продавцу подготовиться к продаже Если вы планируете продать квартиру, рекомендуется: ✅ Изучить документы на приватизацию — кто участвовал, кто отказался, кто был зарегистрирован. ✅ Получить архивную справку о регистрации. ✅ Проверить наличие ордера, судебных решений или других оснований у бывших жильцов. ✅ Заказать выписку из домовой книги. ✅ Обратиться к юристу, если есть хотя бы один потенциальный риск.
⸻
В каких случаях сохраняется право проживания Даже если человек не является собственником, его право на проживание может сохраняться, если: • он отказался от участия в приватизации, но продолжает жить в квартире; • имел право проживания на основании ордера или договора соцнайма; • проживает по решению суда или нотариальному соглашению; • является несовершеннолетним или нетрудоспособным родственником. Эти основания будут признаваться законными, и новый собственник не сможет выселить такого жильца без судебного решения.
⸻
Что делать покупателю 🔍 Перед сделкой: • всегда заказывайте расширенную выписку из ЕГРН; • запрашивайте документы на приватизацию и регистрацию; • проверяйте основания проживания всех зарегистрированных лиц; • консультируйтесь с юристом при малейших сомнениях.
⸻
Вывод С 1 сентября 2025 года рынок недвижимости станет более прозрачным. Новые правила защищают как покупателей, так и добросовестных продавцов. Главное — честность, внимательность и соблюдение закона. Покупка квартиры — это серьёзный шаг. А пожизненные жильцы, о которых вы узнаете слишком поздно, могут испортить не только сделку, но и годы вашей жизни. Теперь это можно избежать.
⸻
Если вы планируете продать квартиру или участвуете в споре о правах проживания — обращайтесь. Проверю документы, помогу собрать пакет для регистрации, защитить интересы и провести безопасную сделку. Субботина Галина Николаевна Юрист по недвижимости Член Ассоциации юристов России 120+ выигранных дел 10+ лет успешной практики
