Необходимость (!) написания этой заметки вызвана следующим: обслуживаю риэлторов из Саратова (и тех, кто пострадал от их действий :), делаю для них договора купли-продажи (ДКП) домов, квартир и т.д. И постоянно наблюдаю у заказчиков стремление упростить договор в части описания продаваемого объекта. Пишут (упрощаю): «продали дом в нормальном состоянии, в том виде как есть и Покупатель всё осмотрел, с качеством дома согласен». А если делают акт приёма-передачи дома (квартиры), то и он является в 99% случаев лишь выдержкой из ДКП: дом — передали, деньги — получили, претензий по качеству дома — не имеем, всем спасибо, «конвой-свободен». Но проходит месяц-другой: потекла крыша, появились трещины в стенах, грибок. Что делать в этом случае? — читать гражданский кодекс, потому что согласно ст. 479 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. Далее, согласно 475 ГК РФ 1. Если недостатки товара не были оговорены продавцом, то покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы… И как результат: покупатель обращается в суд, расторгает этот договор купли-продажи дома и взыскивает с продавца деньги (более точно: получает решение о взыскании денег, а вот самих денег может и не получить, потому что продавец к этому времени уже обанкротился. Но речь не об этом).
Вопрос: а что же тогда делать продавцу и покупателю при заключении договора купли-продажи недвижимости? Ответ: в договоре описывать все недостатки продаваемого дома, и делать это даже тогда, когда дом и старый, и трухлявый и вообще ему 100 лет в обед. Потому что (на примере автомобиля): сам по себе факт приобретения истцом автомобиля, бывшего в эксплуатации, не освобождает ответчика, как продавца товара, от обязанности передать покупателю товар надлежащего качества, позволяющего использовать его по прямому назначению. (Апелляционное определение СК по гражданским делам Кировского областного суда от 28 июля 2020 г. по делу N 33-2443/2020). Уж если даже к битым автомобилям такие требования, что уж говорить про дома и квартиры. Иными словами: да, машина — старая, да, дом — старый, но если в договоре указано, что на машине можно ездить (но не на разбор продаём), а в доме можно жить (а не на дрова его продаём), то и дОлжно ездить и жить, а не постоянно их ремонтировать. (Попутная мысль: если нет времени и лень делать нормальный договор, то пишите: машину продаю на разбор, на запчасти, а дом продаю на дрова. И проблем с юристами не будет).
А если этого не сделать? — вот пример из практики: истец обратился в суд, потому что в период проживания в доме выявились недостатки, которые, по их мнению, являются существенными и дающими им право на расторжение указанного договора… Из передаточного акта следует, что данный дом передан ответчицей истцам, а последними принят в том состоянии, в котором объект находится в настоящее время… Претензий по качеству дома стороны не имеют, о чем указано в приведенном акте, подписанном обеими сторонами….В период проживания в жилом доме выявлены недостатки объекта недвижимости: строение с помещениями в местах примыкания к основному строению не связаны монолитным поясом, таковой разорван, данное строение дало осадку с образованием сквозных щелей между ним и основным строением, возникли вертикальные трещины во всех помещениях, отсутствует гидроизоляционный слой кровельного покрытия….
Суд первой инстанции (и областной) отказал в иске, потому что при заключении сделки купли-продажи, истцы не были лишены возможности произвести осмотр дома, его наружного состояния и состояния кровли, однако данным правом не воспользовались, заключив договор на изложенных условиях с указанием на отсутствие взаимных претензий. При этом, исходя из объема, характера, степени выраженности имеющихся у спорного жилого дома недостатков и дефектов, истцы, осматривая и принимая жилой дом от продавца, не могли не знать о существовании таковых, поскольку данные обстоятельства могли быть установлены ими с достаточной степенью очевидности, специальных познаний в области строительства для этого не требовалось. Дело дошло до Верховного суда: который отменил решение 1 и 2 инстанции: “суд не указал, каким образом в момент заключения договора купли-продажи истцы могли установить наличие таких недостатков как недостаточная глубина заложения фундамента, использование при строительстве фундамента строительных материалов ненадлежащего качества, пропуски клеящего состава в швах кладки из газобетонных блоков”. И всё. Переводим с юридического языка на человеческий: то, что покупатель осмотрел дом и жаже головой кивает в знак одобрения — вовсе не говорит о том, что он (покупатель) согласен с качеством покупаемого дома, потому что покупатель:
- Не строитель, и ничего в этом не понимает.
- Может быть он стесняется возражать.
- А может быть он всё понимает, но специально решил обмануть продавца (бывает и такое)…
Обмануть продавца, который и сам, вместо того, что бы указать в договоре все недостатки продаваемого дома пишет: дом продали в надлежащем состоянии и в нём можно жить! (Жить, не не постояно заниматься его ремонтами!). Но ведь дом стоит так дёшево, потому что б/у, чего здесь не понятного? Верховный суд и здесь даёт ответ: » стоимость домовладения определена на основании отчта оценщика, при этом оценщик при проведении оценки осматривала жилое помещение, но какие-либо недостатки объекта не установилаи в отчете не отразила; цену дома оценщик определила сравнительным подходом и без учета повреждений (дефектов). Таким образом, цена договора определялась сторонами исходя рыночной стоимости жилого дома без учёта названых существенных недостатков». Выводы: нельзя просто формально взять и заполнить бланк договора купли-продажи дома или квартиры (и земли тоже нельзя). И если этот договор Вам делают в МФЦ или в банке — тем более нельзя, для них это — работа и чужие деньги, а пострадаете — Вы, продавец или покупатель. Вы можете обсудить все юридические нюансы договора (и адрес дома, и стоимость и аванс), но не указать того, что есть трещины в стене или грибок на кухне… И договор развалится в суде, а виноватым в этом будут лишь стороны его подписавшие.
