С 1 марта 2025 года вступает в действие Федеральный закон № 186-ФЗ от 22.07.2024, регулирующий строительство индивидуальных жилых домов с использованием эскроу-счетов. Согласно закону, деньги заказчика хранятся на эскроу-счете до завершения строительства. Обязательным условием для заключения договора является наличие у подрядчика уникального идентификатора в единой информационной системе жилищного строительства и раскрытие информации о строительстве в данной системе.
Финансирование строительства возможно как за счет собственных средств подрядчика, так и с помощью целевого кредита. В случае строительства дома за счет подрядчика, эскроу-счет открывается в любом банке по трехстороннему договору (подрядчик, заказчик, банк). После завершения строительства и регистрации права собственности, банк переводит деньги заказчика -подрядчику.
При строительстве за счет кредита, эскроу-счет открывается в банке-кредиторе, и средства заказчика используются для погашения кредита. При этом есть требования к договору строительного подряда. Он должен соответствовать требованиям законодательства об эскроу-счетах, содержать информацию о порядке узаконения жилого дома, содержать условия разблокировки средств.
Примерная форма «Договора строительного подряда, денежные средства в счет уплаты цены которого размещаются заказчиками на счетах эскроу, утверждена Минстроем РФ. Использование эскроу-счетов является необязательным. Решение о том, применять ли такую систему расчетов, принимается между подрядчиком и заказчиком.
Данная схема работает как с ипотечным кредитом, так и без него. Если заказчик оформляет ипотеку, средства также поступают на эскроу-счет. Это может происходить в рамках одного банка или между разными учреждениями — например, ипотека в одном банке, а эскроу-счет в другом. Также можно использовать материнский капитал. Кроме того, с 1 апреля 2025 года вступают в силу изменения в Налоговый кодекс РФ, освобождающие подрядчиков, работающих с эскроу-счетами в сфере ИЖС, от уплаты НДС.
