Самовольные постройки — объекты, возведенные с нарушением законодательных требований, — подлежат сносу в соответствии со ст. 222 ГК РФ. В статье детально разберем, как признать объект самовольным, инициировать его снос через суд или административный орган, а также в каких случаях требование о демонтаже отклонят.
1. Признание постройки самовольной: основания и процедуры
1.1. Критерии самовольности (п. 1 ст. 222 ГК РФ) Постройка признается самовольной, если она:
- Возведена на неправомерно занятой земле:
- Участок не оформлен в собственность, аренду или пользование в установленном порядке (например, нет договора аренды или свидетельства о праве собственности).
- Использование земли противоречит целям, указанным в правоустанавливающих документах (например, магазин построен на участке для ИЖС).
- Отсутствуют разрешительные документы:
- Нет разрешения на строительство (если оно требовалось на момент возведения объекта).
- Не согласована проектная документация с уполномоченными органами (например, с архитектурным отделом администрации).
- Нарушены строительные нормы:
- Отклонение от СНиП, СП, противопожарных правил (например, недостаточные отступы от границ участка).
Важно! Для признания объекта самовольным достаточно одного из перечисленных нарушений (п. 2 Постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44). 1.2. Порядок признания Судебный:
- Иск подается в рамках спора о праве собственности или отдельного требования о сносе.
- Суд применяет нормы о самовольной постройке по своей инициативе, даже если истец ссылается на другие статьи (п. 26 Обзора судебной практики ВС РФ от 16.11.2022).
Административный:
- Орган местного самоуправления действует на основании уведомления от надзорных органов (например, Росреестра) или заявления граждан.
- После проверки документов выносится решение:
- о сносе;
- о приведении объекта в соответствие с нормами;
- об отказе в действиях (п. 2 ст. 55.32 ГрК РФ).
2. Процедура сноса: судебный и внесудебный порядок
2.1. Через суд Кто может обратиться (п. 12 Постановления Пленума ВС РФ № 44):
- Собственник земли;
- Сосед, чьи права нарушены (например, из-за затенения участка);
- Прокурор;
- Орган местного самоуправления.
Этапы:
- Подготовка иска:
- Требования: признать постройку самовольной, обязать ответчика снести ее, взыскать судебные расходы.
- Доказательства: выписка из ЕГРН, заключение строительной экспертизы, фото- и видеоматериалы.
- Определение ответчика:
- Застройщик;
- Владелец объекта, если право зарегистрировано в ЕГРН;
- Собственник земли, если застройщик неизвестен (п. 13 Постановления Пленума ВС РФ № 44).
- Рассмотрение дела:
- Срок — не более 2 месяцев (ч. 1 ст. 152 ГПК РФ).
- Суд оценивает:
- наличие нарушений;
- возможность сохранения объекта (например, если нарушения незначительны);
- риск для жизни и здоровья граждан (п. 29 Постановления Пленума ВС РФ № 44).
Исполнение решения:
- Если ответчик уклоняется, ФССП организует снос за его счет (ч. 4 ст. 107 Закона № 229-ФЗ).
- Истец вправе провести снос самостоятельно, если это разрешено судом (ч. 3 ст. 174 АПК РФ).
2.2. Через орган местного самоуправления Условия для внесудебного сноса (п. 4 ст. 222 ГК РФ):
- Объект создан:
- на муниципальной или государственной земле;
- на частной земле, но угрожает жизни людей (например, аварийное здание).
Процедура:
- Получение уведомления о нарушении (например, от Роспотребнадзора).
- Проверка документов и выявление оснований для сноса.
- Вынесение решения с указанием срока демонтажа (3–12 месяцев).
3. Когда снос невозможен: исключения из ст. 222 ГК РФ
- Легализация:
- Право собственности признано судом (п. 3 ст. 222 ГК РФ).
- Пример: застройщик доказал, что нарушил нормы неумышленно и устранил недостатки.
- Дачная амнистия:
- Жилые дома на садовых участках, зарегистрированные до 01.09.2018 (ст. 22 ФЗ № 52-ФЗ).
- Условия: соответствие параметрам разрешенного строительства и права на землю.
- Отсутствие угрозы:
- Нарушения незначительны (например, недопустимый цвет фасада);
- Нет спора о границах участка (п. 29 Постановления Пленума ВС РФ № 44).
- Специальные объекты:
- МКД, религиозные сооружения;
- Гаражи, если заявление о предоставлении земли находится на рассмотрении (п. 7 ст. 18 ФЗ № 79-ФЗ).
4. Последствия сноса: правовые и технические аспекты
- Внесение изменений в ЕГРН:
- После демонтажа подается акт обследования для снятия объекта с учета (ч. 5 ст. 58 Закона № 218-ФЗ).
- Если снесена часть постройки, требуется технический план (ч. 6 ст. 58 Закона № 218-ФЗ).
- Возмещение убытков:
- Застройщик вправе требовать компенсацию, если снос вызван ошибками уполномоченных органов (ч. 15 ст. 51.1 ГрК РФ).
- Пример: администрация выдала разрешение, а затем признала объект самовольным.
- Риски для истца:
- Если суд откажет в сносе, расходы на экспертизы и госпошлину не возмещаются.
Важно! Перед обращением в суд проверьте судебную практику по схожим спорам и проконсультируйтесь с юристом. Это поможет избежать ошибок и повысит шансы на положительный исход дела.
