В Смольном ищут способы повышения доходов от городской недвижимости. Обсуждаются такие меры, как оптимизация льгот, повышение арендных ставок, увеличение выкупных цен и другие.
Варианты возможного увеличения доходов от использования государственного имущества в последние месяцы всё чаще обсуждают в Смольном, рассказали несколько чиновников городской администрации. В последние годы эти доходы и так стабильно растут, но это не повод расслабляться. Предложения, как их можно увеличить, звучат разные: сократить количество «льготников», которые имеют право на имущественные преференции, повысить стоимость выкупаемых собственниками зданий земельных участков под этими зданиями, активнее бороться с должниками, перейти на расчёт арендной платы за землю и объекты недвижимости на основе кадастровой стоимости и другие. Все эти предложения взяты в работу по поручению губернатора и сейчас детально рассматриваются Штабом по увеличению доходной базы бюджета Петербурга, созданным ещё в 2020 году для достижения целевого уровня доходов бюджета города в размере 1 трлн рублей. Впрочем, выйти на заветный триллион Северной столице удалось ещё в 2022 году, на 2 года раньше запланированного срока. И хотя пока ожидается, что в 2023 году заработать получится чуть меньше, чем в 2022–м, показатель всё равно будет десятизначным. Тем не менее штаб продолжает работу и сейчас занимается в том числе имущественными вопросами.
Льготы на оптимизации
Одна из предлагаемых мер — оптимизация преференций. Сегодня без торгов в аренду и безвозмездное пользование можно получить объекты для развития образования и науки, проведения научных исследований, защиты окружающей среды, развития культуры, искусства и сохранения культурных ценностей, физической культуры и спорта, обеспечения обороноспособности страны, производства сельскохозяйственной продукции, охраны труда, поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства и пр. Комитету имущественных отношений (КИО) поручено проработать возможность отказа от заключения договоров аренды и применения преференций для недобросовестных заявителей — тех, у кого есть задолженность перед городом (включая налоговую), подтверждённые в судах долги по зарплате, зарплаты ниже установленного в Петербурге минимума, отсутствующая (или нулевая) налоговая отчётность и т. п. В зоне риска и арендаторы, работающие по льготной ставке (с учётом социальной значимости вида деятельности), у которых силами комитета по контролю за имуществом были обнаружены нарушения.
Земля без дисконта
Пополнить казну предлагается также за счёт повышения выкупной стоимости земельных участков — до 100% от кадастровой или по рыночной. Сегодня собственник здания может выкупить участок под ним существенно дешевле. Так, если речь идёт о «промке», то это 25% от кадастровой стоимости. По планам авторов идеи, рост ставок должен увеличить доходы. Правда, в КИО не ответили на вопрос о том, на какой прирост доходов городской казны рассчитывают. Участники рынка же обращают внимание, что с повышением стоимости у города есть все шансы добиться обратного эффекта и снизить поступления по этой статье: если ценник будет высоким, то арендаторы просто перестанут приватизировать участки. Так, например, было в начале 2010–х. «В 2012 году цену выкупа подняли с 15 до 100%. В итоге в 2013 году план по сбору денег за продажу земли был не выполнен. Количество заявок на выкуп упало в разы — при росте цены выкупа земли кратно сокращается количество желающих её купить», — рассказывает один из знакомых с повесткой экспертов. Возобновить сделки удалось только тогда, когда для инвестконтрактов и промышленников ввели льготную ставку 25%. Впрочем, количество выкупаемых сегодня по этой статье участков несопоставимо с тем, сколько выкупали около 10 лет назад. Если тогда речь шла о сотнях сделок ежегодно, то сегодня — о десятках.
Как сообщили в КИО, собственниками объектов недвижимости в 2021 году было выкуплено 49 участков под ними общей площадью около 6,3 га и общей стоимостью 10,2 млн рублей, в 2022–м — 45 участков общей площадью около 6,5 га и общей стоимостью 12,8 млн, в 2023 году — 21 участок общей площадью 2,27 га и общей стоимостью более 7,5 млн рублей. «Выкуп участков проводится по заявительному принципу. Рыночное поведение потенциальных покупателей в текущих социально–экономических условиях, несопоставимых с условиями начала 2010–х годов, сложнопрогнозируемо», — прокомментировали в КИО. Ожидать ажиотажных продаж на фоне слухов о пересмотре цены сегодня не приходится — выкупить у города землю не так и просто. Особенно усложнился выкуп участков площадью более 1 га, на которые теперь пристально смотрят не только КИО, но и комитет по градостроительству и архитектуре (КГА), профильный вице–губернатор, а также и «малое правительство» Петербурга, говорят участники рынка. «При этом ни “малое правительство”, ни КГА, ни вице–губернатор никакими регламентами, не говоря уже о законах, не предусмотрены. Такой порядок установлен “по факту”, при этом в Земельном кодексе срок рассмотрения заявления на выкуп участка — 30 дней», — говорят юристы. По состоянию на конец июля в работе находятся 29 заявлений о выкупе участков, рассказали в КИО.
Всё по кадастру
Ещё одна обсуждаемая новация — переход к расчёту арендной платы за пользование городскими участками и объектами недвижимости на основе кадастровой стоимости. Точных сроков введения этой новации, как и других, чиновники не называют. В КИО напомнили, что Росреестром разработан проект изменений статьи 65 Земельного кодекса РФ, предусматривающий установление кадастровой стоимости в качестве единой основы для расчёта арендной платы за земельные участки с 1 января 2026 года. «Комитетом имущественных отношений в адрес Росреестра направлено письмо о поддержке проекта», — добавили чиновники. Не озвучивается и прогноз по росту доходов — «вопрос находится в стадии проработки». По данным КИО, в 2021 году от сдачи в аренду нежилого фонда в бюджет поступило 3,67 млрд рублей, от сдачи в аренду участков — 7,82 млрд рублей, в 2022–м — 3,7 млрд и 8,72 млрд, за первую половину 2023–го — 1,74 млрд и 4,81 млрд соответственно. Юристы отмечают, что озвученная Смольным идея может привести к резкому росту судебных дел об оспаривании кадастровой стоимости.
