Предположим, вы стремитесь улучшить жилищные условия, нашли подходящий вариант, но продавец предлагает указать в договоре купли-продажи цену ниже фактической. Подобные ситуации я до сих пор встречаю в своей практике и каждый раз я категорически НЕ рекомендую сделки с занижением. Но, ситуации бывают разными, такие сделки я проводила стараясь по максимуму страховать риски покупателя в ДКП. Ниже рассмотрим, зачем это нужно продавцу и какие риски будут у покупателя.
Какие мотивы у продавца?
Продажа недвижимости может облагаться налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Согласно статье 217.1 Налогового кодекса РФ, от уплаты налога освобождаются продавцы, владевшие недвижимостью в течение установленного минимального срока.
Минимальный срок владения составляет:
– Три года, если продается единственное жилье (с оговорками), недвижимость получена в дар или по наследству от близких родственников, приватизирована или приобретена по договору ренты с пожизненным проживанием.
– Пять лет во всех остальных случаях.
Если минимальный срок не соблюден, продавец обязан уплатить НДФЛ. Налогооблагаемая база определяется как цена продажи объекта. Доход можно уменьшить на сумму имущественного вычета (до 1 млн рублей) или на величину фактически произведенных расходов при покупке. Например, если продавец приобрел квартиру за 3 млн рублей два года назад и продает ее за 4 млн, налог составит 13% от разницы (1 млн рублей), то есть 130 тыс. рублей.
Если продавец владеет недвижимостью более пяти лет, налоговых обязательств не возникает, и просьбы о занижении цены маловероятны.
Какие риски для покупателя?
– Не все банки соглашаются на занижение стоимости при оформлении ипотеки. В случае согласия, в кредитном договоре указывается, что цель кредита – приобретение жилья и его неотделимые улучшения.
– При использовании государственных субсидий (военная ипотека, материнский капитал и т.п.) занижение цены недопустимо.
Размер субсидий, направляемых на погашение ипотеки, рассчитывается исходя из суммы, указанной в договоре купли-продажи. Таким образом, вы получите меньшую сумму, чем могли бы.
– Вы можете потерять право на имущественный налоговый вычет по ипотечным процентам, если в кредитном договоре указана цель не только покупка жилья, но и его улучшения.
– Налоговый вычет при покупке недвижимости также будет рассчитан исходя из заниженной суммы, указанной в договоре.
– При продаже недвижимости ранее установленного срока (3-5 лет) вы сами столкнетесь с необходимостью уплаты налога с продажи. – В случае признания сделки недействительной или возникновения претензий со стороны третьих лиц, вернуть, скорее всего, удастся только сумму, указанную в договоре. Доказать добросовестность в сделке с занижением цены будет затруднительно, так как продавец может заявить о принуждении к сделке. Подобные сделки свидетельствуют о недобросовестности участников.
По итогу плюсов для покупателя в таких сделках нет, а вот рисков очень много, вплоть до потери купленной квартиры и части денежных средств. Не стоит идти в такие сделки!
А если вы не хотите вникать во все тонкости при покупке квартиры или участка, но хотите быть уверенными в сделке, то всегда можете обратиться ко мне, юристу по недвижимости Анне Степановой.
