Законодательством нашей страны предусмотрена защита прав несовершеннолетнего. Поэтому для совершения сделок с долями ребенка в недвижимом имуществе предусмотрено несколько дополнительных правил.
Самым важным критерием сделок с долями несовершеннолетних является отсутствие ухудшения условий для ребенка, недопущение ущемления прав несовершеннолетнего. Другими словами, чтобы в результате совершения сделки ребенок не остался без жилья или с меньшим, либо без компенсации своей доли.
Для того, чтобы контролировать соблюдение этого условия, при совершении сделок с долями детей, необходимо получить разрешение от органов опеки и попечительства. Избежать получения такого разрешения не получиться, так как документ от органов опеки и попечительства предъявляется со всеми другими документами по сделке в Росреестр. И если разрешения нет, сделку не зарегистрируют.
Чтобы получить разрешение на сделку необходимо обратиться с заявлением органы опеки по месту регистрации несовершеннолетнего ребенка. В заявлении нужно указать характеристики старого и нового жилья (в случае покупки или обмена), обязательство наделить ребенка долей в новой квартире, указать на обстоятельства (в случае их наличия), которые позволяют совершить сделку с долей несовершеннолетнего без покупки нового жилья, обязательство компенсировать долю ребенка финансово и т.п. Также необходимо указать данные всех остальных собственников долей. То есть нужно мотивированно донести до органов опеки, что ребенок не получит менее того, что он имел в виде доли.
Перечень документов, которые необходимо приложить к заявлению в органы опеки лучше уточнить там, потому как в разных регионах, они могут быть различными. Основные: свидетельство о рождении или паспорт ребенка, документы о регистрации по месту жительства, правоустанавливающие документы на имеющуюся долю ребенка, сведения о новом (приобретаемом) имуществе, а также информация о кадастровой стоимости имеющейся недвижимости и приобретаемой.
Органы опеки и попечительства будут делать вывод о выдаче разрешения исходя из нескольких критериев:
- у ребенка будет новое жилье и доля в нем неравна или больше, чем имеющаяся;
- в финансовом смысле доля в новом жилье должна также превосходить или быть равной имеющейся доле;
- даже при соблюдении двух вышеназванных критериев, будут рассматриваться и иные условия, например, ситуация когда продается доля ребенка в квартире в центре города (вблизи места обучения и т.п.), а покупается квартира в соседнем поселке.
- отчуждается доля ребенка без покупки нового жилья, но при условии, что деньги с продажи этой доли будут перечислены на его счет, которыми ребенок смоет распоряжаться по достижении 18 лет/ либо с перечислением денег на счет ребенка и обязательством законных представителей о приобретении жилья ребенку (например, при переезде в другой город).
- приобретается новое жилье, где доля несовершеннолетнего будет менее, чем в имеющемся, однако, есть необходимость оплаты дорогостоящего лечения для ребенка. Пожалуй, это один из редких случаев, когда органы опеки могут допустить ухудшение условий при сделке с долями несовершеннолетнего. Однако в таком случае, необходимость оплаты лечения должна быть документально подтверждена.
Еще одним важнейшим моментом сделок с долями несовершеннолетних является обязательное нотариальное удостоверение сделок. При посещении нотариуса у законных представителей ребенка на руках уже должно быть разрешение от органов опеки. Нотариус может удостоверить уже имеющийся договор, но в большинстве случаев, договор составляется у нотариуса.
И так, сделку с долей несовершеннолетнего зарегистрируют в случае предоставления в Росреестр наряду с другими документами – разрешения от органов опеки, удостоверенного нотариусом договора.
Но также важно упомянуть о том, если в разрешении от органов опеки сдержится обязательство наделить ребенка долей в новом жилье, а такового не произведено, следовательно, нарушены интересы несовершеннолетнего, то сделку могут признать недействительной.
