Как самостоятельно проверить квартиру перед покупкой?

Квартиры нынче не дороги, а очень дороги. Многие покупатели стремятся сэкономить, в том числе на услугах риэлторов и юристов. Один из самых частых запросов – как самостоятельно проверить квартиру перед покупкой? 

Самый короткий и честный ответ на этот запрос – никак. Проверка жилой недвижимости на вторичном рынке требует скрупулезности, тщательности, специальных юридических знаний и практики. Разумеется, если вы стремитесь минимизировать риски по сделке и не хотите столкнуться с неприятными сюрпризами уже после приобретения квартиры. Мошеннические схемы становятся все виртуознее. Вероятность стать жертвой одной из них возрастает многократно, если работа с договорами купли-продажи – не ваш профессиональный хлеб.  

Вопрос читателям: вы сталкивались с риэлторами-мошенниками? Поделитесь в комментариях! 

Юридическое “шаманство” при покупке квартиры

Почему, задумав купить квартиру на вторичном рынке, стоит обратиться к специалисту? Опытный юрист-практик, пообщавшись с продавцом, просмотрев первичные документы, сразу увидит “узкие места” будущей сделки. Лично оценит расположение и состояние квартиры, цену, за которую она продается, и сопоставит факты с объяснениями продавца. Если ничто не вызовет подозрений, проведет следующий раунд предпродажных переговоров и поможет с составлением авансового соглашения или договора задатка. Если же продавец или его агент начнут “путаться в показаниях”, появятся поводы для сомнений, то покупатель получит стоп-сигнал: развернутое объяснение, почему не стоит испытывать судьбу и подыскать другой вариант, вместо приглянувшейся квартиры…

Юрист всегда на стороне своего клиента. Профессионал сделает все, чтобы нужный объект был подобран, а сделка прошла как по маслу. 

Сам себе юрист? Ну попробуйте… 

Расхожий стереотип трудно сломать, но мы не станем этим заниматься. 

Каждый человек – хозяин своим деньгам и решениям. Никто не запрещает вам действовать на свой страх и риск. Информация, связанная с алгоритмом проверки недвижимости, действительно не засекречена. Любой поисковик за несколько секунд выдаст около десятка гайдов, где расписаны необходимые шаги. Пользоваться готовыми руководствами можно, но осторожно.  

Помните: самостоятельная проверка квартиры – лотерея, а порой напоминает прогулку по минному полю. 

С чего начать покупку квартиры? 

“Золотым стандартом” проверки объекта недвижимости является правоустановка – пакет документов, позволяющий максимально подробно  проследить историю квартиры, от момента постройки дома до последнего владельца. В каждом отдельном случае пакет будет разным, но есть и базовые позиции. 

Начинать стоит с изучения выписки из ЕГРН. 

Документ может быть бумажным или электронным, но обязательно заверенным печатью. Выписка содержит основные характеристики объекта недвижимости:

• кадастровый номер;
• дату постановки на кадастровый учет;
• точный адрес;
• информацию о здании (технические характеристики);
• сведения о наличии обременений (банковский залог);
• сведения о собственнике помещения.

Важно! Предоставить выписку должен собственник квартиры, и если на этом этапе возникает малейшая заминка – считайте, что появился первый “красный флаг” для намеченной сделки. 

Дело в том, что собственник может получить этот важнейший документ за несколько минут и без дополнительных затрат, просто заказав его на сайте Госуслуги. Электронная выписка приходит в личный кабинет, бумажный распечатанный экземпляр можно забрать в МФЦ. 

Внимание! Помните, что вам нужна расширенная выписка, где зафиксированы все переходы права собственности на объект и все предыдущие владельцы квартиры, считая нынешнего.  

Кроме выписки, стоит сразу же изучить кадастровый паспорт объекта (в режиме онлайн, на сайте Росреестра, в разделе “Сервисы”) и проверить актуальность сведений, указанных в выписке. 

Предъявите права! 

На следующем шаге запросите свидетельство о регистрации права собственности и подлинники документов, позволяющие понять, на каких основаниях у продавца возникло право собственности на квартиру. 

Например: покупка, приватизация, мена, дарение, получение в наследство. 

Соответственно, может потребоваться изучить: 

• договор купли-продажи/договор переуступки права/договор инвестирования; 
• свидетельство о приобретении права на жилище (если квартира была получена по приватизации до 2008 года);
• договор мены;
• договор дарения;
• свидетельство о праве на наследство. 

По консолидированному мнению юристов, особенно тщательной проверки требуют квартиры, полученные в наследство или в дар, так как именно с объектами такого типа связано наибольшее число последующих судебных споров и риск признания сделки недействительной. 

В частности, закон предусматривает достаточно много возможностей для отмены договора дарения, наиболее важные изложены в статье 578 ГК РФ. 

Еще сложнее обстоит дело с наследством – срок оспаривания раздела наследственного имущества составляет 3 года, и, к сожалению, никогда нельзя исключать возникновения спора между родственниками, обойденными в завещании, или неожиданно “выскочивших” дополнительных наследников (например, внебрачных детей). 

Юристы рекомендуют, по возможности, не связываться с дарением и “свежим наследством”. Выбирайте квартиры, находящиеся в собственности продавца не менее трех лет. Или, как минимум, не жалейте времени и средств на дополнительные проверки. 

Важно! Помните, что “скелеты в шкафу” может скрывать ЛЮБАЯ квартира, поэтому даже самый шоколадный вариант следует проверять дважды и трижды, желательно – с привлечением профессионального юриста или нотариуса. 

Поясните за семью 

После знакомства с первичными документами на квартиру,  следует дотошно поинтересоваться семейным статусом продавца, наличием и условиями брачного договора, количеством детей (особенно -несовершеннолетних), а также не использовался ли при покупке квартиры материнский капитал. 

Важно! Если квартира покупалась в браке, потребуется согласие супруга на отчуждение имущества (разумеется, нотариально заверенное). Согласие нужно и в тех случаях, когда супруг собственника вложил значительные средства в ее улучшение (например, оплатил реконструкцию или капитальный ремонт). 

Об этом прямо предупреждает статья 37 Семейного кодекса РФ:  “Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счёт общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие)”. 

Главная юридическая засада в режиме совместной собственности супругов: он сохраняется после расторжения брака, если имущество не было разделено, и раздел не зафиксирован решением суда или нотариальным соглашением. 

Еще одна головная боль покупателя – несовершеннолетние дети собственника, поскольку в этом случае не обойтись без разрешения органов опеки. 

Само разрешение, в виде документа с печатями, понадобится только в ходе реальной сделки, так что времени для его получения будет достаточно; но на стадии проверки варианта, пока вы не приняли окончательного решения и раздумываете над внесением аванса, попросите продавца предоставить документальные доказательства, что продажа квартиры не ухудшит жилищные условия детей. 

Важно! Если при покупке квартиры использовался материальный капитал, дети должны быть в обязательном порядке наделены долей в собственности – а это означает, что несовершеннолетние станут полноценными участниками сделки.  

Кто у вас прописан в квартире? 

Де-юре “прописка”, она же постоянная или временная регистрация по месту жительства, вроде бы ни на что не влияет. Это не разрешительная, а уведомительная мера, введенная законодателем. 

Новый собственник квартиры имеет право “выписать”,  то есть снять с регистрации, всех старых жильцов. Де-факто все совсем не так просто – постоянная регистрация в квартире дает пользователю много привилегий. 

Не стоит поддаваться на заверения, что “мы выпишемся сразу же после заключения договора”, или просьбы “сохранить бабушке прописку хотя бы на полгодика”. 

Поверьте, юристы по недвижимости вовсе не из врожденной вредности категорически настаивают, чтобы к моменту заключения сделки квартира была полностью свободна, по крайней мере юридически, и все предыдущие жильцы снялись с регистрационного учета. 

Зачастую выписать человека можно только по суду, и всегда существует риск, что суд сохранит за ним право пользования квартирой (мы не будем подробно разбирать такие случаи, но судебная практика с подобными кейсами весьма обширна). 

Поэтому, если вы собираетесь купить определенную квартиру, вам необходимо установить точное число и состав всех, кто в ней зарегистрирован сейчас, и желательно – был зарегистрирован ранее. 

Поможет вам  “форма № 9” – справка о регистрации, где содержатся сведения о лицах, зарегистрированных в жилом помещении, а также снятых с регистрационного учёта.

Предоставить ее продавец может и должен по первому вашему требованию (желательно увидеть справку до внесения аванса, или в тот же день!)

Важно! Если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, нужно заблаговременно выяснить, куда они переедут после сделки. Если дети наделены в квартире правом собственности, то органы опеки, прежде чем дать разрешение, проверят условия жизни по новому адресу. 

Простите, а вы – вменяемый?

В обычной жизни такой вопрос считается грубым нарушением личных границ, а то и оскорблением; но в сделках по недвижимости он вполне законен. Если вы купите квартиру у человека, имеющего психическое расстройство или серьезную наркозависимость, то последствия могут быть самыми неприятными (включая двойную потерю и денег, и собственности). 

Проверить степень вменяемости владельца нужно в обязательном порядке. Вы не обязаны верить на слово: требуйте подтверждающие документы, а именно справки ПНД и НД, то есть – из психоневрологического или наркологического диспансера. 

Эти справки позволят убедиться, что собственник квартиры никогда не был (или был, но давно перестал быть) “клиентом” вышеупомянутых заведений; но они вовсе не гарантируют, что у человека нет никаких психических расстройств!  

В процессе нотариальной сделки дееспособность дополнительно удостоверяет нотариус; в особо сложных и спорных случаях необходимо провести процедуру психиатрического освидетельствования, с привлечением медицинского специалиста, имеющего подтвержденное право на экспертизу такого рода (услуга платная).  

Таким образом вы не исключите полностью, но снизите риск, что в дальнейшем продавец или его родственники заявят, что в момент сделки он не осознавал своих действий. 

Банкротство и долги

Закредитованность продавца, наличие исполнительных производств и грозная тень банкротства – из-за всех этих напастей сделка может сорваться или в дальнейшем быть признанной недействительной. Не менее неприятно уже после покупки обнаружить километровые неоплаченные счета за ЖКУ, которые перейдут на вас, как на нового собственника жилплощади. 

Справку об отсутствии задолженности по квартплате и коммунальным услугам продавец получает лично, через МФЦ или в управляющей компании, но вам нужно запросить этот документ, с одной стороны, заранее, а с другой – ближе к сделке, так как справка имеет ограниченный срок действия. 

Заодно стоит проверить, что продавцом регулярно вносилась плата за домофон или, к примеру, за услуги консьержа.

Наличие исполнительных производств по кредитным и прочим долгам физического лица можно в режиме онлайн, через сайт Федеральной службы судебных приставов (ФССП России).

Сведения о банкротстве можно найти с помощью Единого федерального реестра (ЕФРСБ).

Для проверки понадобится ввести паспортные данные продавца: ФИO и полную дату рождения.  Наконец, не забудьте проверить и действительность самого паспорта!

Здесь вам поможет база МВД (раздел онлайн-сервисов, “Сервисы по вопросам миграции”) или сайт Госуслуги – и там, и там можно заказать проверку документа в режиме онлайн. 

Подведем итоги

“Квартирный вопрос” испортил не только москвичей. Покупка собственного жилья, особенно первого – одна из самых крупных и важных сделок в жизни любого человека. Желание сэкономить и сократить лишние расходы на оформление документов по-человечески понятно. 

Тем не менее не стоит считать “лишним звеном” опытного юриста, иначе вы рискуете на себе проверить известную мудрость: “Скупой платит дважды”. 

Задайте вопрос всем юристам на сайте

491 юрист отвечают

19 минут среднее время ответа

233 вопроса за сутки

Опишите ваш вопрос или ситуацию простыми словами. Начните с вопросительных слов, таких как «Что», «Как», «Можно ли» и т.д.

Задать вопрос