В данном материале мы расскажем по каким признакам сделка с недвижимостью может быть признана недействительной.
Недействительная сделка — это сделка заключенная с нарушениями законодательства. Эти нарушения могут касаться формы сделки, ее содержания, цели сделки и, наконец, ее участников.
Сделка может быть признана ничтожной, т.е. недействительной самой по себе, совершенной с очевидным нарушением закона. Например, квартира была продана тем человеком, который никаких прав на нее не имеет и продавать ее, в принципе, не имеет права.
И, сделка может быть оспоримой. Такая сделка может быть признана судом недействительной по заявлению заинтересованного лица.
У всех сделок с недвижимостью есть особенность. Все они заключается при условии обязательной государственной регистрации. Тем самым, все сделки с недвижимостью должны признаваться недействительным только через суд.
Недействительности предшествует наличие определенных обстоятельств. Если их исключить, Вашей «сделке» ничего угрожать не будет. И наоборот, если Вы сами желаете признать сделку, например купли-продажи квартиры, недействительной, то обратите внимание на факторы указанные далее.
- В отношении Продавца введена процедура банкротства. В таком случае недвижимость должна быть реализована финансовым управляющим в процедуре банкротства. Если сделка совершается с единственным жильем, нужно письменное разрешение финансового управляющего. В противном случае, сделка будет оспорена. В подобной ситуации очень много нюансов, но самое главное, что любая сделка с недвижимостью, совершенная без ведома финансового управляющего, в процедуре банкротства будет признана недействительной.
- Будьте внимательны при покупке или продаже долей недвижимости. Все сделки с долями должны совершаться с разрешением на то других собственников долей этой недвижимости. В практике встречаются случаи, когда долю по факту продают, но идут на хитрость и заключают договор дарения. Такая сделка тоже может быть признана недействительной.
- Сделка совершена лицом, которое не имело права распоряжения проданной недвижимостью.
- Если сделка совершена недееспособным лицом или это сделка с малолетним лицом.
- Если сделка совершена лицом, которое не в состоянии понимать свои действия и руководить ими, но не признанным недееспособным. Например, в силу каких-либо жизненных обстоятельств или прохождения лечения с использованием сильнодействующих препаратов.
- Сделки с использованием материнского капитала, когда доли детям не выделены, или нет разрешения органов опеки и попечительства.
- Если продается недвижимость и у продавца есть несовершеннолетние дети, но разрешения органов опеки и попечительства нет. А равно, если нет подобного разрешения супруга продавца.
- Заниженная стоимость недвижимости (сама по себе не является причиной недействительности сделки). Однако, если по каким-либо другим причинам эта сделка будет оспорена, покупатель рискует отдать обратно недвижимость, а получить ту маленькую стоимость, которая указана в договоре.
- Сделка совершена, с так называемыми «скрытыми собственниками». Это, например, если при приватизации, доли на несовершеннолетних детей выделены не были, но по достижении совершеннолетия они могут заявить свои права на часть данной недвижимости. А причина оспоримости сделки в том, что подобные лица не виды в выписке из ЕГРН. Получается покупатель не может знать про этих лиц.
Будьте внимательны к деталям. Выясняйте и изучайте все особенности совершаемой Вами сделки, чтобы впоследствии избежать неприятностей.
Для признания сделки недействительной нужно обратиться с исковым заявлением в суд. Физическим лицам — в районный суд. Причем сроки исковой давности — 3 года, не должны быть нарушены.
Когда сделка уже признана недействительной, все возвращается «на прежние места». Так продавцу возвращается недвижимость, а покупателю деньги, которые о уплатил (на примере купли-продажи).
___________________________
Задать вопрос vk.me/stryar
Бесплатная консультация юриста vk.cc/c7iCPy
