Предположим, лицо (физическое или юридическое) взяло у местной администрации земельный участок в аренду для строительства объекта. Срок аренды был небольшой и застройщик не успел до конца построить здание по определенным причинам. Соответственно, поскольку на земельном участке объект не введен в эксплуатацию, то с точки зрения закона такой объект является — объектом незавершённого строительства. Как известно, если на земельном участке, который принадлежит государству, есть строение, поставленное на кадастровый учет, то такой участок предоставляется в аренду собственнику строения без торгов.
Однако, если здание не введено в эксплуатацию, является незавершённым, то это создает неопределенность, так как администрация может отказать в повторном заключении договора аренды для окончания, указав на необходимость проведения длительной и ненужной процедуры торгов. В такой ситуации закон допускает собственнику объекта незавершённого строительства взять земельный участок в аренду без торгов. Из содержания статьи 239.1 ГК РФ, а также подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6, подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11, пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды земельного участка публичный собственник не может распорядиться как объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, так и самим участком без судебного решения, определяющего судьбу объекта незавершенного строительства.
Подпунктом 10 пункта 2 и подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ установлено предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов. Анализ указанных положений земельного и гражданского законодательства позволяет сделать вывод о том, что права собственника публичного земельного участка на обращение с иском об изъятии объекта незавершенного строительства и собственника такого объекта на заключение договора аренды участка для завершения строительства связаны между собой.
В отсутствие решения об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, на котором он расположен, собственник объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства. Указанная правовая позиция подтверждена судебной практикой Верховного Суда РФ (см. п. 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2023), Определение ВС РФ № 308-ЭС22-3699).
