Вы нашли идеальный объект недвижимости, договорились с продавцом о цене, готовы подписать договор… Но стоп! Сделка с недвижимостью — это не только выбор квадратных метров, но и тщательная проверка документов. Ошибка на этом этапе может стоить очень дорого: от потери денег до долгих судебных разбирательств. Как обезопасить себя? Разберёмся, какие документы нужно проверить перед покупкой, какие подводные камни могут скрываться и как избежать рисков.
ЮРИДИЧЕСКАЯ ЧИСТОТА: НА ЧТО ОБРАТИТЬ ВНИМАНИЕ?
Цена может быть привлекательной, место — идеальным, но если с документами проблемы, сделка может обернуться катастрофой. Поэтому первым делом проверяем ключевые бумаги.
1. Документы, подтверждающие право собственности
Первый и главный шаг — убедиться, что продавец действительно владеет недвижимостью и имеет право её продать. Запросите у него:
📌 Выписку из ЕГРН. Она покажет, кто собственник, есть ли обременения (залог, арест, ипотека). Если в выписке значатся ограничения, лучше привлечь юриста.
📌 Документ-основание. Это может быть договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве или судебное решение.
⚠ Риски: Если в истории объекта были судебные разбирательства или споры, возможны сложности с регистрацией права собственности.
2. Техническая документация
Особенно важно для вторичной недвижимости и коммерческих помещений.
📌 Кадастровый паспорт — содержит характеристики объекта.
📌 Технический паспорт — фиксирует перепланировки и их законность.
📌 Проектно-сметная документация — если проводилась реконструкция.
⚠ Если перепланировка не узаконена, вас могут обязать вернуть объект в первоначальный вид — за ваш счёт!
3. Долги и обременения
Некоторые покупатели сталкиваются с неприятным сюрпризом: после сделки выясняется, что у объекта есть задолженность.
📌 Справка об отсутствии долгов по ЖКХ. Задолженность может перейти к новому владельцу.
📌 Акты разграничения балансовой принадлежности (актуально для коммерческой недвижимости)
. ⚠ Особенно важно для бизнеса: если долг за электричество или воду внезапно всплывёт, восстановить подачу ресурсов будет непросто.
4. Если продавец — физическое лицо
При сделках с физлицами важно учитывать семейное положение и наличие несовершеннолетних детей.
📌 Объект в совместной собственности? Нужно нотариальное согласие супруга.
📌 Использовался материнский капитал? Должны быть выделены доли детям, иначе сделку могут признать недействительной.
⚠ Риски: Если продавец разведен, но покупал недвижимость в браке, бывший супруг может оспорить сделку.
5. Если продавец — юридическое лицо
Продажа недвижимости от компаний — отдельная тема. Здесь важно проверить не только объект, но и саму фирму.
📌 Учредительные документы — подтверждают, кто вправе подписывать договор.
📌 Решение собрания участников — нужно, если объект продаёт ООО.
📌 Налоговая отчётность — помогает выявить признаки банкротства.
⚠ Если компания на грани банкротства, сделку могут оспорить!
ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ МЕРЫ БЕЗОПАСНОСТИ
Даже если все документы в порядке, дополнительные проверки никогда не будут лишними.
✔ Оценочная экспертиза — поможет определить реальную стоимость объекта. Это важно, если сделку попытаются оспорить.
✔ Юридическая проверка — специалист изучит все бумаги и укажет на потенциальные риски.
⚠ Важно помнить: незнание закона не освобождает от ответственности. Многие проблемы с недвижимостью всплывают уже после подписания договора, а вернуть деньги не всегда возможно.
КЕЙС ИЗ ПРАКТИКИ
Недавно ко мне обратился предприниматель, который хотел купить помещение под магазин. Все документы на первый взгляд были в порядке, но при проверке выяснилось, что помещение ранее арестовывалось за долги предыдущего владельца. Банк уже снял арест, но бывший собственник пытался оспорить его в суде. Если бы клиент подписал договор, его могли бы лишить собственности через суд, а деньги вернуть было бы сложно.
В итоге он отказался от сделки и нашёл другой объект.
ИТОГ
Прежде чем подписывать договор купли-продажи, убедитесь, что у недвижимости нет скрытых юридических проблем. Проверка документов — важнейший этап, который нельзя пропускать. Нужна помощь? Мы с командой профессионально проверяем документы, выявляем риски и сопровождаем сделки с недвижимостью, чтобы защитить Ваши интересы.
