Легальное понятие перепланировки помещения в многоквартирном доме содержится в ч. 2 ст. 25 Жилищного кодекса РФ. Согласно указанной норме права под перепланировкой помещения понимается изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях приобретения собственником помещения в многоквартирном доме смежного помещения, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения). В результате перепланировки помещения также могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений.
Перепланировка влечет за собой необходимость внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения (помещений) или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения.
На федеральном уровне порядок перепланировки помещений в многоквартирных домах регулируется нормами главы 4 Жилищного кодекса РФ, ч. 5 ст. 141.4 Гражданского кодекса РФ, Градостроительного кодекса РФ (п. 14 ст. 1, ст. 51),ст. 45 Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» № 73 ФЗ от 25.06.2002; ст. 3 и 21 Федерального закона «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» от 17.11.1995 № 169-ФЗ; Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ; Постановлением Госстроя от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».
На региональном уровне вопросы перепланировки могут быть дополнительно урегулированы нормативно-правовыми актами субъектов РФ (а также подобные полномочия могут быть делегированы субъектом на муниципальный уровень регулирования). Верховным судом РФ 13.12.2023 утвержден Обзор судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, в котором подробно рассмотрены особенности производства по данной категории дел в судах.
Подробная регламентация порядка проведения работ по перепланировке помещений в г. Москва изложена в тексте Требований по проведению переустройства и (или) перепланировке помещений в многоквартирном доме, а также в Административном регламенте предоставления соответствующей государственной услуги, которые были утверждены Постановлением Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП (в редакции от 15.06.2022). Для согласования перепланировки необходимо обратиться в Мосжилинспекцию.
Пунктом 20 Требований предусмотрена возможность перепланировки помещений в многоквартирном доме на основании типовых проектов переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирном доме, одобренных Мосжилинспекцией, размещенных в свободном доступе на официальном сайте Мосжилинспекции. Однако в настоящее время доступен только каталог проектов по перепланировке квартир. На интернет сайте госуслуг г. Москвы Mos.ru размещены инструкции Мосжилинспекции, касающиеся перепланировки помещений в многоквартирных домах.
Если в результате проведения перепланировки не затрагиваются несущие конструкции и не изменяются границы кухни и санузла, то можно произвести необходимые работы, отметив их на эскизе или копии плана помещения, после чего можно подавать заявление о получении акта о завершенной перепланировке помещения.
В случаях, когда работы затрагивают несущие конструкции или изменяют границы кухни/санузла, необходимо сначала оформить соответствующий проект перепланировки, подать заявление на получение разрешения и выполнить работы в течение 1 года с момента согласования. За несогласованную перепланировку помещения в многоквартирном доме установлена административная ответственность, предусмотренная ч. 2 ст. 7.21. КоАП РФ.
Санкция содержащейся в указанной части статьи кодекса нормы права предусматривает наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей; на должностных лиц — от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц — от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей. Ст. 9.8 КоАП г. Москвы установлена административная ответственность за перепланировку объектов нежилого фонда, находящихся в собственности города Москвы, без оформления разрешительных документов. Указанное правонарушением влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до трех тысяч рублей; на должностных лиц — от десяти тысяч до тридцати тысяч рублей; на юридических лиц — от пятидесяти тысяч до ста пятидесяти тысяч рублей.
Также ст. 29 Жилищного кодекса РФ установлены последствия самовольной перепланировки в виде обязанности для собственника помещения привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
Если соответствующее помещение в многоквартирном доме не будет приведено в прежнее состояние в установленный срок, суд по иску органа, осуществляющего согласование перепланировки, принимает решение о продаже с публичных торгов такого помещения в многоквартирном доме с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого помещения в многоквартирном доме обязанности по приведению его в прежнее состояние.
При этом нужно иметь ввиду, что на основании ч. 4 ст. 29 Жилищного кодекса РФ суд может принять решение о сохранении помещения в перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
