Иногда случаются ситуации, когда сторонами был заключен (подписан) договор купли-продажи недвижимого имущества, покупатель заплатил полностью денежную сумму продавцу, но зарегистрировать переход права собственности стороны не успели до введения в отношении продавца процедуры банкротства. Как в такой ситуации покупателю отстоять свои права на приобретенное недвижимое имущество?
- Если имущество не было передано во владение покупателю, то оно входит в конкурсную массу должника. Единственный выход для покупателя в данном случае — это заявлять имущественные требования в реестр требований кредиторов на сумму произведенной выплаты по договору. При этом получить приобретенное имущество он не сможет.
- Если имущество было реально передано покупателю, находится в его владении, но стороны не успели сдать документы на регистрацию права собственности. При таких обстоятельствах для покупателя существует возможность подать иск к арбитражному управляющему о регистрации перехода права собственности на полученное по договору имущество (в форме заявления по обособленному спору в банкротном деле). При этом следует помнить, что арбитражный управляющий также не лишен права расторгнуть соответствующий договор либо признать его недействительным в судебном порядке.
- Если имущество было передано покупателю, стороны сдали документы по сделке в Росреестр, но регистрация перехода права была приостановлена (ввиду наложения ареста на имущество судом либо судебным приставом-исполнителем), после чего продавец был признан банкротом. В описанной ситуации основная сложность для покупателя заключается в снятии ареста на имущество. При этом надо помнить, что, согласно положениям закона о банкротстве, при введении в отношении должника первой банкротной процедуры все наложенные ранее аресты на его имущество снимаются. Однако указанное правило не распространяется на аресты имущества, наложенные в рамках уголовного дела. Уголовные аресты должен снять тот орган, в чьем производстве находится уголовное дело. На практике суды отказываются рассматривать заявления о снятии арестов до вступления в законную силу приговора, чего можно ждать годами. После вступления в силу постановления суда о снятии ареста (и направления его судом в адрес Росреестра), регистрация перехода права продолжается автоматически. Стоит отметить, что существует позиция, изложенная в постановлении Пленума ВАС РФ в 2009 г., согласно которой в описанной ситуации автоматическое возобновление регистрационных действий без получения согласия арбитражного управляющего должника не допускается. На практике государственные регистраторы данным положением Пленума ВАС РФ руководствуются не во всех случаях.
Задайте вопрос всем юристам на сайте
350 юристов отвечают
33 минуты среднее время ответа
66 вопросов за сутки
