Заключение предварительных договоров купли-продажи недвижимости между людьми происходит в большинстве случаев, когда речь идет о покупки дома, квартиры, или земли.
Таким способом лица подстраховываются в том, что действительно произойдет покупка или продажа объекта недвижимости.
Но, к сожалению, не каждый застрахован от смерти, и при возникновении таких случаев граждане не знают, как быть, возникает множество неопределённостей.
Одним из таких вопросов, в частности, является «Можно ли продать недвижимость наследникам после смерти человека?».
Если был заключен предварительный договор с продавцом, который до момента заключения основного договора умер, то покупатель может требовать у наследников, принявших недвижимое имущество, исполнить обязанности по предварительному договору.
В силу статьи 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
Согласно статье 418 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника.
Обязанности, возникшее из предварительного договора, не связаны неразрывно с личностью наследодателя, закон не содержит запрета на переход обязанности заключить основной договор купли-продажи в порядке наследования к наследникам, принявшим наследство.
То есть закон в данном случае создает защиту от недобросовестных наследников, давая возможность покупателям (в том числе тех, кто уже оплатил полностью или частично денежные средства за недвижимость) требовать исполнения от наследников.
Также нужно знать, что если по предварительному договору наследодателю были выплачены денежные средства, то их нельзя требовать от наследников, так как требовать можно именно исполнения обязанностей, которые не смог выполнить умерший.
Указанная правовая позиция также подтверждается практикой Верховного Суда РФ.
Верховным суд в определении от 13.04.2021 № 4-КГ21-3-К1 указал «Приняв наследство после смерти Салова А.А., истцы получили его права и обязанности производным способом в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, ввиду чего юридически значимые действия Салова А.А. по заключению предварительного договора и выраженное в нём волеизъявление на возникновение обязательства по заключению основного договора купли-продажи спорных жилого дома и земельного участка являются обязательными для истцов, поскольку при наследовании обязательство по общему правилу продолжает существовать в неизменном виде, тогда как меняется только субъектный состав данных правоотношений».
Аналогичные выводы сделал Верховный Суд РФ и в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021) от 30 июня 2021 года в пункте 11.
Таким образом, права и обязанности по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества переходят наследникам после смерти лица.
