Основные вопросы и разъяснения при использовании материнского капитала

Самый распространённый вопрос при использовании средств материнского капитала:

“Можно ли так сделать: клиент взял первую ипотеку с использованием МСК, но детей собственностью на наделил, далее выплатил эту первую ипотеку и взял сейчас ещё одну, а первую хочет продать. Можно ли детей наделить собственностью именно во второй квартире (не по которой был использован МСК), чтобы первую продать без детских долей”.

• Ответ: Нет, нельзя❗

Если первая квартира (жилой объект) была куплена с использованием материнского капитала (МК), закон обязывает выделить доли детям в этом жилье. Это требование не зависит от того, что ипотека по первой квартире уже погашена. Выделение долей в другой квартире (второй) не заменяет эту обязанность. Т.е. сначала нужно выделить доли детям в первой квартире, где использован МСК, потом уже выделение долей в другой квартире согласовывать с опекой.

Важно! И никак по-другому. Все эти маневры, которые пытаются применить собственники жилья с долями несовершеннолетних, ни к чему хорошему не приводят. Есть в судебной практике прям совсем плачевные ситуации.

Выделять доли надо правильно, чтобы не пришлось потом за голову хвататься, когда у ребёнка, например, 1/4 доли, а это большие деньги от всей стоимости жилья. Выдел по минимуму, по формуле.

Можно и без нотариуса, если родителям не выделять отдельные доли, оставить общую совместную собственность супругам и из неё детям уже предоставить доли. Без нотариуса можно, если собственник не в браке, тоже как вариант.

Маткапитал и детские доли

Бывает, что доли детям выделяются, но с нарушениями. Это может привести к оспариванию сделки.

Наиболее частые ошибки:

➡️ Не выделена доля на кого-то из совершеннолетних детей (это грубое нарушение закона, поскольку доли при маткапитале выделяются на супругов и всех детей, не важно, совершеннолетние они или нет);
➡️ Выделена доля меньшего, чем положено, размера (минимальная доля рассчитывается соразмерно сумме вложенного материнского капитала);
➡️ Не открыто наследственное дело, если кто-то из членов семьи, использовавшей маткапитал, скончался до выделения долей (если такой момент упустить, сделка с маткапиталом может быть признана недействительной).

Проблема для покупателей в том, что найти «следы» маткапитала в оплате жилья крайне проблематично.

Опытный специалист знает, как выявить эти риски.

Кстати, было немало ситуаций, когда продавцы пытались скрыть использование средств материнского капитала, но лично я находила всё.

А сколько было случаев, когда покупателей уговаривали приобрести жилье так как есть (без выделения долей), и что все риски берут продавцы на себя (каким образом, если были случаи, когда прокуратура обязывала в уже проданном жилье выделять доли детям – как при этом переживали новые собственники?).

Нельзя поддаваться на такие просьбы и уговоры, несмотря на сниженную цену (этот момент тоже может сыграть против покупателя).

Как погасить ипотеку материнским капиталом

Инструкцию дал Домклик, но это в любом банке уже предусмотрено.

Шаг 1. Оформите сертификат

• Информация о получении семьей материнского капитала автоматически направляется в личный кабинет владельца сертификата — мамы или папы — на сайте Социального фонда или портале «Госуслуги».
• Семья может распоряжаться материнским капиталом, не обращаясь за бумажным сертификатом в Социальный фонд.

Шаг 2. Подайте заявление

• Есть два способа подать заявление на погашение ипотеки материнским капиталом — самостоятельно в Социальном фонде или онлайн на Домклик.

Шаг 3. Получите новый график платежей

• Когда Социальный фонд перечислит деньги, часть кредита будет автоматически погашена, а вы сможете получить новый график платежей. Сделать это можно в Приложении Банка Онлайн или в офисе банка.

Кому нужно выделять доли при использовании маткапитала. Бывшие супруги

Это очень «острый» вопрос. Нюансы

При использовании маткапитала доли в жилье должны быть выделены всем членам семьи владельца сертификата.

Согласно Федеральному закону № 256-ФЗ и судебной практике, статус супруга определяется на момент фактического распоряжения средствами материнского капитала (дату подачи заявления в СФР).

Тут важно следующее:

◾️ Момент получения сертификата: Не имеет значения для определения круга лиц. Если сертификат получен в браке, а использование средств произошло после развода, бывшему мужу доля не полагается.
◾️ Момент распоряжения (использования): Супругом считается лицо, состоящее в официальном браке с распорядителем (владельцем сертификата) на дату подачи заявления в Социальный фонд (СФР) о перечислении средств.
◾️ Момент выделения долей: Это “технический” этап исполнения обязательства. Состав семьи к этому моменту может измениться (например, брак может быть расторгнут), но обязательство возникло в отношении того супруга, который был таковым в момент использования денег.

В частности, в официальных инструкциях по подаче заявления на распоряжение (через Госуслуги или СФР) прямо указано, что заявитель обязан предоставить сведения о текущем супруге.

При этом:

◾️ Если на дату подачи заявления брак расторгнут, в разделе «Сведения о супруге» данные не заполняются.
◾️ Если же распорядитель маткапиталом вступил в новый брак до подачи заявления, именно новый супруг указывается в качестве члена семьи.

Т.е. у супруга право на долю возникает в момент фактического направления средств на оплату жилья или погашение кредита, т.е. в момент реализации меры государственной поддержки.

+ Разъяснения Росреестр (п.4)

А если есть брачный договор?

• Наличие брачного договора у супругов не влияет на необходимость выделения доли второму супругу в жилье, приобретенном с использованием маткапитала.
• Тут работает приоритет целевого назначения: Верховный Суд РФ (в Обзоре от 22.06.2016 г.) разъяснил, что средства маткапитала имеют строго целевое назначение — они даются всей семье. Брачный договор же регулирует распределение совместно нажитых средств супругов, но он не может лишить супруга права на государственную выплату.

По «последующим» детям есть свои нюансы.

• Если после использования маткапитала родился еще ребенок, то логика закона здесь отличается от логики в отношении супругов.

ВАЖНО: Ребенку, который родился после использования маткапитала, но до момента окончательного выделения долей, выделять долю нужно.

• Если ребенок родился до того, как вы оформили соглашение о выделении долей (или договор дарения долей), он должен быть включен в этот документ.
• Если вы уже выделили доли и оформили права собственности в Росреестре в т.ч. и на детей, а потом родился еще один ребенок, то перераспределять доли с учетом этого ребенка не нужно. Об этом сказал Росреестр (п.2). Об этом говорится и в письме СФР (последний абзац).

Как получить выписку об остатке маткапитала

Разъяснили Госуслуги:

✅ Электронная выписка

На Госуслугах можно заказать:

• выписку об остатке материнского капитала. Для предоставления в банк и другие организации
• расширенную выписку. Содержит подробную информацию о маткапитале — остаток, размер ежегодной индексации, историю трат, если пользовались средствами маткапитала.

Какую именно заказать выписку для сделки с недвижимостью, определяет специалист, сопровождающий сделку, исходя из каждой конкретной ситуации.

➡️ https://www.gosuslugi.ru/600122/1/form

Понадобится подтверждённая учётная запись. Электронная выписка в течение нескольких минут придёт в личный кабинет.

✅ Бумажная выписка

Обратитесь за выпиской лично:

• в офис МФЦ
• в Социальный фонд (СФР). Записаться на приём можно на Госуслугах.

Понадобятся паспорт РФ и СНИЛС владельца сертификата. Выписку выдадут в тот же день

Будьте предельно внимательны и осторожны при покупке недвижимости. Работайте с профильными юристами. Самостоятельно выявить все риски практически невозможно. Это касается всех видов недвижимости.

Ваш юрист по недвижимости, Виктория Берковская