- Самый распространённый вопрос при использовании средств материнского капитала:
“Можно ли так сделать: клиент взял первую ипотеку с использованием МСК, но детей собственностью на наделил, далее выплатил эту первую ипотеку и взял сейчас ещё одну, а первую хочет продать. Можно ли детей наделить собственностью именно во второй квартире (не по которой был использован МСК), чтобы первую продать без детских долей”.
Ответ: Нет, нельзя❗
Если первая квартира (жилой объект) была куплена с использованием материнского капитала (МК), закон обязывает выделить доли детям в этом жилье. Это требование не зависит от того, что ипотека по первой квартире уже погашена. Выделение долей в другой квартире (второй) не заменяет эту обязанность. Т.е. сначала нужно выделить доли детям в первой квартире, где использован МСК, потом уже выделение долей в другой квартире согласовывать с опекой.
И никак по-другому. Все эти маневры, которые пытаются применить собственники жилья с долями несовершеннолетних, ни к чему хорошему не приводят. Есть в судебной практике прям совсем плачевные ситуации.
Выделять доли надо правильно, чтобы не пришлось потом за голову хвататься, когда у ребёнка, например, 1/4 доли, а это большие деньги от всей стоимости жилья. Выдел по минимуму, по формуле.
Можно и без нотариуса, если родителям не выделять отдельные доли, оставить общую совместную собственность супругам и из неё детям уже предоставить доли. Без нотариуса можно, если собственник не в браке, тоже как вариант.
- Маткапитал и детские доли.
Бывает, что доли детям выделяются, но с нарушениями. Это может привести к оспариванию сделки.
Наиболее частые ошибки:
➡️ Не выделена доля на кого-то из совершеннолетних детей (это грубое нарушение закона, поскольку доли при маткапитале выделяются на супругов и всех детей, не важно, совершеннолетние они или нет);
➡️ Выделена доля меньшего, чем положено, размера (минимальная доля рассчитывается соразмерно сумме вложенного материнского капитала);
➡️ Не открыто наследственное дело, если кто-то из членов семьи, использовавшей маткапитал, скончался до выделения долей (если такой момент упустить, сделка с маткапиталом может быть признана недействительной).
Проблема для покупателей в том, что найти «следы» маткапитала в оплате жилья крайне проблематично.
Опытный специалист знает, как выявить эти риски.
Кстати, было немало ситуаций, когда продавцы пытались скрыть использование средств материнского капитала, но лично я находила всё.
А сколько было случаев, когда покупателей уговаривали приобрести жилье так как есть (без выделения долей), и что все риски берут продавцы на себя (каким образом, если были случаи, когда прокуратура обязывала в уже проданном жилье выделять доли детям – как при этом переживали новые собственники?).
Нельзя поддаваться на такие просьбы и уговоры, несмотря на сниженную цену (этот момент тоже может сыграть против покупателя).
- Как погасить ипотеку материнским капиталом. Инструкцию дал Домклик, но это в любом банке уже предусмотрено.
Шаг 1. Оформите сертификат
Информация о получении семьей материнского капитала автоматически направляется в личный кабинет владельца сертификата — мамы или папы — на сайте Социального фонда или портале «Госуслуги».
Семья может распоряжаться материнским капиталом, не обращаясь за бумажным сертификатом в Социальный фонд.
Шаг 2. Подайте заявление
Есть два способа подать заявление на погашение ипотеки материнским капиталом — самостоятельно в Социальном фонде или онлайн на Домклик.
Шаг 3. Получите новый график платежей
Когда Социальный фонд перечислит деньги, часть кредита будет автоматически погашена, а вы сможете получить новый график платежей. Сделать это можно в Приложении Банка Онлайн или в офисе банка.
- Кому нужно выделять доли при использовании маткапитала. Бывшие супруги. Это очень «острый» вопрос. Нюансы
При использовании маткапитала доли в жилье должны быть выделены всем членам семьи владельца сертификата.
Согласно Федеральному закону № 256-ФЗ и судебной практике, статус супруга определяется на момент фактического распоряжения средствами материнского капитала (дату подачи заявления в СФР).
Тут важно следующее:
◾️ Момент получения сертификата: Не имеет значения для определения круга лиц. Если сертификат получен в браке, а использование средств произошло после развода, бывшему мужу доля не полагается.
◾️ Момент распоряжения (использования): Супругом считается лицо, состоящее в официальном браке с распорядителем (владельцем сертификата) на дату подачи заявления в Социальный фонд (СФР) о перечислении средств.
◾️ Момент выделения долей: Это “технический” этап исполнения обязательства. Состав семьи к этому моменту может измениться (например, брак может быть расторгнут), но обязательство возникло в отношении того супруга, который был таковым в момент использования денег.
В частности, в официальных инструкциях по подаче заявления на распоряжение (через Госуслуги или СФР) прямо указано, что заявитель обязан предоставить сведения о текущем супруге.
При этом:
◾️ Если на дату подачи заявления брак расторгнут, в разделе «Сведения о супруге» данные не заполняются.
◾️ Если же распорядитель маткапиталом вступил в новый брак до подачи заявления, именно новый супруг указывается в качестве члена семьи.
Т.е. у супруга право на долю возникает в момент фактического направления средств на оплату жилья или погашение кредита, т.е. в момент реализации меры государственной поддержки.
А если есть брачный договор?
Наличие брачного договора у супругов не влияет на необходимость выделения доли второму супругу в жилье, приобретенном с использованием маткапитала.
Тут работает приоритет целевого назначения: Верховный Суд РФ (в Обзоре от 22.06.2016 г.) разъяснил, что средства маткапитала имеют строго целевое назначение — они даются всей семье. Брачный договор же регулирует распределение совместно нажитых средств супругов, но он не может лишить супруга права на государственную выплату.
По «последующим» детям есть свои нюансы.
Если после использования маткапитала родился еще ребенок, то логика закона здесь отличается от логики в отношении супругов.
ВАЖНО: Ребенку, который родился после использования маткапитала, но до момента окончательного выделения долей, выделять долю нужно.
Если ребенок родился до того, как вы оформили соглашение о выделении долей (или договор дарения долей), он должен быть включен в этот документ.
Если вы уже выделили доли и оформили права собственности в Росреестре в т.ч. и на детей, а потом родился еще один ребенок, то перераспределять доли с учетом этого ребенка не нужно. Об этом сказал Росреестр (п.2). Об этом говорится и в письме СФР (последний абзац).
- Как получить выписку об остатке маткапитала.
Разъяснили Госуслуги:
✅ Электронная выписка
На Госуслугах можно заказать:
- выписку об остатке материнского капитала. Для предоставления в банк и другие организации
- расширенную выписку. Содержит подробную информацию о маткапитале — остаток, размер ежегодной индексации, историю трат, если пользовались средствами маткапитала.
Какую именно заказать выписку для сделки с недвижимостью, определяет специалист, сопровождающий сделку, исходя из каждой конкретной ситуации.
➡️ https://www.gosuslugi.ru/600122/1/form
Понадобится подтверждённая учётная запись. Электронная выписка в течение нескольких минут придёт в личный кабинет.
✅ Бумажная выписка
Обратитесь за выпиской лично:
• в офис МФЦ
• в Социальный фонд (СФР). Записаться на приём можно на Госуслугах.
Понадобятся паспорт РФ и СНИЛС владельца сертификата. Выписку выдадут в тот же день
Будьте предельно внимательны и осторожны при покупке недвижимости. Работайте с профильными юристами. Самостоятельно выявить все риски практически невозможно. Это касается всех видов недвижимости.
Ваш юрист по недвижимости, Виктория Берковская
