С июля 2019 года застройщики обязаны использовать счета эскроу для расчетов с дольщиками. Но на рынке недвижимости еще есть девелоперы, которые продают новостройки, строительство которых было начато до принятия поправок в ФЗ-214. С применением расчетов по схеме эскроу конечно же дольщики защищены от утраты денежных средств, но допустим ситуацию, когда всё же стройка замораживается и застройщик банкротится. Деньги дольщику вернут, но те годы, которые средства пролежали на счете эскроу были частично обесценены инфляцией.
Таким образом, покупать другую недвижимость дольщику придется уже по новым ценам с дополнительным внесением денежных средств, а как мы знаем, цены на новостройки, в отличие от вторичной недвижимости, не снижаются. Еще хуже обстоит дело, если дольщик привлек на счет эскроу ипотечные средства. Уплату процентов никто не отменял по кредиту. Убытки дольщика налицо.
Из этого следует, что пренебрегать проверкой застройщика и его деловой репутации ни в коем случае не стоит в любом случае. Бывает, что Застройщик продает покупателям недвижимость от своего имени. Но если внимательно посмотреть на договор купли-продажи квартиры, вы увидите, что заключили его не с застройщиком, а с посторонней организацией. Если покупатель указывает на это, ему объясняют, что третья фирма входит в холдинг застройщика (чаще всего это неправда).
Однозначно запросить все документы по цепочке взаимосвязей. Очень часто застройщик оформляет договор красиво и правильно, но при этом включает дополнительные услуги по завышенной стоимости, от которых якобы нельзя отказаться. Например, часто требуют оплатить оформление документов или регистрацию объекта, навязывают дорогостоящие страховки. Знаю застройщика, который откровенно навязывает услугу так называемого юридического сопровождения, а по факту только составления договора долевого участия, за 30 000 рублей. В общем не верьте, нанимайте своего специалиста.
Нормальные застройщики всегда идут на открытый диалог и готовы к компромиссу. Мне достаточно часто приходится выезжать на встречи с застройщиками и как правило даже в типовые договоры можно внести изменения в интересах конечно же обеих сторон. Вообще договор участия в долевом строительстве таит в себе немало подводных камней. Тут и доплата за площадь или возврат денег дольщику в случае её уменьшения, и порой отсутствие сроков сдачи объекта.
Перед подписанием договора его необходимо согласовать с юристом со своей стороны. Что касается сделок с переуступкой прав требования по договору участия в долевом строительстве. Здесь уже риски все те же самые, как и по вторичной недвижимости. Дополнительный риск – это аффилированность между застройщиком и цедентом (уступающей стороной) по договору участия в долевом строительстве и эта схема очень часто встречается. Вызывает опасения схема расчетов векселями по предыдущим сделкам. В этом случае практически 100% сделка не чистая.
