В российском праве действует правило: если законом предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение сделки, отсутствие нотариуса делает такую сделку ничтожной. Это прямо следует из ст. 163 ГК РФ.
Сделки с долями в праве общей собственности
Обязательному нотариальному удостоверению подлежат любые сделки по отчуждению доли в праве общей собственности на недвижимость: купля-продажа доли, дарение доли, мена доли, иные договоры отчуждения доли. Исключение — когда все участники долевой собственности одновременно отчуждают свои доли по одному договору.
Сделки с недвижимостью несовершеннолетних и недееспособных
Нотариус обязателен, если собственником недвижимости является несовершеннолетний, либо лицо, признанное ограниченно дееспособным или недееспособным, а также подопечный. Любое отчуждение такой недвижимости требует нотариального удостоверения независимо от вида сделки.
Ипотека долей в праве собственности
Если предметом ипотеки является доля в праве собственности на недвижимость, договор ипотеки подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
Иные случаи, прямо предусмотренные законом
Нотариальная форма обязательна и в иных случаях, установленных федеральными законами, включая распоряжение недвижимостью под опекой и попечительством. Кроме того, если стороны сами предусмотрели нотариальную форму в договоре, она становится обязательной, и без нотариуса сделка будет недействительной.
Почему без нотариуса такие сделки недействительны
Нотариус проверяет дееспособность сторон, их волю, законность сделки и наличие ограничений или обременений. Если закон требует нотариального удостоверения, простой письменный договор не создаёт правовых последствий и не подлежит государственной регистрации.
Итог
Обязательное нотариальное удостоверение требуется при отчуждении долей в праве собственности, при сделках с недвижимостью несовершеннолетних и недееспособных, при ипотеке долей и в иных случаях, прямо указанных в законе. Во всех этих ситуациях заключение договора без нотариуса приводит к ничтожности сделки.
