ВС разъяснил, в каких случаях дольщик может взыскать компенсацию Вопрос взыскания неустойки с застройщика по договору долевого участия (ДДУ) остается актуальным для тысяч дольщиков. Особенно после введения моратория на начисление неустойки, которым застройщики активно пользуются, отказываясь выплачивать компенсации.
Однако Верховный Суд РФ в Определении от 25 февраля 2024 года по делу № 5-КГ24-163-К2 разъяснил: если нарушение прав дольщика произошло до введения моратория, застройщик обязан выплатить неустойку. Другими словами, мораторий на начисление неустойки не освобождает застройщика от ответственности, если задержка сдачи квартиры случилась до его введения, даже если претензия была подана позже.
Разберем, когда и как можно взыскать неустойку с застройщика. Когда можно требовать неустойку?
🔹 Если застройщик задержал сдачу квартиры до вступления в силу моратория на начисление неустойки, он обязан выплатить компенсацию. Пример из практики Допустим, квартира должна была быть передана 1 марта 2022 года, но застройщик нарушил срок. Дольщик подал претензию только в 2023 году, когда действовал мораторий на начисление неустойки. Застройщик отказался платить, сославшись на мораторий. Однако ВС РФ указал, что в данном случае неустойка подлежит взысканию, так как само нарушение произошло до введения моратория.
🔹 Вывод: если нарушение было ДО введения моратория, застройщик не может использовать его как повод для отказа. Какие аргументы используют застройщики?
❌ «Мораторий отменяет все штрафы» – Верховный Суд разъяснил, что он касается только новых нарушений.
❌ «Вы подали претензию во время моратория, значит, неустойка не начисляется» – но суд смотрит не на дату претензии, а на дату самого нарушения.
❌ «Неустойка не подлежит начислению, так как действует мораторий» – но если просрочка была до моратория, штрафные санкции остаются в силе. Теперь дольщики могут смело ссылаться на судебный прецедент и требовать выплаты. Как взыскать неустойку с застройщика? Если застройщик отказывается платить, следуйте алгоритму: 1. Направьте досудебную претензию Перед подачей иска в суд важно направить письменную претензию с требованием выплаты неустойки за просрочку передачи квартиры.
📌 Что указать в претензии? ✔ Номер и дату договора ДДУ. ✔ Фактическую дату, когда квартира должна была быть передана. ✔ Дату фактического нарушения. ✔ Ссылку на Определение ВС РФ № 5-КГ24-163-К2. ✔ Сумму неустойки и реквизиты для оплаты. Застройщик обязан ответить в течение 10 дней. 2. Подайте иск в суд Если застройщик игнорирует претензию или отказывает в выплате, обращайтесь в суд.
📌 Какие документы нужны? ✔ Договор долевого участия (ДДУ). ✔ Доказательства просрочки (например, акт приема-передачи с задержкой). ✔ Переписка с застройщиком. ✔ Независимый расчет неустойки. ✔ Досудебная претензия и ответ застройщика (если был). Суд, ссылаясь на позицию ВС РФ, обязан удовлетворить требования дольщика. 3. Используйте судебную практику в свою пользу Теперь у дольщиков есть официальный судебный прецедент, который обязывает суды вставать на их сторону.
📌 Как это работает? • Если нарушение произошло до введения моратория, неустойку можно и нужно требовать. • Верховный Суд подтвердил, что застройщик не может уклоняться от выплат, если он задержал квартиру ранее.
Вывод ⚠ Главное, что нужно запомнить: мораторий на начисление неустойки не освобождает застройщика от выплат, если просрочка произошла до его введения. Если застройщик отказывается платить, помните: 🔹 Досудебная претензия – первый шаг. 🔹 Судебная практика на стороне дольщиков. 🔹 ВС РФ уже разъяснил этот вопрос – используйте это в суде. Если вам нужна помощь в взыскании неустойки, не откладывайте дело – чем быстрее вы начнете процесс, тем выше шансы на положительное решение.
📞 Нужна юридическая консультация? Мы поможем вам защитить свои права и получить компенсацию от застройщика. Обо мне Я – Субботина Галина Николаевна, юрист с более чем 10-летним опытом в сфере коммерческой недвижимости, арбитражных споров и защиты прав дольщиков. ✔ Член Ассоциации юристов России ✔ Спикер Департамента предпринимательства Москвы ✔ Более 120 успешно выкупленных помещений ✔ 250 млн рублей сэкономленных клиентам ✔ Уникальные положительные судебные решения Специализируюсь на защите прав предпринимателей, инвесторов и дольщиков. Помогаю взыскивать неустойки с застройщиков, оспаривать незаконные отказы и защищать права клиентов в судах всех инстанций.
Мораторий на начисление неустойки. Как взыскать компенсацию?
Статья была полезна?
Не нашли ответа? Задайте вопрос юристам
Отвечу на ваши вопросы
Подобные публикации
-
Недвижимость
Как защитить свои права при спорах о недвижимости?
Юрист
Стаж 5 лет
10 статей
15.03.2025
-
Недвижимость
Как правильно оформить покупку/продажу недвижимости?
Юрист
Стаж 5 лет
10 статей
14.03.2025
-
-
Недвижимость
Как купить квартиру, чтобы ее потом не отобрали в случае банкротства продавца...
Юрист
Стаж 23 года
1 статья
13.03.2025
-
Недвижимость
Как защититься от мошенничества при покупке недвижимости?
Юрист
Стаж 10 лет
39 статей
11.03.2025
-
Можно ли подать в суд на застройщика за нарушение сроков передачи ключей,
Игнатенко Анастасия Борисовна
можно, это в договоре должно быть прописано - срок передачи жилья, в тм числе и ключей, должен быть акт приема-передачи подписанный обеими сторонами, если сроки по передаче нарушены можно подавать в суд, но сначала написать в адрес застройщика претензию. В договоре должна быть прописана обязанность по передаче жилья
Мингазов Юрий Саитгареевич
За сроки сдачи дома можно, за затягивания сроков сдачи квартиры собственнику можно, есть специальный закон о долевом строительстве.
Байдак Зоя Михайловна
Да, взыскивайте неустойку.
Пушкарева Елена Анатольевна
Здравствуйте.
Вы вправе направить досудебную претензию в адрес застройщика при нарушении им условий договора. Также при отказе в удовлетворении требований в досудебном порядке, вы можете подать обоснованный иск в суд с соответствующими требованиями, с соблюдением процессуальных норм. Документы должны быть составлены юридически грамотно. Претензия, исковое заявление составляется в индивидуальном порядке исходя из фактических обстоятельств, изучения документов с учётом всех правовых нюансов.
-
Такая ситуация, нашли для покупки помещение, было 130 м2, чтобы его продать собственник разделил пополам, поставив перегородку. Уже после того как разделили помещение, были поданы документы в администрацию города на разрешение перепланировки. Разрешение получено. Хотим купить половину помещения, но для избежания налогов продовцу, необходимы 2 покупателя. Фактически у нас получается долевая собственность. Продавец заверяет, что дальнейшие расходы по оформлению разделения помещения возьмёт на себя.
Как прописать это в договоре? (сделка проходит через агентство недвижимости)
Губин Александр Николаевич
Какая-то мутная схема, смысл которой я не понимаю. Зачем? Как 2 покупателя освободят от налогов? Все заверения могут не стоить ничего, потому что для принуждения к их исполнению придется обращаться в суд, потом бегать исполнять. Ну взыскали Вы с него миллион, а что делать, если у него ничего нет? Если уж хочется втянуться в некоторую авантюру, рекомендую требовать скидку к продажной цене помещения.
Мингазов Юрий Саитгареевич
Во первых что должен сделать, во вторых сроки этого мероприятия, ну и соответственно ответственность.
Ким Галина
Схема понятна, что хотите сделать. Так раз сделка проходит через агентство пусть юристы агентства вам составляют грамотные договоры, они за это получают деньги за сделку. За бесплатно вам такие вопросы решать здесь не будут, мы тоже как и вы ценим свои знания, опыт, время и деньги
Пушкарева Елена Анатольевна
Здравствуйте. В этой схеме есть ещё что-то, о чем вы не знаете.
Проверить всё от и до, смогу, но платно.
-
Добрый день. Подскажите пожалуйста. Являясь ИП, владею помещением полтора года, сдаю в аренду. Принял решение продать, какой налог нужно будет заплатить с продажи?
Пронягин Артем Сергеевич
Если ИП использовал помещение в своей предпринимательской деятельности и зарегистрировал соответствующий вид деятельности в ЕГРИП (например, код ОКВЭД 68.1 «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества»), он может уплатить налог по ставке 6% от дохода от продажи. В случае, если ИП использует систему налогообложения «доходы минус расходы», ставка составит 15% от разницы между доходами и расходами. Если ИП не использует УСН или не может подтвердить использование недвижимости в бизнесе, он будет обязан уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13% от прибыли от продажи. При этом налоговая база может быть уменьшена на сумму документально подтвержденных расходов на приобретение недвижимости. Для коммерческой недвижимости срок владения не влияет на необходимость уплаты налога, если объект использовался в бизнесе.
Мингазов Юрий Саитгареевич
Продажу недвижимого имущества, используемого в предпринимательской деятельности, следует рассматривать как доход от такой деятельности. Следовательно, возможность воспользоваться льготами по п. п. 1 п. 1 ст. 220 или п. 17.1 ст. 217 НК РФ отсутствует, и сумму от продажи недвижимости следует включить в налоговую базу для уплаты налога по УСН. Такие разъяснения дает Минфин РФ в письмах от 28.03.2014 № 03-11-11/13850, от 29.04.2013 № 03-11-11/15091, от 21.01.2013 № 03-11-11/15, как и в отмеченном выше письме № 03-04-05/103144.
Если в результате продажи недвижимости сумма его доходов по УСН за отчетный (налоговый) период, например 2024 года, превысит 265, 8 млн руб., он утрачивает право на применение спецрежима с начала соответствующего квартала и должен доплатить налоги по общей системе налогообложения (п. 4 ст. 346.13 НК РФ).
-
Здравствуйте, не находясь в браке, решили купить квартиру в новостройке в ипотеку, банк оформляет ипотеку только на мужчину, но в договоре долевого участия прописывает , что квартира идет 50/50, если я не буду являться созаемщиком по ипотеке, то при делении квартиры, не может ли быть такого, что меня лишат доли, тк не платила ипотеку по документам, хотя бюджет у нас совместный и доказать будет проблематично, что вкладывали оба, как правильно поступить в этом случае
Чеботарев Василий Сергеевич
Здравствуйте! Такое развитие событий возможно. Необходимо соблюдать должную осмотрительность
Белов Михаил Александрович
Здравствуйте, Мария! Составьте мировое соглашение у нотариуса по обязательствам сторон, с указанием прав и обязанностей по квартире. В случае необходимости дополнительных пояснений обращайтесь по телефону, указанному в профиле.
Немцев Дмитрий Сергеевич
В данной ситуации важно понимать, что договор долевого участия и договор ипотеки - это два разных документа. Если вы не являетесь созаемщиком по ипотеке, это не лишает вас права на долю в квартире, предусмотренную в договоре долевого участия. Однако, для защиты своих прав и интересов, рекомендуется ОЧНО проконсультироваться с юристом, который может оценить договоры и дать конкретные рекомендации. Важно также документально фиксировать все финансовые взносы и участие в приобретении квартиры для обеспечения защиты ваших прав в будущем.
Ватолин Александр Иванович
Здравствуйте! Данный вопрос надо разобраться в индивидуальном порядке на конфиденциальной основе. Пишите на Ватсапп..
Мингазов Юрий Саитгареевич
Договор изучать, не понятно, почему решили купить Вы а договор на какого то мужчину.
Байдак Зоя Михайловна
С долями все может быть. Платите от своего имени и со своей карты ипотеку, если в договоре нет запрета на это.
Бронштейн Александр Михайлович
Обратитесь к юристу.
Пушкарева Елена Анатольевна
Здравствуйте.
Вы вправе исполнять договор, в котором являетесь стороной, самостоятельно за счёт собственных средств, сохраняя при этом всё доказательства надлежащего исполнения обстоятельств.
Изучать договоры не помешает с профессиональной точки зрения. Риски потери имущества есть всегда даже если одна из сторон надлежащим образом исполняет обстоятельства.
-
Здравствуйте! построен многоквартирный дом в 2008 году. Застройщик ликвидирован
в 2009 году до подписания акта приема-передачи многоквартирного дома. У дольщиков на руках договора долевого участия. Суд признал право дольщиков и отказал администрации в иске о сносе дома. Как дольщику получить регистрацию права собственности на квартиру?
Колесник Степан Сергеевич
На основании решения суда, если определено право собственности каждого. А вообще, посмотреть необходимо решение. Пишите в вацап
Байдак Зоя Михайловна
Нужно разбираться. Есть несколько вариантов подхода к решению этого вопроса.
Мингазов Юрий Саитгареевич
Видимо, обратиться в МФЦ и зарегистрировать право собственности.
Пушкарева Елена Анатольевна
Здравствуйте.
Необходимо ищучать судебные решения, фактические обстоятельства дела на данный момент, учитывая все правовые нюансы выстраивать работу.
-
Квартира оформлена в общую долевую собственность по 1/4 на каждого члена семьи ("по 1/4 доле в праве каждому"), один из которых несовершеннолетний. Один из собственников хотел бы сдать свою 1/4 долю в аренду близкому другу семьи. Другие собственники не возражают против этого. По определенным причинам договор сдачи квартиры необходимо заверить у нотариуса.
Есть 2 вопроса:
1) Можно ли сдать 1/4 долю?
2) В момент подписания договора у нотариуса должны присутствовать все собственники квартиры или собственник 1/4 доли может подписать договор без их личного присутствия?
Золдак Сергей Анатольевич
Технически собственник вправе распорядиться своей недвижимостью, в том числе и сдать в аренду. Долевая же собственность требует участия других сторон.
Кроме того у вас наверное не определен порядок пользования жилым помещением, желательно его определить соглашением сособственников.
Ким Галина
- да
- могут придти в согласованное время не обязательно одновременно
Филатова Анастасия Константиновна
Сдача в аренду жилья с участием несовершеннолетнего требует разрешения органа опеки
-
Застройщик должен был по договору передать ключи от квартиры в течении трёх месяцев начиная с 1 июля текущего года, что он не выполнил. Хотел уточнить порядок действий для получения неустойки. Ключи от квартиры я так и не получил, сдача дома возможно ещё будет только в конце ноября.
Так же вопрос было заключено доп. соглашение об уменьшении стоимости квартиры в связи с отказом от части проведения отделочных работ, в котором нет сведений о продлении сроков сдачи квартиры, такое соглашение само по себе не может повлиять на сроки, иметь какие то подводные камни?
Пушкарева Елена Анатольевна
Здравствуйте.
Порядок действий и условия исполнения ДДУ, передача ключей, указаны в самом договоре.
Соглашение не влияет на течение сроков сдачи дома, а лишь на предмет договора (объём, характер работ), оказываемых застройщиком.
Всё подводные камни, надводные айсберги разбираются при изучении документов: договора, допсоглашения и выяснения всех обстоятельств, с учётом всех правовых нюансов.
Услуги не относится к бесплатным.
Ватолин Александр Иванович
Здравствуйте! Необходимо изучение документов. Только после этого вам может быть оказана помощь.
Штевель Евгений Александрович
Здравствуйте. Дождитесь сдачи и после этого подавайте в суд с иском о взыскании. Под соглашение Вы подписали о расторжении условий отделки квартиры, поэтому на взыскание компенсации за несвоевременную сдачу это никак не повлияет
-
Здравствуйте. Скажите пожалуйста, если собственник квартиры я, а будет за меня сдавать квартиру моя мать и получать денежные средства за сдачу тоже будет она (является инвалидом 2й группы), какие документы мне нужно будет оформить, чтоб она могла сдавать квартиру вместо меня и нужно ей будет платить налог со сдачи квартиры или мне нужно будет платить налог?
Баринова Оксана Викторовна
Генеральную доверенность. Она будет иметь право выступать от вашего имени. Принимать деньги от вашего именно. Не не в свою собственность. И сдавать декларацию и платить налог должны будете вы
Мингазов Юрий Саитгареевич
Оформить доверенность, но налог платите Вы, как выгодоприобретатель.
Бучко Марина Леонидовна
Добрый день! Оформить доверенность у нотариуса на все необходимые действия от Вашего имени.
Калашников Юрий Петрович
Для того чтобы ответить на ваш вопрос необходимо изучить ваши документы.
Пушкарева Елена Анатольевна
Здравствуйте.
Доверенность, договор аренды, который будет учитывать ввсе правовые нюансы, защищать интересы собственника при сдаче в аренду.
-
Здравствуйте!
Я сдавала квартиру по договору найма, акт приема-передачи не делался ни при въезде жильцов, ни при выезде. Жильцы нанесли значительный ущерб имуществу, и я их попросила съехать. Они сказали, что исправлять ничего не будут, я сказала, что залог не верну (по-моему мнению, сумма ущерба не менее суммы залога). Все были согласны. После того как они уехали, начались требования вернуть залог.
В договоре есть пункт:
- При выезде нанимателя из объекта наймодатель обязуется возвратить ему страховой депозит после подтверждения сохранности переданного в наем имущества за вычетом задолженностей нанимателя по платежам и/или возмещению имущественного вреда.
Для последующей сдачи квартиры мне необходимо устранить эти недостатки, иначе пользоваться квартирой не получится. Подскажите, каким образом зафиксировать сейчас этот ущерб? (Вдруг они обратятся в суд, а у меня будет уже все отремонтировано)
Что еще можно и нужно предпринять в данной ситуации?
Гуляева Нелли Врежовна
Сделайте оценку ущерба и напишите претензию. Желательно, чтобы кроме вас кто то был свидетелем, соседи например
Абрамов Александр Константинович
Здравствуйте!
Если у Вас с нанимателем велась переписка в месенджере рекомендую ее заверить у нотариуса, особенно если в переписке Вами было указано, что Вы удерживаете сумму залога в счет погашения имущественного вреда. Согласно вышеуказанному Вами пункту договора, наймодатель обязуется возвратить нанимателю страховой депозит после подтверждения сохранности переданного в наем имущества за вычетом задолженностей нанимателя по платежам и/или возмещению имущественного вреда. Сейчас, после съезда нанимателя Вам нужно произвести фото и видео фиксацию повреждений, с указанием на фотографиях даты и времени. После данных процедур можно будет производить ремонт, сохранив при этом все чеки. Если сумма ремонта превысила залог, нужно потребовать возмещение убытков с нанимателя. Если наниматель в последующем обратиться в суд для возвращения залога, в суде Вам уже нужно будет доказывать что данные повреждения возникли по вине нанимателя, для этого Вам потребуются по хорошему фотографии имущества до его сдачи в аренду данным нанимателям. Так же будет большим плюсом если у Вас есть с нанимателем переписка где Вы просите его съехать и указываете на повреждение имущества, но ее будет необходимо заверить нотариально.
Довган Юрий Богданович
Чтобы зафиксировать ущерб, срочно составьте акт осмотра квартиры с участием двух свидетелей, подробно опишите повреждения, сделайте фото- и видеофиксацию с привязкой к дате (можно использовать газету с текущей датой или включить запись голоса с озвучиванием даты). Закажите независимую оценку стоимости восстановительного ремонта у сертифицированного оценщика — это станет основным доказательством размера ущерба. Сохраните все чеки и договоры на выполненные работы, если уже начали ремонт. Направьте жильцам заказное письмо с уведомлением о причинении ущерба и удержании залога, приложив копии акта, оценки и сметы. Рекомендую сохранить переписку, где стороны обсуждали удержание залога — это подтвердит факт согласия на списание.
-
В главе об ответственности сторон есть пункт: еслив течении 6 месяцев со дня прекращения срока договора принципиал совершит сделку с участием лиц,доступ к которым возник у принципиала в связ и с исполнением агентством договора,принципиал обязан выплатить агентству вознаграждение,предусмотренное в договоре. Вопрос такой- может ли агентство считать исполнением своего договора сделку с участием лица,который прочитал обьявление о продаже квартиры,хотя договор уже был расторгнут? Если да,как можно изменить формулировку пункта,чтобы не попасть в ловушку агентства и не быть под угрозой выплаты этой денежной суммы? Вообще,правомерен ли такой пункт в договоре?
Байдак Зоя Михайловна
Если договор расторгнут, то уже менять его условия не получится.
Совершайте сделку, регистрируйте ее.
А вот когда у агентства возникнут вопросы к вам по оплате, обратитесь ко мне, разберемся и им ответим. Также ответим на иск, если они обратятся в суд.
Пушкарева Елена Анатольевна
Здравствуйте.
Если договор уже расторгнут, то изменение его условий невозможно. Следует смотреть данный пункт в совокупности с другим по договору. Пункт спорный, можно признать его недействительным. Зависит от того как был заключён договор индивидуально или это офера.
Если нужна подробная консультация, в том числе по сделке, обращайтесь. Услуги платные
