На практике многие считают, что любую сделку с недвижимостью можно оформить в простой письменной форме: купили — подписали — подали в Росреестр. Однако это не всегда так.
Согласно Гражданскому кодексу РФ, отдельные виды сделок подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Более того, несоблюдение нотариальной формы может повлечь признание сделки ничтожной — то есть юридически недействительной с момента её совершения, даже если права уже зарегистрированы. Когда нотариус обязателен: два основания Обязательное нотариальное удостоверение требуется в двух случаях (ст. 163 ГК РФ):
- Если это прямо предусмотрено законом.
- Если это предусмотрено соглашением сторон.
Сделки, оформленные без соблюдения нотариальной формы в случаях, когда она предусмотрена законом или соглашением сторон, считаются ничтожными (ст. 165 ГК РФ). Какие сделки требуют нотариального удостоверения
1. Договор ренты
Рента — это сделка, при которой одна сторона передаёт недвижимость в собственность другой стороне в обмен на регулярные выплаты или содержание. Например, договор пожизненного содержания с иждивением. Такой договор всегда удостоверяется нотариально (ст. 584 ГК РФ).
2. Сделки с долями в праве общей собственности
Сделки по отчуждению или передаче в залог доли в праве общей собственности требуют обязательного нотариального удостоверения (ст. 42.1 закона № 218-ФЗ, ст. 24 закона № 102-ФЗ об ипотеке). Исключения:
- Если все участники долевой собственности отчуждают свои доли по одному договору.
- При отчуждении земельных долей.
- При передаче долей в залог в пользу кредитной организации (банка).
3. Сделки с участием несовершеннолетних или ограниченно дееспособных
Сделки, связанные с отчуждением недвижимости, принадлежащей: несовершеннолетнему, лицу, признанному ограниченно дееспособным, а также сделки, совершаемые от имени таких лиц по доверенности или на условиях опеки, — подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Дополнительно требуется разрешение органа опеки и попечительства.
4. Соглашения между супругами
Нотариального удостоверения требуют: брачный договор (ст. 41 СК РФ), соглашение о разделе совместно нажитого имущества (ст. 38 СК РФ), договоры долевого участия супругов в приобретении недвижимости, если доли фиксированы.
Если недвижимость приобретается в общую совместную собственность, то договор можно заключить в простой письменной форме.
5. Уступка права требования и перевод долга по сделке, удостоверенной нотариально
Если первоначальная сделка была удостоверена нотариусом, то и уступка (цессия) либо перевод долга по этой сделке также подлежат нотариальному удостоверению (ст. 389, 391 ГК РФ).
6. Изменение или расторжение нотариально удостоверенного договора
Если договор ранее удостоверялся нотариально, любое его изменение или расторжение также требует нотариального оформления (п. 1 ст. 452 ГК РФ).
7. Сделки дарения
При дарении доли в праве общей собственности на недвижимость необходимо нотариальное удостоверение. Это вытекает из общих правил о долевой собственности. Если объект дарения — целая квартира или дом, и сделка не затрагивает интересы несовершеннолетних или иных ограниченных лиц, нотариус не требуется.
8. Сделки, документы по которым направляются на регистрацию по почте
Если стороны оформляют сделку с недвижимостью и подают документы в Росреестр по почте (не через МФЦ и не в электронной форме), то договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению (п. 1 ст. 18 закона № 218-ФЗ). Это правило направлено на защиту сторон от подделок и фальсификаций. Чем грозит несоблюдение формы
Если закон требует нотариуса, а стороны подписали договор в простой письменной форме, последствия могут быть серьёзными:
- Сделка считается ничтожной.
- Росреестр может отказать в регистрации.
- Любая из сторон может в будущем оспорить сделку.
- Невозможно применить последствия недействительности сделки без судебного решения.
Что делает нотариус
Нотариальное удостоверение — это не просто «печать» на документе.
Нотариус: проверяет личность и дееспособность сторон; разъясняет последствия сделки; следит за соблюдением законодательства; обеспечивает законность и юридическую силу документа; при необходимости направляет документы в Росреестр.
Заключение
Нотариальное удостоверение — это обязательное требование закона в ряде случаев. И даже если стороны договорились, передали деньги и подписали договор, отсутствие нотариуса может сделать сделку юридически ничтожной.
Перед подписанием любого договора с недвижимостью важно определить: — Обязателен ли нотариус? — Есть ли исключения? — Кто участвует в сделке? Лучше потратить немного времени и проверить требования закона, чем потом — годы на восстановление прав в суде.
🖋 Автор статьи: Субботина Галина Николаевна — юрист с 10-летней практикой, член Ассоциации юристов России, эксперт в вопросах сделок с недвижимостью, долевой собственности, защиты интересов несовершеннолетних и льготной приватизации по 159-ФЗ. Более 120 успешно оформленных объектов, десятки выигранных дел и судебных побед в интересах клиентов. Помогаю пройти сделки с максимальной юридической защитой и без ошибок, которые могут дорого обойтись.
