Общие правила арендных правоотношений регулируются статьями главы 34 второй части Гражданского кодекса РФ. Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Анализ последующих статей Гражданского кодекса РФ позволяет вычленить следующие права арендатора, применимые, в том числе к договорам аренды коммерческой недвижимости:
- право на доходы, получаемые от использования арендованного имущества;
- право на отказ от договора аренды, заключенного без указания срока, с предварительным предупреждением арендодателя об этом за три месяца (если иной срок не установлен договором аренды или Законом для отдельных видов аренды);
- право потребовать предоставления арендодателем помимо самого имущества (предмета аренды) также относящихся к нему принадлежностей и документов (технических паспортов, сертификатов качества и т.п.) или расторжения договора, а также возмещения убытков (в случае, если без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора); Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
- При обнаружении недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, даже если во время заключения договора аренды арендодатель не знал об этих недостатках, арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
- право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков в случае, если при заключении договора аренды арендодатель не предупредил арендатора о наличии прав третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.);
- потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (если иное не предусмотрено Законом);
- с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
- В случае нарушения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта арендатор вправе по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
- Досрочно расторгнуть через суд договор аренды в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
- По истечении срока договора при прочих равных условиях реализовать преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора (если иное не установлено Законом или Договором аренды);
- По своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков, в случае, если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом;
- получить в собственность произведенные им отделимые улучшения арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором аренды;
- получить от арендодателя возмещение стоимости не отделимых без вреда для имущества улучшений, в случае, когда арендатор произвел их за счет собственных средств и с согласия арендодателя (и иное не предусмотрено договором аренды);
- Применительно к аренде зданий и сооружений дополнительные правила установлены параграфом 4 главы 34 ГК РФ. Арендатор также имеет право на:
- получение права на земельный участок, который занят недвижимостью и необходим для ее использования;
- сохранение права пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка, в случае продажи земельного участка, на котором находится арендованное здание или сооружение, другому лицу;
- Дополнительные права арендатора при аренде различных видов недвижимого имущества также могут быть установлены иными законами и подзаконными актами (Земельный кодекс, Водный кодекс, Лесной кодекс, Федеральный закон «Об обороте земель сельхозназначения» и др.).
Задайте вопрос всем юристам на сайте
376 юристов отвечают
20 минут среднее время ответа
111 вопросов за сутки
