Покупка недвижимости – это серьезное решение, сопряженное с рисками. Один из самых опасных сценариев – когда после сделки продавец идет в суд и добивается признания договора купли-продажи недействительным. В результате покупатель теряет и деньги, и недвижимость, а мошенники остаются в выигрыше. Но скоро ситуация может измениться: в Государственную Думу внесен законопроект, который должен защитить добросовестных покупателей от подобных схем. Разберем, как он поможет, какие лазейки перекроет и на что обратить внимание при сделках с недвижимостью.
МОШЕННИЧЕСКИЕ СХЕМЫ: КАК ОБМАНЫВАЮТ ПОКУПАТЕЛЕЙ?
Мошенники используют разные способы продажи проблемной недвижимости, чтобы потом отменить сделку в суде. Среди самых распространенных схем:
1. Оспаривание сделки. Продавец скрывает юридические проблемы объекта (например, наличие других претендентов на недвижимость). После сделки он подает иск о признании договора недействительным.
2. Признание сделки мнимой. Продавец заявляет в суде, что договор купли-продажи был фиктивным или заключен под давлением.
3. Продажа недвижимости без прав на нее. Недвижимость может находиться под арестом, в залоге у банка или вовсе принадлежать третьим лицам.
4. Фальшивые доверенности. Продавцы используют поддельные документы, продавая чужую недвижимость без ведома собственника. В итоге покупатель остается ни с чем, а мошенники возвращают себе недвижимость, получая деньги дважды.
НОВАЯ ЗАЩИТА ПОКУПАТЕЛЕЙ
Депутаты предлагают внести изменения в статью 140 ГПК РФ. По новому закону, если продавец хочет через суд признать сделку недействительной, он должен внести на депозитный счет сумму, равную стоимости объекта. Что это даст?
• Покупатель получит компенсацию, если сделка будет отменена.
• Мошенникам станет сложнее использовать суды для обмана. • Продавцы заранее докажут свою финансовую состоятельность. Размер депозита будет определяться судом в зависимости от обстоятельств дела.
ВОЗМОЖНЫЕ ПРОБЛЕМЫ ЗАКОНОПРОЕКТА
Хотя инициатива выглядит перспективной, у нее есть и спорные моменты:
• Как быть, если продавец действительно пострадал? Например, если он продал квартиру под давлением, но не имеет денег на депозит.
• Как суд определит сумму обеспечения? Рыночная стоимость может не совпадать с ценой сделки.
• Не приведет ли закон к росту цен на жилье? Продавцы могут заложить новые риски в стоимость объектов. Важно разработать четкие критерии для судов, чтобы закон работал эффективно и справедливо.
КАК ЗАЩИТИТЬ СЕБЯ ПРИ ПОКУПКЕ НЕДВИЖИМОСТИ?
Пока законопроект не принят, каждый покупатель должен сам заботиться о своей безопасности. Вот несколько рекомендаций:
✔ Проверяйте объект в Росреестре – смотрите, нет ли обременений и судебных споров.
✔ Изучите историю недвижимости – если объект часто менял владельцев, это тревожный сигнал.
✔ Запрашивайте выписку из домовой книги – убедитесь, что в квартире никто не прописан.
✔ Оформляйте сделку у нотариуса – это снижает риск оспаривания.
✔ Проверяйте дееспособность продавца – если сделка оформляется от пожилого человека, велик риск признания ее недействительной.
✔ Используйте банковскую ячейку или аккредитив – не передавайте деньги продавцу до регистрации сделки.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Законопроект о внесении изменений в статью 140 ГПК РФ – важный шаг к защите добросовестных покупателей недвижимости. Однако пока он не принят, ключевая защита – это грамотная юридическая проверка перед сделкой. Если Вам нужна профессиональная помощь в проверке недвижимости, сопровождении сделки или защите прав в суде, обращайтесь ко мне. Почему стоит доверить решение вопроса мне?
✔ Более 10 лет опыта в сфере недвижимости и арбитражных споров.
✔ Член Ассоциации юристов России.
✔ Спикер Департамента предпринимательства и инновационного развития Москвы.
✔ Более 120 успешно выкупленных помещений.
✔ Сэкономлено клиентам более 250 млн рублей.
