Если вы купили квартиру в браке и решили её продать — не спешите идти в МФЦ. Без одного важного документа сделка может обернуться головной болью. Разбираем по полочкам, когда нужно согласие супруга, а когда можно обойтись без него — но с нюансами.
ЕСЛИ КВАРТИРА КУПЛЕНА В БРАКЕ — СОГЛАСИЕ НУЖНО
По Семейному кодексу (ст. 34 и ст. 35), всё, что нажито супругами в браке, считается совместной собственностью. Даже если квартира оформлена только на одного из них. А значит — при продаже потребуется нотариально заверенное согласие второго супруга.
Как это работает: • Согласие оформляется у нотариуса. • Подаётся в Росреестр вместе с остальными документами. • Без него Росреестр может… всё-таки зарегистрировать сделку. Но с оговорками. Об этом ниже.
НО С 2017 ГОДА РОСРЕЕСТР НЕ ОТКАЗЫВАЕТ В РЕГИСТРАЦИИ, ЕСЛИ СОГЛАСИЯ НЕТ В 2017 году в работу Росреестра внесли изменения: если в пакете документов нет согласия супруга — регистрация не приостанавливается. Но в ЕГРН появится отметка: «Согласие супруга на сделку не представлено»
Это значит, что сделка зарегистрирована, но формально она может быть оспорена — если супруг докажет, что не знал о продаже и против неё возражал. Ситуация опасная: • Покупатель может потерять недвижимость. • Продавец — получить иск и отмену сделки. • Суд может признать сделку недействительной (ч. 2 ст. 35 СК РФ, ст. 167 ГК РФ).
МОЖНО ЛИ ПРОДАТЬ БЕЗ СОГЛАСИЯ, ЕСЛИ БРАК УЖЕ РАСТОРГНУТ?
Можно. Если на момент продажи вы официально разведены — получать согласие бывшего супруга не нужно. Но только если: • Квартира была приобретена после расторжения брака, или • Имущество было разделено по суду или нотариальному соглашению. Если же квартира куплена в браке, а при разводе её судьбу никак не зафиксировали — у бывшего супруга сохраняется право претендовать на свою долю. Особенно если он докажет, что продажа совершена в обход его интересов.
КЕЙС ИЗ ПРАКТИКИ
Ситуация: Ко мне обратилась женщина, продавшая квартиру без согласия мужа. Они давно не жили вместе, но официально были в браке. Росреестр сделку зарегистрировал, но покупатель через пару месяцев получил иск: супруг потребовал признать сделку недействительной, заявив, что против неё и узнал о ней только постфактум. Что мы сделали: • Подали возражения в суд. • Доказали, что супруг сам уклонялся от общения и подписания согласия. • Представили переписку, из которой следовало, что он знал о продаже. Результат: сделку отстояли. Но клиентка поняла, что лучше бы сразу оформила согласие — дешевле и спокойнее.
КОГДА СОГЛАСИЕ НЕ НУЖНО
Есть случаи, когда Росреестр вообще не потребует согласия супруга. Например: • Квартира получена в наследство или по дарственной (п. 1 ст. 36 СК РФ); • Куплена до брака; • Брачным договором установлено, что имущество — личное. Важно подтвердить это документами — иначе риски всё равно останутся.
ЧТО ДЕЛАТЬ, ЕСЛИ СОГЛАСИЕ ПОЛУЧИТЬ НЕВОЗМОЖНО?
Бывает, супруг исчез, на контакт не выходит или принципиально отказывается. В этом случае есть два пути:
1. Расторгнуть брак официально и дождаться завершения бракоразводного процесса.
2. Обратиться в суд, если есть основания признать продажу допустимой и без согласия. Но каждый случай — индивидуален. Здесь нужна грамотная стратегия.
МОЙ СОВЕТ
Если вы решили продать квартиру, купленную в браке — не рискуйте: • Получите нотариальное согласие супруга; • Либо оформите развод и раздел имущества; • Либо проконсультируйтесь с юристом до подачи документов. Это дешевле, чем потом судиться, отменять сделку и возвращать деньги.
ОБО МНЕ
Субботина Галина Николаевна — юрист с более чем 10-летней практикой в сфере гражданского и жилищного права. Член Ассоциации юристов России, спикер Департамента предпринимательства Москвы. Специализируюсь на сопровождении сделок с недвижимостью, разделах имущества, спорах с Росреестром, нотариусами и органами власти.
В моей практике — более 120 успешно завершённых дел, в том числе со сложными судебными спорами. Если вы не уверены, нужно ли согласие супруга в вашей ситуации — помогу разобраться, оценю риски и проведу вас через весь процесс.
