Нередко возникают случаи самовольного строительства объекта недвижимости на земельном участке, то есть строительство без получения разрешения на строительство. Узаконить самовольную постройку в таком случае возможно только через судебный процесс, при этом важно учитывать следующее. Основанием для возбуждения производства по делу может быть подача в суд искового заявления уполномоченного органа, например Администрации, о сносе самовольно возведенного здания, в таком случае у ответчика появляется возможность заявить встречное исковое заявление с требованием о признании права собственности на здание, либо подача первоначального иска о признании права.
Существенными фактами на которые стоит опираться при подаче искового заявления о признании права собственности на самовольное строение являются следующие обстоятельства: – земельный участок, на котором без разрешения на строительство построен объект недвижимости должен находится в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании истца; – возведенное здание должно соответствовать виду разрешенного использования земельного участка; – построенный объект недвижимости должен соответствовать всем обязательным строительным, техническим, противопожарным, санитарным и иным нормам и правилам; – не угрожать жизни и здоровью граждан, находящихся как в здании, так и непосредственной близости от него.
Соответствие строительным нормам и правилам, а также отсутствие угрозы для жизни граждан подтверждается заключением судебной строительно-технической экспертизы, о проведении которой истец заявляет ходатайство. Также истец должен подтвердить принятие им мер по досудебному порядку урегулирования спора, а именно получить отказ уполномоченного органа в регистрации документов для предоставления услуги по вводу объекта недвижимости в эксплуатацию (либо отказе в предоставлении такой услуги), в связи с чем, к указанному объекту применяются положения о самовольной постройке.
В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Согласно пункту 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
В связи с отсутствием разрешительной документации на реконструкцию спорных объектов должны применяться правила о самовольной постройке. Абзацем вторым пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Исходя из положений абзаца третьего пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на самовольную постройку может быть признано при условии, если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, а также не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Данные обстоятельства устанавливаются на основании доказательств, подтверждающих соответствие самовольной постройки разрешенному использованию земельного участка, строительным, противопожарным, санитарно- гигиеническим и иным нормам и правилам. Исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Пунктом 26 Постановления Пленума Верховного Суд Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью.
Таким образом, перед подачей искового заявления о признании права собственности на самовольную постройку важно подготовить необходимый и полный комплект документов, а также получить соответствующие заявленным требованиям отказы уполномоченного органа.
