«Подари мне душу, заплати мне деньги, награди мои счета материнским капиталом и не забудь оформить ипотеку, чтобы счастье тебе сопутствовало в течение последующих тридцати лет».
Именно так бы заманивал своих жертв застройщик, если бы мы жили в волшебном мире, однако реальный мир отличается от волшебного тем, что здесь мы не сможем превратиться в паучка и сбежать в случае наступления неплатежеспособности, или мы не можем обратить в пыль офис застройщика в случае нарушения им условий заключенного договора.
Согласитесь, это несправедливо, когда вы отдаете все свое накопленное и с трудом сбереженное кому-то с Выпиской ЕГРЮЛ вместо паспорта, кому-то на чью сторону встает не мама, а закон и судебная практика, чей уставной капитал равен вашей заработной плате умноженное на 10 + заработок из последующих жизней на Земле.
Застройщики являются непоколебимыми титанами нашего времени, они не просто шестеренки в экономической системе, а целая зубчатая передача, соединяющая карманы граждан с государственной казной.
Принимая квартиру в новостройке, никто обычно не задумывается о том, чтобы проверить насколько качественно выполнил свою работу застройщик. Обычно простые граждане безмерно радуются тому, что у них появилось нечто ценное, свое! Особенно, если мы говорим про молодую семью. Как только эйфория от дорогой покупки начинает угасать и любые позитивные эфемерные ощущения покидают тело, человек начинает замечать, что после приемки квартиры или спустя пару лет появились протечки на потолке, на стенах, трещины на стенах, отваливается местами отделочный слой, местами начинает появляться плесень и т.п. Согласитесь, когда квартира стоит 8 000 000 руб., из которых 6 000 000 руб. вам еще выплачивать банку под высокий процент, появляется желание не просто обратиться к застройщику, а вернуть его тухлую квартиру обратно с учетом изменений рынка и убытков.
Но, не все так просто, как хотелось бы
Для начала разберем что лучше, договор купли-продажи в новостройке, когда застройщик выступает в роли продавца или договор участия в долевом строительстве, когда застройщик не участвует в предложенном маскараде и остается самим собой?
Все точно, правильного ответа нет, так как все зависит от ситуации. Застройщик сам предлагает заключить договор купли-продажи, если фактически объект существует или же заключить договор участия в долевом строительстве, если объект еще на стадии строительства, вот только вам решать, соглашаться или нет.
Рассмотрим самый опасный риск при заключении договора купли-продажи.
Отношения возникающие из договоров купли-продажи регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и в нашем случае Законом Российской Федерации от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей», к сожалению, судебная практика у нас сложилась такая, что гарантийный срок на объект может сократиться, если основанием приобретения права собственности является договор купли-продажи.
Все дело в том, что в России не прецедентное право, из-за чего мнение судов может в каких-то определенных ситуациях не совпадать.
Если гарантийный срок на объект недвижимости по договору участия в долевом строительстве не может составлять менее чем три года (ч. 5 ст. 7 Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», то по договору купли-продажи всего два года.
Разберем ситуацию, чтобы понять почему так.
Продавец не является застройщиком, к продавцу право перешло по инвестиционному договору. Теперь вопрос, с кого требовать устранение недостатков или стоимость устранения этих недостатков?
Ответ: можно обратиться с претензией как к продавцу, так и к застройщику, однако ГАРАНТИЙНЫЙ СРОК будет отличатся.
Как указал Верховный суд Российской Федерации в своем определении № 51-КГ22-6-К8 от 30.08.2022 г. «поскольку договор купли-продажи не содержит гарантийного срока, а продавец не является застройщиком, к отношениям сторон неприменимы положения п. 3 ст. 29 Закона о защите прав потребителей, используемые в отношениях по выполнению работ или оказанию услуг, применению подлежит общий двухлетний гарантийный срок, предусмотренный п. 2 ст. 477 ГК РФ, соответственно, истцы как покупатели были вправе предъявить к продавцу требование в отношении недостатков товара в том случае, если недостатки были обнаружены в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю».
Если продавец является также и застройщиком, то фактически гарантийный срок должен составлять не менее трех лет, однако не все судьи с этим согласятся.
Соответственно, есть риск отказа в иске, если признают что гарантийный срок пропущен и нет уважительной причины для восстановления.
ЕСЛИ НУЖЕН СОВЕТ, ТО: старайтесь уложиться в двухлетний гарантийный срок, так как вы не знаете какой суд будет рассматривать ваше дело. Если уже опоздали, тогда делать нечего, обращайтесь к продавцу как к застройщику и требуйте соблюдать гарантийные сроки, установленные ч. 5 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…».
Что касается рисков при заключении договора участия в долевом строительстве, то, как по мне, рисков здесь больше и все дело в том, что Правительство Российской Федерации накинуло на свои мощные плечи снежную вуаль полномочий по утверждению мораториев с обратной силой закона. Это как последний уровень в компьютерной игре, если проиграешь возможно придется начать заново и не факт, что получится вновь дойти до конца.
Я думаю, что все знают, что такое мораторий, однако не все знают, как мораторий может влиять на дольщиков в случае попытки защиты своих прав в судебном порядке.
1) Во время моратория шанс взыскать с застройщика неустойку, штраф и иные финансовые санкции сложнее. Попытаюсь объяснить это на примере Постановления Правительства Российской Федерации № 326 от 18.03.2024 г.
Участвуя в судебных заседаниях, выступая перед разными судьями с разными оппонентами начинаешь понимать, что часть 1 и часть 2 Постановления Правительства Российской Федерации № 326 от 18.03.2024 г. могут интерпретироваться совершенно по-разному, а именно:
— кто-то скажет, что неустойка не подлежит начислению в указанный период;
— кто-то скажет, что если и подлежит начислению, то только по ставке центрально банка Российской Федерации;
— кто-то скажет, что подлежит начислению, но с отсрочкой исполнения и т.д.
Вы спросите, какой правильный ответ, а его нет, если верить судебной практике. Каждый юрист видит то, что хочет видеть и то, что хочет показать всем, в том числе и суду.
2) Во время моратория, даже если юридически значимые обстоятельства возникли до Постановления Правительства Российской Федерации № 326 от 18.03.2024 г. есть вероятность получить отказ в требовании взыскать с застройщика штраф, неустойку и т.п., т.к. указанное Постановление имеет почему-то обратную силу, что с идет вразрез с ч. 1 ст. 4 Гражданский кодекс Российской Федерации.
Из плюсов можно выделить следующее:
— если договор купли-продажи с продавцом-застройщиком или просто с продавцом, неустойка будет начисляться – 1% от стоимости товара, а самое важное, любые моратории, касающиеся долевого строительства, будут обходить вас стороной (если суд не признает продавца застройщиком и не применит к возникшим отношениям Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…»)
— если был заключен договор участи в долевом строительстве, то поздравляю! У вас есть хороший гарантийный срок, у застройщика повышенная ответственность пред вами, как перед дольщиком, однако все это длится до вступления нового моратория.
Если меня спросят «что лучше договор купли-продажи с застройщиком или договор участия в долевом строительства?»
Я отвечу, что «без разницы, главное, чтобы юрист был хороший, иначе даже без моратория продавец-застройщик или просто застройщик задавит простое физическое лицо своим авторитетом и финансовыми возможностями».
ВАЖНО:
— документ основания хоть и важен, но самое важное это перед приемкой квартиры хорошенько осмотреться, все недостатки зафиксировать и не молчать, если что-то не так. Чем больше обращений и претензий, тем лучше. Обращения также нужны для суда, чтобы доказать, что недостатки были и до заселения и личной эксплуатации.
— не скупитесь и проведите досудебную экспертизу, вдруг выявятся недостатки, которые влияют на аварийность дома. В суде у вас будет возможность взыскать свои досудебные расходы, связанные с делом.
— перед обращением в суд подумайте над тем, чего вы конкретно хотите: устранить недостатки, взыскать стоимость устранения недостатков, расторгнуть договор и вернуть денежные средства. Суд не любит неопределенность.
— напишите претензию, дождитесь ответа, если ответа нет подавайте исковое заявление.
— в суде настаивайте на итогах досудебной экспертизы, если все-таки суд не согласится предложите самостоятельно экспертные организации, не уступайте ответчику (застройщику), делайте все что в ваших силах.
— после проведения судебной экспертизы суд придет к определённому выводу и вынесет решение, но это не конец! Если с решением вы не согласны, вы имеете право его обжаловать, если вы согласны, но не согласен ответчик (застройщик), вы имеете право написать возражение на жалобу ответчика с указанием своих доводов.
