Оформление договора аренды коммерческой недвижимости – важный этап для предпринимателей, ведь от его условий зависит стабильность бизнеса, финансовая безопасность и защита от возможных рисков. Неправильно составленный договор может привести к потере помещения, увеличению расходов и даже судебным разбирательствам. В этой статье расскажу, на что обратить внимание при заключении договора аренды, какие пункты обязательны, а какие нужно дополнительно включить для защиты Ваших интересов.
1. КТО МОЖЕТ БЫТЬ СТОРОНОЙ В ДОГОВОРЕ?
Важный момент — кто подписывает договор. Арендодатель может быть: ✔ Собственником помещения (юридическое или физическое лицо); ✔ Муниципальным или государственным органом (если речь о госимуществе); ✔ Субарендатором, который сам арендует помещение и передает его в субаренду. Арендатором чаще всего выступают индивидуальные предприниматели или юридические лица. Если Вы ИП или ООО, обязательно укажите полное наименование, ИНН, ОГРН и реквизиты.
2. ОБЪЕКТ АРЕНДЫ: ЧТО ОБЯЗАТЕЛЬНО УКАЗАТЬ?
Чтобы избежать споров, договор аренды коммерческой недвижимости должен содержать четкое описание объекта: ✔ Адрес и кадастровый номер помещения (чтобы исключить подмену объекта); ✔ Общую площадь в квадратных метрах; ✔ Назначение (офис, склад, магазин и т. д.); ✔ Состояние на момент передачи (укажите, требуется ли ремонт); ✔ Наличие коммуникаций (электричество, отопление, интернет). Важно! Если помещение передается с оборудованием или мебелью, составьте отдельную опись.
3. СРОК АРЕНДЫ И УСЛОВИЯ ПРОДЛЕНИЯ
✔ Краткосрочный договор (до 11 месяцев) — не требует регистрации в Росреестре, но не дает арендатору преимущественного права на продление. ✔ Долгосрочный договор (от 1 года) — дает стабильность бизнесу, но подлежит обязательной государственной регистрации. Совет: пропишите механизм автоматического продления договора, чтобы избежать ситуации, когда арендодатель внезапно отказывается от продления.
4. РАЗМЕР АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ И СПОСОБЫ ОПЛАТЫ
На что обратить внимание: ✔ Четко зафиксируйте размер аренды и периодичность платежей; ✔ Укажите способы оплаты (безналичный расчет, перевод на счет, оплата наличными); ✔ Зафиксируйте, кто оплачивает коммунальные платежи и налоги; ✔ Пропишите условия пересмотра арендной платы (чтобы избежать внезапного увеличения). Важно! Если арендодатель хочет повысить аренду, это возможно только в рамках условий договора.
5. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
Обязанности арендатора: ✔ Использовать помещение по назначению, указанному в договоре; ✔ Своевременно оплачивать аренду; ✔ Поддерживать помещение в исправном состоянии; ✔ Не передавать помещение третьим лицам без согласия арендодателя. Обязанности арендодателя: ✔ Передать помещение в оговоренные сроки и в надлежащем состоянии; ✔ Не препятствовать ведению бизнеса арендатора; ✔ Обеспечить работу инженерных коммуникаций; ✔ Осуществлять капитальный ремонт, если это прописано в договоре. ⚠ Важно! Если в договоре не указаны обязанности арендодателя по ремонту, это может лечь на арендатора!
6. ФОРС-МАЖОРНЫЕ ОБСТОЯТЕЛЬСТВА
Форс-мажор (пожар, наводнение, пандемия, изменения законодательства) может привести к невозможности использовать помещение. Включите в договор пункт о форс-мажоре: ✔ Освобождает арендатора от оплаты аренды в период ЧС; ✔ Дает право на расторжение договора без штрафов.
7. УСЛОВИЯ ДОСРОЧНОГО РАСТОРЖЕНИЯ
Пропишите, в каких случаях договор аренды коммерческой недвижимости можно расторгнуть: ✔ По инициативе арендатора (например, при ухудшении состояния помещения); ✔ По инициативе арендодателя (при систематической неуплате аренды); ✔ Взаимное расторжение (по соглашению сторон). ⚠ Важно! Укажите размер штрафа за досрочное расторжение (или пропишите его отсутствие).
8. РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
Долгосрочный договор (более 1 года) обязательно регистрируется в Росреестре. Без регистрации он не имеет юридической силы. Что нужно для регистрации: ✔ Договор аренды (в трех экземплярах); ✔ Свидетельство о собственности арендодателя; ✔ Кадастровый паспорт объекта; ✔ Квитанция об оплате госпошлины. ⚠ Без регистрации договор аренды на срок более года может быть признан недействительным!
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Оформление договора аренды коммерческой недвижимости – это не формальность, а защита Вашего бизнеса.
ТОП-5 ПРАВИЛ ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРА:
✅ Проверяйте документы на помещение; ✅ Четко фиксируйте условия аренды и оплаты; ✅ Включайте пункт о форс-мажоре; ✅ Уточняйте ответственность сторон; ✅ Регистрируйте долгосрочный договор в Росреестре. Если у Вас остались вопросы или Вы хотите избежать ошибок при заключении договора – обращайтесь за консультацией!
ОБО МНЕ
Меня зовут Галина Николаевна Субботина, я юрист с более чем 10-летним опытом работы в сфере коммерческой недвижимости. ✔ Член Ассоциации юристов России ✔ Спикер Департамента предпринимательства Москвы ✔ Более 120 успешно выкупленных помещений ✔ 250 млн рублей сэкономленных клиентам ✔ Уникальные положительные судебные решения
