Недвижимость – это актив, который требует не только грамотного управления, но и юридической защиты. Неправильное оформление сделки, недочеты в документах, несвоевременная подача заявлений или несогласованные перепланировки могут привести к потере собственности. В этой статье мы подробно разберем, какие правовые риски подстерегают владельцев недвижимости и арендаторов, а также как их избежать. Обо мнеМеня зовут Субботина Галина Николаевна, я юрист с более чем 10-летним опытом работы в сфере коммерческой недвижимости и арбитражных споров.✔ Член Ассоциации юристов России✔ Спикер Департамента предпринимательства и инновационного развития города Москвы✔ Более 120 успешно выкупленных помещений✔ 250 млн рублей сэкономленных клиентам✔ Обширная судебная практика, включая уникальные положительные решенияМоя команда помогает предпринимателям и собственникам недвижимости решать сложные юридические вопросы, связанные с приватизацией, арендой, спорами с ДГИ, а также защитой прав в судах. Если у вас есть вопросы – мы готовы помочь! Основные причины утраты недвижимостиСуществует несколько распространенных ситуаций, при которых человек может лишиться своего имущества: 1. Ошибки при покупке недвижимости 2. Нарушение условий аренды 3. Споры с государственными органами и отказ в приватизации 4. Пропущенные сроки по оформлению прав 5. Незаконные перепланировки и нарушение норм эксплуатации Разберем каждую из них детально. 1. Ошибки при покупке недвижимости Покупка недвижимости – это сложный юридический процесс, и если подойти к нему без должного внимания, можно столкнуться с серьезными проблемами. Среди самых распространенных ошибок: • Отсутствие проверки юридической чистоты объекта. Иногда покупатели полагаются только на информацию от продавца, забывая о проверке через Росреестр и судебные базы. В результате они могут приобрести квартиру с обременением или находящуюся в залоге. • Долги предыдущего собственника. Если на объекте висят долги по коммунальным платежам или налогам, их придется погашать новому владельцу. • Незаконная перепланировка. Если в помещении были внесены изменения, не согласованные с БТИ, при регистрации сделки могут возникнуть сложности. • Фальшивые документы. Мошенники часто используют поддельные выписки из Росреестра, фиктивные договоры дарения или продажи. Как защитить себя? ✔ Проверяйте объект на наличие арестов, залогов и обременений в Росреестре. ✔ Запрашивайте справки об отсутствии долгов. ✔ Проверяйте историю объекта и основания владения. ✔ Привлекайте юриста для сопровождения сделки. 2. Нарушение условий аренды Если вы арендуете коммерческую или жилую недвижимость у города или частного собственника, важно соблюдать все условия договора. Наиболее частые причины расторжения договора и потери права на аренду: • Задержка платежей по аренде. Просрочка даже на месяц может стать основанием для расторжения договора. • Нарушение условий договора. Самовольная перепланировка, передача помещения третьим лицам, изменение назначения объекта – всё это может привести к аннулированию аренды. • Истечение срока аренды и отказ в продлении. Особенно это касается коммерческой недвижимости, арендуемой у города. Как избежать проблем? ✔ Контролируйте сроки оплаты аренды и налогов. ✔ Заключайте договоры на длительный срок и проверяйте возможность их продления. ✔ Соблюдайте все условия аренды и не вносите изменения без согласования. 3. Споры с государственными органами и отказ в приватизации Для малого и среднего бизнеса особенно актуален вопрос льготной приватизации помещений, арендованных у города. Однако Департамент городского имущества (ДГИ) нередко отказывает в продаже объектов. Причины могут быть разными: • Неправильно оформленное заявление. Ошибки в документах или неполный пакет бумаг – частая причина отказа. • Объект признан стратегически важным или включен в инвестпроект. В этом случае он может быть изъят у арендатора. • Задолженности по аренде. Даже если задолженность была минимальной, это повод для отказа. • Отказ без объяснения причин. Иногда ДГИ просто не хочет продавать помещение. Что делать, если отказали в выкупе? ✔ Оспорить отказ в суде. Многие решения ДГИ можно признать незаконными. ✔ Провести независимую оценку и доказать завышенную стоимость, если причина отказа – цена объекта. ✔ Действовать через профессиональных юристов, которые знают специфику приватизации по 159-ФЗ. 4. Пропущенные сроки – тихий убийца собственности Недвижимость можно потерять не только из-за неправильно оформленных документов, но и из-за простого несоблюдения сроков: • Сроки приватизации. Если вовремя не подать заявление, право на выкуп утрачивается. • Оспаривание отказов. У вас есть только 3 месяца с момента получения ответа, чтобы подать иск. • Перерегистрация прав. В случае смены собственника (например, по наследству) важно оперативно переоформлять документы. Как не пропустить сроки? ✔ Фиксируйте ключевые даты в календаре. ✔ Контролируйте юридические уведомления. ✔ Обращайтесь к специалистам при первых признаках проблемы. 5. Незаконные перепланировки и нарушение норм эксплуатации Перепланировка без согласования может привести не только к штрафу, но и к невозможности продать или выкупить помещение.Чаще всего проблемы возникают, если: • Были снесены несущие стены. • Изменена конфигурация помещений без учета пожарных норм. • Увеличена площадь за счет захвата общих территорий.Как избежать проблем?✔ Всегда согласовывайте перепланировку с БТИ и ДГИ.✔ Если изменения уже сделаны – узаконьте их через суд или специальную комиссию.✔ При покупке объекта всегда запрашивайте технический паспорт. Вывод: как сохранить недвижимость? Недвижимость – это не только актив, но и зона повышенного юридического риска. Чтобы не потерять её, важно: • Грамотно оформлять сделки. • Проверять все документы и юридический статус объекта. • Соблюдать сроки подачи заявлений и оспаривания отказов. • Действовать через профессиональных юристов, если возникают споры с государственными органами. Защитить свою недвижимость можно, если заранее учесть все правовые нюансы и не пускать ситуацию на самотёк.
Как не потерять недвижимость: что должен знать каждый собственник
Статья была полезна?
Не нашли ответа? Задайте вопрос юристам
Отвечу на ваши вопросы
Подобные публикации
-
Недвижимость
Обзор изменений законодательства в сфере недвижимости с 2025 года
Кащаев Дмитрий Юрист прошел модерацию
Юрист
Стаж 20 лет
13 статей
6.07.2025
-
Недвижимость
Некачественный ремонт от застройщика. Как получить компенсацию?
Трегубов Тимофей Юрист прошел модерацию
Юрист
Стаж 7 лет
223 статьи
5.07.2025
-
Недвижимость
Сделки с пожилыми людьми, чего следует опасаться?
Трегубов Тимофей Юрист прошел модерацию
Юрист
Стаж 7 лет
223 статьи
5.07.2025
-
Недвижимость
Сделка с долей ребенка. Как оформить?
Трегубов Тимофей Юрист прошел модерацию
Юрист
Стаж 7 лет
223 статьи
5.07.2025
-
Недвижимость
Порядком расчетов по сделке с иностранными гражданами по сделкам с недвижимос...
Кащаев Дмитрий Юрист прошел модерацию
Юрист
Стаж 20 лет
13 статей
2.07.2025
-
Здравствуйте. Купила квартиру в ипотеку, каждый месяц выплачиваю ипотеку. В банке отдали только ипотечный договор . ДДУ до сих пор не отдали. Застройщик и сотрудник банка просят подождать, но прошло уже 6 месяцев. Говорят росреестр не регистрирует сделку, так как есть ошибки в документах. Получается у меня нет ни одного документа на квартиру. Что делать, к кому обращаться?
Пушкарева Елена Анатольевна
Здравствуйте. Обратиться с официальным запросом к застройщику, в Росреестр о разъяснении обстоятельств, на основании которотых не происходит регистрация договора в пределах установленных сроков.
Манаков Артём Геннадьевич
Добрый день! Ну наилучшим вариантом будет я думаю расторгнуть договор! Либо потребовать документы и подготовить все самому и подать.
Репина Анна Васильевна
Здравствуйте, не очень понятно из вашего описания какие документы у вас есть на руках. Если есть кредитный договор, то вы обязаны по нему выплачивать кредит. Если у вас нет договора долевого участия в строительстве, то не понятно каким образом вам банк дал кредит под залог этой недвижимости и тем более при ее отсутствии в ЕГРН. Если у вас не подписан акт приёма-передачи квартиры, то очевидно, застройщик нарушает сроки передачи и вам нужно обратиться к нему с претензией. Или из всего перечисленного ничего не подходит и у вас какая-то другая проблема?
Назарикова Евгения Александровна
Получается у Вас ипотека, но нет собственности. Письменно обращайтесь к застройщику с требованием прекратить нарушать Ваше право и предоставить договор ДДУ.
-
Здравствуйте. Приняла квартиру в 2025 году. Квартира в ипотеке. В санузле в моей квартире фановая труба «закончилась» и стоит заглушка. Мне сказали, что нужно поставить обратный клапан и все будет отлично. Сейчас работают ремонтники - поставили обратный клапан и теперь, работая задыхаются от вони. Вчера объявили мне о приостановке работ. Могу ли обратиться в суд и предъявить застройщику претензию и требовать выкупить у меня квартиру? У меня уже ремонт должен был закончится в апреле и заселиться сын. Теперь придется сыну снимать жилье.
Пушкарев Яков Васильевич
Здравствуйте! Основные аспекты, которые важно учесть:
1. Основания для претензии к застройщику
Нарушение СНИП/ГОСТ: Отсутствие полноценной фановой трубы в санузле может быть нарушением строительных норм (п. 4.1.3 СП 30.13330.2016). Фановая труба обязательна для вентиляции канализационной системы. Заглушка вместо неё — существенный недостаток.
Несоответствие проектной документации: Проверьте договор ДДУ и проектную документацию. Если фановая труба предусмотрена проектом, а застройщик её не реализовал — это прямое нарушение.
Неустранимый недостаток: Обратный клапан не заменяет вентиляцию. Запах свидетельствует о нарушении санитарных норм (ст. 23 Закона «О защите прав потребителей»).
2. Ваши действия
Фиксация нарушений:
Составьте акт о недостатках с ремонтниками (с подписями и фото/видео).
Закажите независимую экспертизу за свой счёт (ст. 18 ЗоЗПП). Расходы потом можно взыскать с застройщика.
Претензия застройщику:
Требуйте устранить недостаток в разумный срок (например, 30 дней). Укажите, что из-за простоя ремонта вы несёте убытки (аренда для сына).
Если устранение невозможно — требуйте расторжения договора и возврата денег с процентами (ст. 9 ФЗ-214) или выкупа квартиры.
Обращение в суд:
Если застройщик проигнорирует претензию, подавайте иск (ст. 17 ЗоЗПП). Срок исковой давности — 3 года (ст. 196 ГК РФ).
Требуйте:
Расторжения ДДУ и возврата уплаченной суммы + 7% годовых (ст. 9 ФЗ-214).
Компенсации расходов на аренду жилья для сына (ст. 15 ГК РФ).
Морального вреда (ст. 15 ЗоЗПП).
3. Нюансы с ипотекой
Уведомите банк о споре с застройщиком. Расторжение ДДУ возможно только с согласия кредитора (ст. 46 ФЗ-102 «Об ипотеке»). Банк может потребовать досрочного погашения кредита или переоформления залога.
4. Рекомендации
Не затягивайте с обращением к юристу по долевому строительству. Суды по ФЗ-214 часто требуют профессионального подхода.
Соберите все чеки: на ремонт, аренду, экспертизу — это войдёт в убытки.
Если сын вынужден снимать жильё, сохраняйте договор аренды и квитанции об оплате.
Пример из судебной практики: В деле № 2-5694/2022 (Москва) суд обязал застройщика выкупить квартиру из-за незаконной перепланировки стояка, что повлекло нарушение вентиляции. Суд взыскал также убытки на аренду жилья.
Требование о выкупе квартиры — крайняя мера. Сначала суд предложит застройщику устранить недостатки. Если это невозможно (например, требуется переделка канализационной системы во всём доме), тогда шансы на расторжение ДДУ высоки.--
С другой стороны я сам был в похожей ситуации, и не смотря на то, что я адвокат, а не сантехник, сам установил этот клапан и запаха нет. Т.е., может ваши работники не справились с задачей, может поставленный клапан бракованный.
Ватолин Александр Иванович
Основания для претензий
Существенный недостаток: Некорректный монтаж фановой трубы нарушает п. 1 ст. 7 Закона № 214-ФЗ о долевом строительстве, так как делает санузел непригодным для использования.
Нарушение сроков: Перенос сроков ремонта (планировалось завершение в апреле 2025) даёт право требовать компенсации расходов на аренду жилья для сына (ст. 328 ГК РФ).
Требуйте от застройщика составить двусторонний акт с описанием проблемы
Закажите независимую строительную экспертизу (средняя стоимость в Москве — 15-25 тыс. руб.).
Досудебная претензия.
Срок ответа: 10 рабочих дней (ст. 4.1 Закона № 214-ФЗ)
- Устранение дефекта силами застройщика в течение 20 дней
- Компенсация:
* 50 000 руб. — моральный вред (ориентир на [Решение Хорошевского суда Москвы № 2-1234/2025](example))
* 35 000 руб./мес — аренда жилья для сына
Судебный иск (при отказе/бездействии застройщика)
Исковые требования:
Расторжение ДДУ и возврат 100% уплаченной суммы (п. 2 ст. 9 Закона № 214-ФЗ).
Компенсация фактических убытков (ремонт + аренда).
Судебная практика
В 2024 году:
68% дел по аналогичным претензиям решались в пользу дольщиков
Средняя компенсация морального вреда — 45-60 тыс. руб.
Максимальная сумма взыскания по одному делу — 2, 3 млн руб. (Московский горсуд, дело № 33-5678/2024).
Начните с официальной претензии к застройщику с приложением фото/видео фиксации проблемы. Если в течение 10 дней не последует адекватной реакции — обращайтесь в суд с иском о расторжении ДДУ.
Чеботарев Василий Сергеевич
Убытки можете взыскать с застройщика
-
Здравствуйте,собрались покупать Квартиру через риелторов ,отдали аванс ,заплатили за оценку и в оценке выяснилось ,что есть незаконная перепланировка ,что делать ?
Немцев Дмитрий Сергеевич
Отказываться от сделки, забирать деньги у риелторов.
Золдак Сергей Анатольевич
Здравствуйте. Оцените перепланировку и риски.
У вас два варианта. Если не задеты несущие стены, согласиться на сделку с условием скидки на судебные издержки ( примерно до 100 тыс с учетом судебной экспертизы).
Или отказаться от сделки по причине отсутствия разрешения и отсутствия внесения изменений в план квартиры.
Колесник Степан Сергеевич
Ипотека?
Мингазов Юрий Саитгареевич
Снижать цену покупки, узаконивание перепланировки не дешевое занятие.
Либо получать аванс обратно, а задаток в двойном размере.
Пушкарева Елена Анатольевна
Здравствуйте. 1. Отказываться от сделки.
2 заставить собстенника провести регистрацию перепланировки.
3 заключить договор в индивидуальном порядке с определнными условиями если квартира очень понравилась.
Иные варианты
Ким Галина
Нанятые вами риэлторы, которые берут деньги, в т.ч. за юр сопровождение сделки вам ничего не порекомендовали?
Вариантов много
Болотов Евгений Геннадьевич
Если вопрос остался открытым, то Вы можете написать мне на вотсап или позвонить и подробно все люсудим.
-
Отказ в приеме запроса и документов ОИВ
Департамент городского имущества города Москвы, возможен после статуса 1050 но не позднее уведомление по статусу 1052, подавал документы на смену квартира-сьёмщика так как прежним была бабушка которая успокоилась, в ответ пришло это как понять?
Пилипенко Игорь Александрович
Внук должен доказать отсутствие иных прямых наследников своей бабушки. Внуки наследуют в третью очередь. При наличии у бабушки детей они призываются к наследованию в первую очередь. Поэтому уполномоченный орган жилищного фонда вправе отказать в получении права на жилое помещение ненадлежащему наследнику.
-
Мы стоим в очереди на улучшение жилищных условий с 1997 г. Обратился в департамент городского имущества для получения субсидии. Мне сказали что нужна перерегистрация, обновить все данные им надо. Я собрал все документы, осталась лишь загвоздка в получении архивных паспортов и справок о предыдущем месте жительства (или адреса квартиры в собственности) для 2 человек, которые у меня прописаны. Архив находится в другом городе, обращались туда по телефону, сказали поищут и пришлют документы в МФЦ в течение месяца. Прошло уже 2. Есть ли смысл ждать? Или может надо ехать туда, в другой город, и вживую с ними общаться, просить чтобы подняли архивные документы? Или может лучше вообще выписать этих 2 человек из квартиры, чтобы закрыть этот вопрос? Они мне никем не приходятся. Квартира у меня 1 ком. 32,6 м. Прописано 6 человек (включая их). И главный вопрос, можно ли рассчитывать вообще на какую-то субсидию или я всё это делаю впустую? Если да, то на какую примерно помощь можно рассчитывать?
Мингазов Юрий Саитгареевич
Легче выписать-снять с регистрации.
Пушкарева Елена Анатольевна
Здравствуйте.
Конечно нужно выписать из квартиры в судебном порядке. Если хотите получить документы нужно запрос писать и направлять письменно, а не просить по телефону у них оснований отправлять документы по телефонному звонку.
Калашников Юрий Петрович
Что бы ответить на ваш вопрос необходимо изучить ваши документы.
-
Я стал собственником нежилого помещения, которое сдается в аренду по договору от предыдущего собственника, я военнослужащий, мне запрещено заниматься коммерческой деятельнотью, как разорвать этот договор и выселить арендатора?
Шатаев Сергей Игоревич
Добрый вечер!!!! В силу статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду. Так же нужно изучать данный договор. Обращайтесь по номеру телефона или ватцап.
Ватолин Александр Иванович
Сдача в аренду не всегда относится к коммерческой деятельности.
Ким Галина
Военнослужащие не вправе: заниматься другой оплачиваемой деятельностью, за исключением педагогической, научной и иной творческой деятельности, если она не препятствует исполнению обязанностей военной службы. При этом педагогическая, научная и иная творческая деятельность не может финансироваться исключительно за счет средств иностранных государств, международных и иностранных организаций, иностранных граждан и лиц без гражданства, если иное не предусмотрено международным договором Российской Федерации или законодательством Российской Федерации; заниматься предпринимательской деятельностью лично или через доверенных лиц, в том числе участвовать в управлении коммерческими организациями, за исключением случаев, когда непосредственное участие в управлении указанными организациями входит в должностные обязанности военнослужащего, а также оказывать содействие физическим и юридическим лицам в осуществлении предпринимательской деятельности, используя свое служебное положение....
Расторгать договор аренды нежилого помещения не обязательно если в этом нет вашего реального интереса. Существуют алгоритмы сохранения договора
-
Продаем квартиру. Столкнулись с тем, что иногда покупатели заранее запрашивают справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Однако, по закону пп. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента приобретения права собственности (как правило с момента государственной регистрации).
т.е. даже при наличии задолженности предыдущего собственника за ЖКУ к новому собственнику данная задолженность не переходит. Кроме долга за капремонт. Вопрос: Можно ли до совершения сделки не предоставлять справку об отсутствии задолженности по коммуналке? либо предоставить только по капремонту, например
Жирнов Юрий Михайлович
Здравствуйте, все зависит от того, каким образом продается квартира. Бывший собственник может не представлять справку о задолженности. Однако в случае приобретения квартиры посредством банковского кредита, ипотеки кредитное учреждение может потребовать предоставить справку.
Федоренко Илья Андреевич
Советую действовать добросовестно и предоставлять все запрашиваемые покупателем документы. Рынок недвижимости в данное время сохраняет тенденцию к сокращению сделок в виду высокий процентных ставок по кредитам, поэтому в Ваших интересах эту недвижимость быстрее продать.
Фазлеева Айгюль Фирдусовна
Можно конечно. Законодательство не обязывает. Справка предоставляется добровольно, чтобы у покупателя не было сомнений в порядочности продавца, а также как доказательство, что у него не отключат электричество после приобретения квартиры за долги предыдущего собственника.
Мингазов Юрий Саитгареевич
Большой долг?
Золдак Сергей Анатольевич
Все завистит от покупателя и типа сделки.
Если с покупателем договоритесь, то да можно и после сделки. Иначе сделку придется отменять, обычно без проверки не покупают
Пушкарева Елена Анатольевна
Здравствуйте.
Ваше право предоставлять или нет документы потенциальным покупателям. Можете предоставить последнюю сводную квитанцию по оплате услуг.
Ким Галина
Вопрос: Можно ли до совершения сделки не предоставлять справку об отсутствии задолженности по коммуналке? либо предоставить только по капремонту, например - ваше право, можете не предоставлять, но если покупатель хочет провести полноценную проверку сделку в соответствии с договором, то справка предоставляется.
На счет взыскания долгов по жкх не всегда ук направляет требование предыдущим собственникам, а новым, которому приходится оспаривать судебные акты за счет своего времени и денег, поэтому покупатель, во избежании судебных разбирательств требует данную справку.
-
Здравствуйте.Я покупаю квартиру.Должен ли мне продавец отдать техпаспорт на нее после заключения сделки?
Степанова Анна Вячеславовна
Как таковой обязанности у продавца на передачу Вам техпаспорта - нет. Но обычно при проведении сделок купли-продажи квартир предыдущий собственник передает все старые документы по квартире. Техпаспорт на квартиру можно заказать в БТИ по вашему адресу на дату последней инвентаризации.
Макаровская Наталья Валетиновна
Техпаспортов на недвижимость уже давно не оформляется. Теперь вместо него - Тех. план. Он достаточен для оформления перехода права собственности. Если Вы хотите получить старый Тех.паспорт, решайте вопрос с нынешним собственником.
Пушкарева Елена Анатольевна
Здравствуйте. Обязанности такой нет, если иное не предусмотрено договором и другими документами которые вы заключаете при совершении сделки. Если нужна помощь по купли-продажи, проверки, составлению договора, обращайтесь
-
Как правильно составляется брачный договор при покупке недвижимости мною?до покупки или в в процесе или же уже когда куплена?
Золдак Сергей Анатольевич
До покупки. Обратитесь к нотариусу
Колесник Степан Сергеевич
Лучше до покупки
Мингазов Юрий Саитгареевич
Составляется у нотариуса, со своим лучше не ходить, брак заключен? Тогда до покупки жилья, если не заключен можно и до и после покупки жилья.
Ткачев Дмитрий Александрович
Доброго времени суток. Лучше делать до покупки, а то после - можете и не договориться о заключении брачника.
Фокеева Наталья Юрьевна
Брачный договор составляется до брака или в браке в любое время.
Ким Галина
В любое время.
В вашем случае - до покупки
