Как не потерять недвижимость: что должен знать каждый собственник

Недвижимость – это актив, который требует не только грамотного управления, но и юридической защиты. Неправильное оформление сделки, недочеты в документах, несвоевременная подача заявлений или несогласованные перепланировки могут привести к потере собственности. В этой статье мы подробно разберем, какие правовые риски подстерегают владельцев недвижимости и арендаторов, а также как их избежать.  Обо мнеМеня зовут Субботина Галина Николаевна, я юрист с более чем 10-летним опытом работы в сфере коммерческой недвижимости и арбитражных споров.✔ Член Ассоциации юристов России✔ Спикер Департамента предпринимательства и инновационного развития города Москвы✔ Более 120 успешно выкупленных помещений✔ 250 млн рублей сэкономленных клиентам✔ Обширная судебная практика, включая уникальные положительные решенияМоя команда помогает предпринимателям и собственникам недвижимости решать сложные юридические вопросы, связанные с приватизацией, арендой, спорами с ДГИ, а также защитой прав в судах. Если у вас есть вопросы – мы готовы помочь!  Основные причины утраты недвижимостиСуществует несколько распространенных ситуаций, при которых человек может лишиться своего имущества:  1. Ошибки при покупке недвижимости  2. Нарушение условий аренды  3. Споры с государственными органами и отказ в приватизации  4. Пропущенные сроки по оформлению прав  5. Незаконные перепланировки и нарушение норм эксплуатации Разберем каждую из них детально.  1. Ошибки при покупке недвижимости Покупка недвижимости – это сложный юридический процесс, и если подойти к нему без должного внимания, можно столкнуться с серьезными проблемами. Среди самых распространенных ошибок:  • Отсутствие проверки юридической чистоты объекта. Иногда покупатели полагаются только на информацию от продавца, забывая о проверке через Росреестр и судебные базы. В результате они могут приобрести квартиру с обременением или находящуюся в залоге.  • Долги предыдущего собственника. Если на объекте висят долги по коммунальным платежам или налогам, их придется погашать новому владельцу.  • Незаконная перепланировка. Если в помещении были внесены изменения, не согласованные с БТИ, при регистрации сделки могут возникнуть сложности.  • Фальшивые документы. Мошенники часто используют поддельные выписки из Росреестра, фиктивные договоры дарения или продажи. Как защитить себя? ✔ Проверяйте объект на наличие арестов, залогов и обременений в Росреестре. ✔ Запрашивайте справки об отсутствии долгов. ✔ Проверяйте историю объекта и основания владения. ✔ Привлекайте юриста для сопровождения сделки.  2. Нарушение условий аренды Если вы арендуете коммерческую или жилую недвижимость у города или частного собственника, важно соблюдать все условия договора. Наиболее частые причины расторжения договора и потери права на аренду:  • Задержка платежей по аренде. Просрочка даже на месяц может стать основанием для расторжения договора.  • Нарушение условий договора. Самовольная перепланировка, передача помещения третьим лицам, изменение назначения объекта – всё это может привести к аннулированию аренды.  • Истечение срока аренды и отказ в продлении. Особенно это касается коммерческой недвижимости, арендуемой у города. Как избежать проблем? ✔ Контролируйте сроки оплаты аренды и налогов. ✔ Заключайте договоры на длительный срок и проверяйте возможность их продления. ✔ Соблюдайте все условия аренды и не вносите изменения без согласования.  3. Споры с государственными органами и отказ в приватизации Для малого и среднего бизнеса особенно актуален вопрос льготной приватизации помещений, арендованных у города. Однако Департамент городского имущества (ДГИ) нередко отказывает в продаже объектов. Причины могут быть разными:  • Неправильно оформленное заявление. Ошибки в документах или неполный пакет бумаг – частая причина отказа.  • Объект признан стратегически важным или включен в инвестпроект. В этом случае он может быть изъят у арендатора.  • Задолженности по аренде. Даже если задолженность была минимальной, это повод для отказа. • Отказ без объяснения причин. Иногда ДГИ просто не хочет продавать помещение. Что делать, если отказали в выкупе? ✔ Оспорить отказ в суде. Многие решения ДГИ можно признать незаконными. ✔ Провести независимую оценку и доказать завышенную стоимость, если причина отказа – цена объекта. ✔ Действовать через профессиональных юристов, которые знают специфику приватизации по 159-ФЗ.  4. Пропущенные сроки – тихий убийца собственности Недвижимость можно потерять не только из-за неправильно оформленных документов, но и из-за простого несоблюдения сроков:  • Сроки приватизации. Если вовремя не подать заявление, право на выкуп утрачивается.  • Оспаривание отказов. У вас есть только 3 месяца с момента получения ответа, чтобы подать иск.  • Перерегистрация прав. В случае смены собственника (например, по наследству) важно оперативно переоформлять документы. Как не пропустить сроки? ✔ Фиксируйте ключевые даты в календаре. ✔ Контролируйте юридические уведомления. ✔ Обращайтесь к специалистам при первых признаках проблемы.  5. Незаконные перепланировки и нарушение норм эксплуатации Перепланировка без согласования может привести не только к штрафу, но и к невозможности продать или выкупить помещение.Чаще всего проблемы возникают, если:  • Были снесены несущие стены.  • Изменена конфигурация помещений без учета пожарных норм.  • Увеличена площадь за счет захвата общих территорий.Как избежать проблем?✔ Всегда согласовывайте перепланировку с БТИ и ДГИ.✔ Если изменения уже сделаны – узаконьте их через суд или специальную комиссию.✔ При покупке объекта всегда запрашивайте технический паспорт.  Вывод: как сохранить недвижимость? Недвижимость – это не только актив, но и зона повышенного юридического риска. Чтобы не потерять её, важно:  • Грамотно оформлять сделки.  • Проверять все документы и юридический статус объекта.  • Соблюдать сроки подачи заявлений и оспаривания отказов.  • Действовать через профессиональных юристов, если возникают споры с государственными органами. Защитить свою недвижимость можно, если заранее учесть все правовые нюансы и не пускать ситуацию на самотёк.