Банкротные риски при покупке квартиры.
Далеко не все знают о том, что сейчас, купив объект недвижимости можно легко стать участником спора о банкротном оспаривании договора купли-продажи. Эти риски касаются и приобретения автомобилей, а также иного дорогостоящего имущества. Скажу честно, что до того, как я сам стал специализироваться на банкротных спорах, мало представлял себе риски, которые таятся при приобретении дорогостоящего имущества.
Более того, как мне признавались адвокаты и юристы, чья деятельность не связана с банкротством, они также не представляют риски банкротного оспаривания при приобретении имущества. Но когда я стал постоянным участником обособленных споров по делам о банкротстве организаций и граждан, а именно споров о признании сделок, либо цепочек сделок, по которым от должника выбывает имущество, я увидел как легко быть вовлеченным в подобный спор. Да, конечно, предъявление требования о признании сделки недействительной и применении её последствий в виде возврата купленного имущества в конкурсную массу должника, не означает, что они буду удовлетворены.
Тем не менее, есть ошибки при покупке имущества, которые могут оказаться фатальными в случае подобного спора. Я участвовал в ряде споров, когда либо финансовые, либо конкурсные управляющие признать недействительными сделки по продаже должником своего имущества. В подавляющем большинстве таких споров мне удалось защитить покупателя, но был один спор, когда договоры купли-продажи нескольких земельных участков были признаны недействительными, а участки были возвращены в конкурсную массу.
Причина проигрыша была в том, что покупатель допустил ошибки, которые увеличиваю риски оспаривания сделки, так как никто юридическим сопровождением приобретения земельных участков не занимался. В одном из дел арбитражным судом был признан недействительным договор купли-продажи автомобиля Бентли, который должник продал после введения в его отношении процедуры реструктуризации долгов. И только благодаря творческому подходу и тщательной работе над подготовкой апелляционной жалобы, нам удалось переломить ситуацию в Тринадцатом арбитражном апелляционном суде, который встал на нашу сторону и отказал финансовому управляющему в признании договора купли-продажи недействительным.
О деталях данного спора я делал публикацию. Но здесь я не буду останавливаться на рассмотрении всех возможных ситуаций, которые могут возникнуть при приобретении дорогостоящего имущества. Я дам краткие рекомендации касательно самых грубых ошибок, которые могут быть фатальными и привести к признанию сделки недействительной.
Ошибки в выборе способа расчетов и условия о цене
В случае банкротства продавца финансовый или конкурсный управляющий анализирует все сделки, которые заключены должником в период подозрительности. Первый риск здесь заключается в том, что в договоре купли-продажи указывается заниженная цена квартиры. Например, квартира реально продается за 10 000 000 рублей, но продавец, чтоб минимизировать налогообложение просит указать в договоре цену в 5 000 000 рублей.
Когда финансовый управляющий увидит эти условия сделки, то почти с вероятностью 100% он будет оспаривать эту сделку по мотивам неравноценного встречного предоставления. Кратный разрыв между ценой приобретения и рыночной ценой на момент заключения договора может легко привести к признанию его недействительным. Избежать этого риска можно указанием на реальную цену квартиры в договоре.
Второй риск может заключаться в том, что при рассмотрении заявления о признании сделки недействительной Вы не сможете представить доказательства того, что имелась финансовая возможность купить квартиру, если Вам будет предложено предоставить таковые. Как исключить этот риск? Самый простой способ — это оплата безналичным путем. Если же принято решение о наличных расчетов, то всегда надо зафиксировать источник, откуда у Вас появились эти деньги. Например, у Вас на счете в банке аккумулированы 10 000 000 рублей и Вы в короткий промежуток между расчетами по договору снимает эту сумму.
Тут вопросов не возникнет. Либо в том же случае часть денег лежит на счете у Вас, а часть у супруги, Вы сможете, опять же, предъявить доказательства того, что у Вас имелись соответствующие денежные средства. Либо в случае, если Вы недавно продали какое-либо имущество и получили за него деньги, то у Вас будут доказательства наличия денег. Иначе говоря, если Вы хотите, чтобы не было риска признания договора купли-продажи недействительным по мотивам отсутствия платежей по нему, делайте так, чтобы имелась фиксация наличия у Вас денежных средств, достаточных для приобретения квартиры.
Проверка продавца на наличие в отношении него процедур банкротства
Этот пункт является просто фундаментальным и самым легким к выполнению. Достаточно открыть платформу Федресурс и ввести данные продавца, чтобы проверить имеется ли какая-либо процедура в отношении продавца. Если имеется, то лучше отказаться от сделки, даже если она кажется Вам выгодной.
Риски при нескольких последовательных перепродажах квартир в короткий промежуток времени
Если Вы видите, что имелся некий собственник квартиры и после него совершались несколько последовательных ее продаж в короткий промежуток времени, то знайте, что это красный флажок. Здесь имеется риск судебных споров и необязательно банкротных. Вы можете оказаться приобретателем квартиры, которая выбыла из владения собственника помимо его воли, и она может быть истребована из Вашего владения, даже если Вы добросовестны. Но мы здесь говорим о банкротных рисках. Вам следует проверить того первого собственника на предмет банкротных процедур. В случае если они были введены, то очень высока вероятность спора о признании недействительной цепочки сделок. Не факт, что в отношении последнего приобретателя требования удовлетворят, но Ваши нервы точно буду потрепаны. Я защищал интересы таких покупателей и поверьте, месяцы споров и переживаний не стоят того, чтобы покупать такую квартиру.
Фиксация объявлений о продаже квартиры
Если Вы приобретаете квартиру, то обязательно хранить данные об источниках, из которых Вы узнали о ее продаже (скриншоты объявлений, копии договоров с агентом и т.п.) Совокупность всех этих мер может существенно упростить Вашу жизнь и уменьшить вероятность того, что приобретенная Вами квартира попадет в конкурсную массу продавца. Естественно, что лучший выход заключается в юридическом сопровождении приобретения квартиры, но при отсутствии такового риски успешного банкротного оспаривания договора значительно уменьшаются.
