Кадастровая стоимость – цена земельных участков, зданий, помещений, определяемая государственными бюджетными учреждениями в соответствии с утвержденными методическими указаниями. Определяется на конкретную дату и методами массовой оценки. То есть берут много однотипных объектов и выводят среднюю стоимость.
Периодичность перерасчета кадастровой стоимости для всех регионов РФ –один раз в 4 года, а города федерального значения могут делать переоценку один раз в 2 года. Единый нормативный акт о кадастровой оценке – Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». По нему работают все регионы страны, бюджетные учреждения при определении кадастровой оценки, комиссии при Росреестре.
Кадастровая стоимость недвижимости фиксируется в едином государственном реестре недвижимости (еще ее называют – стоимость по ЕГРН). Её можно проверить разными способами. Самый удобный и быстрый вариант – публичная карта Росреестра. Надо будет ввести кадастровый номер, чтобы получить данные. Официальная справка в бумажном варианте выдается Росреестром на основании заявления в МФЦ.
Кадастровая стоимость используется в частности, для целей налогообложения, при начислении арендной платы за государственные земельные участки и нежилые помещения, при выкупе государственного земельного участка, при расчете всякого рода госпошлин.
С каждой массовой переоценкой, кадастровая стоимость постепенно выравнивается с рыночной стоимостью объектов. Тем не менее, случаев её завышения все еще достаточно много, так как массовая оценка не может учитывать все факторы, влияющие на рыночную цену.
Соответственно, при завышении кадастровой стоимости завышается и налоги, и арендная плата и выкупная стоимость.
Законодательство разрешает оспорить кадастровую стоимость юридическим и физическим лицам, только если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются:
- Арифметические и технические и кадастровые ошибки при определении кадастровой стоимости, расчет не соответствует Методическим указаниям, утв. приказом Минэкономразвития РФ от 12.05.2017 г. №226;
- Величина кадастровой стоимости превышает рыночную стоимость.
В случае выявления ошибки при расчете необходимо обратиться в государственное бюджетное учреждение, которое проводило массовую оценку недвижимости. Например, в Москве – это ГБУ «Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования», в Уфе — ГБУ «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация». В таких ГБУ работают целые отделы по исправлению ошибок. Необходимо подготовить заявление о допущенной ошибке, а в качестве доказательства приложить документы, подтверждающие неточность. Например, технический паспорт объекта, технические данные, фотографии и другие доказательства. При подтверждении ошибки экспертами ГБУ, результатом станет решение о переоценке кадастровой стоимости.
В случае если величина кадастровой стоимости превышает рыночную стоимость можно обратиться в суд с требованием установить кадастровую стоимость в размере рыночной. Для этого необходимо заказать отчет об оценке рыночной стоимости недвижимости у независимого оценщика. Данный отчет будет являться основанием для обращения в суд. Суд, чаще всего, не принимает предъявленный вами отчет и назначает судебную экспертизу для определения рыночной стоимости объекта. На основании результатов экспертизы суд выносит решение. Этот способ оспаривания кадастровой стоимости более дорогостоящий и длительный по сравнению с первым, но в 90% случаях выбирают именно второй способ.
Прежде чем начинать процедуру снижения кадастровой стоимости, рекомендую обратиться к квалифицированному специалисту с вопросом — действительно ли кадастровая стоимость не соответствует рыночному значению и целесообразно ли её снижать. Бывает и так, что отклонение от рыночной стоимости несущественно. В таком случае снижение кадастровой стоимости невыгодно самому собственнику, так как расходы при снижении в результате не окупятся.
