Достаточно актуальным является вопрос о том, можно ли собственнику индивидуального жилого дома использовать его в целях оказания гостиничных услуг неопределенному кругу лиц? Особенно часто подобные ситуации возникают в традиционных туристических регионах, когда владельцы земельных участков, выделенных под индивидуальное жилищное строительство либо садоводство, хотят использовать их для получения прибыли, для чего возводят небольшие гостиницы и при этом регистрируют на них право собственности как на индивидуальный жилой дом в упрощенном порядке.
Согласно действующему законодательству размещение гостиниц в жилых домах не допускается. Для того, чтобы использовать здание как гостиницу оно должно иметь статус нежилого помещения. На практике имеют место быть разные непростое ситуации. Так, на протяжении нескольких лет шла дискуссия относительно так называемых «гостевых домов», под которыми понимался жилой дом, в котором в части помещений постоянно проживает его собственник с членами семьи, а остальные помещения сдаются им неопределенному кругу лиц на постоянной основе. Эксперимент по поводу деятельности гостевых домой предполагалось провести не территории Краснодарского края и республики Крым.
Однако до воплощения теоретической конструкции «гостевого дома» в реальную правовую практику дело так и не дошло. В настоящее время действующее законодательство не содержит определения «гостевого дома». В 2019 г. федеральный законодатель внес изменения в ст. 17 Жилищного кодекса РФ, особо оговорив запрет на использование жилых помещений под гостиницу. В 2023 г. Конституционный суд России в своем постановлении, посвященном проверке конституционности указанной правовой нормы подчеркнул, что указанный запрет обусловлен нарушением прав собственников соседних жилых помещений, о относится, прежде всего к многоквартирным жилым домам (запрет на размещение хостелов в МКД).
Однако в случаях с индивидуальными жилыми домами, очевидно, что подобных нарушений прав соседей при использовании жилых помещений под гостиницу не возникает. Органы публичной власти (администрации соответствующих муниципальных образований) в целях запрета эксплуатации жилого дома в качестве гостиницы могут выступать либо как орган государственного/муниципального жилищного контроля/надзора, либо как орган земельного/градостроительного надзора.
В первом случае администрация вправе провести проверку и вынести предписание об устранении нарушения норм жилищного законодательства (конкретно ст. 17 ЖК РФ). В случае невыполнения требований предписания возможно обращение в суд с заявлением о понуждении исполнения соответствующего предписания. Во втором случае администрация может предъявить иск о сносе самовольного строения либо о запрете эксплуатации здания со ссылкой на ст. 1065 Гражданского кодекса РФ.
Стоит отметить, что согласно действующей редакции постановления Пленума Верховного суда № 44 от 12.12.2023 запрет на эксплуатацию со ссылкой на ст. 1065 ГК РФ может быть применен судом только в отношении объектов движимого имущества (например, нестационарные торговые объекты), на объекты, которые в силу прямого указания закона подчинены режиму недвижимых вещей, но не являются таковыми в силу своих природных свойств (например, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания) и на неотделимые улучшения земельного участка (в том числе замощения, ограждения).
Также стоит отметить, что заявляя о нарушениях земельного либо градостроительного законодательства, администрация обычно ссылается на то, что земельный участок, на котором расположен жилой дом, используемый под гостиницу, не имеет, согласно градостроительному регламенту, такого вида разрешенного использования, как «оказание гостиничных услуг». В описанной ситуации необходимо проверить, когда именно был возведен дом, с какого момента он используется как гостиница, и какой градостроительный регламент действовал на момент начала его эксплуатации.
