Петербургская проблема с комплексным развитием территорий (КРТ) вышла на федеральный уровень. Девелопер Игорь Водопьянов из УК «Теорема» обратился к заместителю министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Никите Стасишину из-за невозможности застраивать участки, включенные в территорию КРТ в Петербурге.
С похожими проблемами ранее сталкивались и другие собственники земли, но за несколько лет решить вопрос с чиновниками Смольного не удалось. Девелоперы и юристы говорят, что механизм включения участков в КРТ используется в Санкт-Петербурге как способ создания запретов на их развитие. Таким образом, в городе уже несколько лет заморожены проекты общей площадью свыше 300 га.
22 территории
В законодательстве зоны комплексного и устойчивого развития территорий (КУРТ) появились в 2017 году. После изменений в Градостроительном кодексе, которые вступили в силу в январе 2021 года, они стали называться просто зонами «комплексного развития территорий».
«В соответствии с Правилами землеустройства и застройки Санкт-Петербурга к КРТ отнесены 22 территории нашего города, однако до настоящего времени ни один проект КРТ так и не был реализован. Причина в том, что принятый в 2021 году регламент взаимодействия государственных органов и частных компаний по территориям КРТ в Санкт-Петербурге фактически не работает», — сказано в тексте обращения от ОАО «Ленптицепром», связанного с УК «Теорема».
В частности, принадлежащие ОАО «Ленптицепром» земельные участки площадью 200 га в Петергофе в 2017 году без согласования и уведомления с собственником были отнесены к территориям КРТ, в итоге эти земли оказались фактически выведенными из хозяйственного оборота. Замглавы Минстроя Никиту Стасишина просят оказать содействие в решении проблемы.
«Невозможность реализации проектов»
Девелопер Игорь Водопьянов — не единственный, чей бизнес пострадал из-за включения участков в КРТ. Еще в конце 2020 года Комитет по градостроительству и архитектуре (КГА) получил заявки на корректировку в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) четырёх территорий, подлежащих комплексному развитию. Кроме «Ленптицепрома», заявления на исключение своих участков подал Алексей Виролайнен и комбинат «Невская мельница», который пытался «вытащить» два участка общей площадью чуть более 3,5 га между Херсонской и Мельничной улицами в Невском районе.
Компания «Партнёр» добивалась исключения принадлежащих ей 2 га на Старо–Петергофском проспекте, поскольку планировала построить многофункциональный комплекс c офисами и торговлей площадью 15 тыс. кв. м.
ООО «ЛДС» настаивало на исключении участка на Песочной набережной площадью 4 га, где ещё в 2015 году был заявлен девелоперский проект с реконструкцией и новым строительством. Выйти из этой же зоны хотело предприятие «Ригель», которому принадлежат участки на набережной реки Карповки.
В 2021 году три участка на 105 га под жилое строительство в районе аэродрома Горская просило вывести ООО «Специализированный застройщик» «Унистрой Регион-1». Аргументы у всех заявителей схожие — подготовить и утвердить документацию по проекту планировки не представляется возможным, что влечет невозможность реализации инвестпроекта.
Крайних не найти
Узнать, сколько всего собственников земли в Петербурге обращались за исключением своих участков из КРТ и кому из них чиновники все-таки пошли навстречу, не удалось. В пресс-службе Комитета по градостроительству и архитектуре сообщили, что этот вопрос с февраля 2022 года больше не относится к их компетенции, поскольку тогда постановлением городского правительства N 146 «О мерах по реализации закона Санкт-Петербурга «О порядке заключения договора о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости» он (вопрос — ред.) был передан в ведение комитета по инвестициям.
В этом ведомстве, свою очередь, заявили РБК Петербург, что «обеспечение подготовки проекта правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга, а также обеспечение подготовки проекта изменений в ПЗЗ относится к полномочиям Комитета по градостроительству и архитектуре». Круг замкнулся.
При этом в Комитете по инвестициям отметили, что «действующее законодательство Санкт-Петербурга, регулирующее правовые отношения, связанные с механизмом комплексного развития территории, позволяет надлежащим образом реализовывать в Санкт-Петербурге рассматриваемый механизм».
Способ «замораживания» территорий
Однако ни участники рынка, ни эксперты с этим не согласны. «В настоящее время механизм включения в зону КРТ используется в Санкт-Петербурге исключительно как способ «замораживания» территорий и создание запретов по их развитию. Об этом свидетельствует и тот факт, что ни один проект КРТ в Санкт-Петербурге не то, что не реализован — даже не запущен», — говорит партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов. Он пояснил, что включение участка в КРТ приводит к тому, что правообладатель участка не может ни получить градостроительный план, ни получить разрешение на строительство, пока не будет заключено соглашение с городом о реализации КРТ с определением обязательств по строительству инфраструктуры, возлагаемых на правообладателя, и не будет утвержден проект планировки территории КРТ.
«При этом, если в территорию КРТ попадают участки нескольких собственников, то они обязаны объединить усилия и заключить соглашение еще и между собой, от которого ни один их них не может в последующем фактически отказаться — при таком отказе отменяют разрешительную документацию всем участникам такого соглашения. Если же правообладатели не могут договориться или территория принадлежит городу, то должны проводиться торги на реализацию КРТ и победитель уже должен обеспечивать достижение параметров развития территорий, — поясняет Дмитрий Некрестьянов. — Стоит отметить, что некоторые участки, внесенные в КРТ, в принципе имеют только одного собственника; и сам смысл включения их в такие территории не понятен. С кем должен договариваться такой собственник о совместном развитии таких территорий, когда других правообладателей нет, а социальные обязательства у нас сейчас город навешивает и в обычном режиме работы градостроительной комиссии?».
По его словам, в Петербурге долгое время вообще не принималось даже профильного законодательства, утверждающего уполномоченные органы и процедуру принятия решения. «Сейчас формально такое законодательство принято, но фактически оно не работает, так как все попытки запустить эти процессы просто «умирают» в бесконечной бюрократической процедуре», — констатирует Дмитрий Некрестьянов.
