Система эскроу-счетов стала одним из главных достижений реформы долевого строительства
Она должна была окончательно защитить покупателей новостроек от недобросовестных застройщиков и схем обмана.
- Но на практике оказалось, что даже самый продуманный механизм может работать против интересов дольщика.
Сегодня юристы всё чаще сталкиваются с ситуацией, когда деньги с эскроу уже перечислены застройщику, а дом — хоть и «введён в эксплуатацию» — фактически не готов к передаче.
Квартиры не поставлены на кадастровый учёт, акты приёма-передачи не подписаны, но дольщик не может требовать неустойку, потому что по закону обязательства вроде бы исполнены.
Это не просто технический сбой — это реальная правовая коллизия, которую пока не решает ни один нормативный акт.
🔹 Как работает система эскроу-счетов
Напомним, эскроу-счета были введены в России в 2019 году.
- Покупатель квартиры перечисляет деньги не напрямую застройщику, а на специальный банковский счёт (эскроу).
- Банк хранит эти средства до тех пор, пока застройщик не получит разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
- Как только дом сдан, банк автоматически раскрывает эскроу и перечисляет средства застройщику.
Юридически — всё логично.
Но с точки зрения дольщика — именно здесь начинается самое интересное.
🔹 Что происходит на практике
Рассмотрим типичную ситуацию, которая уже стала массовой.
1️⃣ Застройщик получает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
2️⃣ Банк, следуя букве закона, раскрывает эскроу и перечисляет все средства.
3️⃣ Однако дом ещё не поставлен на кадастровый учёт — значит, квартиры юридически не существуют как объекты.
4️⃣ Отделочные и инженерные работы не завершены, коммуникации не подключены.
5️⃣ Акты приёма-передачи дольщикам не выдаются месяцами.
В итоге — застройщик получил деньги, дольщики ничего не получили.
🔹 Почему так происходит
Причина кроется в статье 15.5 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве».
В ней сказано:
То есть ключевым событием для раскрытия эскроу считается не передача квартиры дольщику, а получение разрешения на ввод.
По сути, банк руководствуется только бумагой — официальным разрешением, и не проверяет, готов ли дом к фактической передаче.
🔹 Проблема в деталях
Закон приравнивает ввод объекта в эксплуатацию к исполнению обязательств по договору долевого участия.
А это значит:
- застройщик получает деньги;
- дольщик теряет финансовую защиту;
- сроки передачи квартир формально не нарушены, хотя фактически дом не готов.
Если дольщик обратится в суд с требованием взыскать неустойку за просрочку, застройщик укажет: «разрешение на ввод получено, значит обязательства выполнены».
И суд, скорее всего, согласится. Так дольщик теряет и время, и право на компенсацию.
🔹 Примеры из судебной практики
🔸 Москва, 2024 год.
- Дольщики обратились в суд, требуя взыскать неустойку за нарушение срока передачи квартир.
- Дом введён в эксплуатацию в апреле, но ключи передали лишь в августе.
- Суды первой и апелляционной инстанции отказали:
- «Факт ввода объекта в эксплуатацию подтверждён, следовательно, застройщик выполнил обязательства по ДДУ».
🔸 Екатеринбург, 2023 год.
- Компания ввела дом в эксплуатацию, но коммуникации не были подключены, а дольщики не могли даже попасть в квартиры.
- При этом банк уже раскрыл эскроу и перечислил средства.
- Суд признал, что в силу действующей редакции 214-ФЗ застройщик имеет право на получение средств, даже если фактическая передача затянулась.
🔸 Казань, 2022 год.
- Дольщик попытался оспорить раскрытие эскроу, утверждая, что дом введён в эксплуатацию с недоделками и без постановки на кадастровый учёт.
- Банк отказал — и суд поддержал банк.
- Основание: закон не требует проверки готовности квартир, достаточно разрешения на ввод.
🔹 Почему это опасно
Такой подход разрушает саму суть реформы долевого строительства
Система эскроу создавалась, чтобы дольщик платил только за готовое жильё. Но сейчас выходит наоборот: деньги уходят застройщику до того, как покупатель получает квартиру.
- 📍 Застройщик — профинансирован полностью.
- 📍 Банк — выполнил закон и снял с себя ответственность.
- 📍 А дольщик остаётся без квартиры и без возможности взыскать неустойку.
Это подрывает доверие к механизму эскроу и делает рынок вновь уязвимым.
🔹 Юридическая коллизия
Закон фактически закрепил двойной стандарт исполнения обязательств:
- для банка — это получение разрешения на ввод,
- для дольщика — это фактическая передача квартиры.
Эти события не совпадают во времени. И пока законодатель не приведёт их к единому знаменателю, будут возникать десятки аналогичных конфликтов.
🔹 Как можно изменить ситуацию
С точки зрения правовой логики и баланса интересов, раскрытие эскроу должно быть привязано не к разрешению на ввод, а к передаче квартиры дольщику.
Юристы предлагают несколько возможных решений:
1️⃣ Двухэтапное раскрытие эскроу.
- Например, 80% суммы — после ввода в эксплуатацию, а оставшиеся 20% — после подписания акта приёма-передачи.
2️⃣ Привязка к кадастровому учёту.
- Банк раскрывает эскроу только после внесения данных о квартирах в ЕГРН.
- Это позволит гарантировать, что объект юридически готов к передаче.
3️⃣ Контроль Росреестра.
- Раскрытие эскроу возможно только после подачи сведений о регистрации собственности.
4️⃣ Привязка к акту приёма-передачи.
- Это самый справедливый вариант: банк раскрывает эскроу только после подтверждения, что дольщик получил квартиру без замечаний.
Юристы по Недвижимости
1 отзывАдвокат №931Фомицкий Михаил Михайлович Адвокат прошел модерациюЯ, Фомицкий Михаил Михайлович, являюсь профессиональным адвокатом с 2015...АрбитражВозмещение ущербаГражданские делаДела по наркотикамЗаключение и расторжение бракаЗемельные вопросыМошенничествоНаследствоРаздел имуществаСоставление документовУголовные дела+11 специализаций- Участие в переговорах
- Представительство в суде
- Возможны командировки
36 отзывовЮристЧеботарев Василий Сергеевич Юрист прошел модерациюПрактикующий юрист с 35-летним опытом работы в различных отраслях права....АрбитражБанковское правоБанкротство юридических лицВзыскание задолженностиГражданские делаЗаключение и расторжение бракаНаследствоСемейные дела+8 специализаций- Постоплата
- Возможны командировки
- Оплата наличными
14 отзывовАдвокат №3967Салманова Севилья Рафаэлевна Адвокат прошел модерациюЗдравствуйте, меня зовут Севилья Рафаэлевна Салманова. Я профессиональный...АрбитражГражданские делаЖилищные вопросыНаследствоРаздел имуществаСемейные делаСоставление документовЮридическая экспертиза+8 специализаций- Прием по записи
- Рассрочка
- Представительство в суде
6 отзывовАдвокат №1357Крюков Максим Анатольевич Адвокат прошел модерациюАДВОКАТ по СЕМЕЙНЫМ и НАСЛЕДСТВЕННЫМ делам. Веду телеграм канал https://t.me/kryukov_group62....АвтоюристыАлиментыАрбитражВозмещение ущербаГражданские делаЖилищные вопросыЗаключение и расторжение бракаЗащита прав потребителяНаследствоРаздел имуществаСемейные дела+11 специализаций- Работа по договору
- Выезд к клиенту
- Предоплата
7 отзывовЮристТихонова Наталия Павловна Юрист прошел модерациюЗдравствуйте! Предлагаю профессиональные юридические услуги для граждан...АрбитражВзыскание задолженностиВозмещение ущербаГражданские делаЗаключение и расторжение бракаЗащита прав потребителяОбслуживание бизнесаРаздел имуществаСемейные делаСоставление документов+10 специализаций- Встреча в офисе
- Оплата по счёту
- Работа по доверенности
6 отзывовАдвокат №1507Кодрян Ксения Севастьяновна Продвижение профиля Адвокат прошел модерацию и использует продвижение профиляВыполнение обязанностей адвоката согласно ФЗ РФ "Об адвокатской деятельности...Административное правоАлиментыВозмещение ущербаГражданские делаДела по наркотикамЖилищные вопросыЖКХЗаключение и расторжение бракаНаследствоРаздел имуществаУголовные дела+11 специализаций- Рассрочка
- Конфиденциальность
- Предоплата
18 отзывовАдвокат №3312Стулий Дмитрий Сергеевич Адвокат прошел модерациюРад знакомству, меня зовут Стулий Дмитрий Сергеевич. Я являюсь адвокатом....АлиментыАрбитражБанкротство физических лицВзыскание задолженностиВозмещение ущербаЗаключение и расторжение бракаЗащита прав потребителяНаследствоРаздел имуществаСемейные делаУголовные дела+11 специализаций- Работает в выходные
- Рассрочка
- Предоплата
🔹 Аргументы «за» реформу
- 📌 Защита дольщиков будет реальной, а не формальной.
- 📌 Застройщики будут заинтересованы не просто в сдаче дома, а в передаче квартир в срок.
- 📌 Банки смогут контролировать добросовестность участников рынка.
- 📌 Количество судебных споров и жалоб резко сократится.
🔹 Мнение адвоката
- «Сегодняшняя формулировка закона № 214-ФЗ работает в пользу застройщика, но не в пользу дольщика.
- Банк раскрывает эскроу по разрешению на ввод — и на этом защита покупателя заканчивается.
- На мой взгляд, момент раскрытия должен быть напрямую связан с передачей квартиры по акту приёма-передачи.
- Только тогда можно будет говорить о честном и сбалансированном механизме».
🔹 Итог
Система эскроу действительно изменила рынок недвижимости.
Она убрала риск недостроев, защитила миллионы дольщиков и сделала строительство прозрачнее. Но вместе с этим создала новую правовую дыру — раскрытие эскроу до фактической передачи жилья. Формально дом сдан, фактически — нет. И пока закон не будет скорректирован, дольщики продолжат сталкиваться с ситуацией, когда деньги ушли, а ключи — так и не получены.
Механизм должен защищать тех, кто вкладывает свои средства, а не тех, кто умеет красиво оформлять разрешения.
👩⚖️ Автор: Галина Субботина
- Юрист по недвижимости и арбитражным спорам
- Член Ассоциации юристов России | Спикер Департамента предпринимательства Москвы
- 10+ лет практики | 200+ выигранных дел | Эксперт по сопровождению сделок и приватизации по 159-ФЗ
- Пишу просто о сложных законах — чтобы ваши права были защищены не на бумаге, а в реальной жизни.
