Дарственная на недвижимость: налоги и риски

Дарение недвижимости — популярная сделка, но она сопряжена с важными налоговыми последствиями и рисками для обеих сторон. Давайте разберем все по порядку.

Налоги при дарении недвижимости

Ключевой момент: Для одаряемого (того, кто получает квартиру) стоимость подарка является доходом, с которого нужно уплатить НДФЛ (налог на доходы физических лиц) — 13%.

Кто платит налог?

• Одаряемый (получатель недвижимости) обязан декларировать доход и уплатить налог.

Ставка налога:

• 13% — для налоговых резидентов РФ (те, кто находился на территории России не менее 183 календарных дней в течение 12 месяцев подряд).
• 30% — для нерезидентов РФ.

Самое важное: когда налог НЕ платится?

Налог не уплачивается, если даритель и одаряемый являются близкими родственниками.

Кто по закону считается близким родственником? (согласно Семейному кодексу РФ и Налоговому кодексу РФ):

• Супруги
• Родители и дети (в том числе усыновленные и усыновители)
• Бабушки, дедушки и внуки
• Братья и сестры (полнородные и неполнородные, т.е. имеющие общего отца или мать)

Примеры:

• Мать дарит квартиру дочери -> НДФЛ 0%, так как они близкие родственники.
• Дядя дарит квартиру племяннику -> НДФЛ 13%, так как дядя и племянник не являются близкими родственниками по закону.
• Гражданский муж дарит квартиру гражданской жене -> НДФЛ 13%, так как они не признаются супругами по Семейному кодексу.

Как рассчитывается налог?

Налоговая база (сумма, с которой берется 13%) — это кадастровая стоимость подаренной недвижимости на момент оформления дарственной.

• Кадастровая стоимость указывается в выписке из ЕГРН. Узнать ее можно онлайн на сайте Росреестра.
• Налоговая инспекция сама рассчитывает налог на основе данных о сделке из Росреестра, но подать декларацию — обязанность одаряемого.

Что нужно сделать одаряемому, если он НЕ близкий родственник:

1. Подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ за год, в котором была зарегистрирована сделка (до 30 апреля следующего года).
2. Уплатить налог до 15 июля следующего года.

Задайте вопрос всем юристам на сайте

624 юриста отвечают

4 минуты среднее время ответа

493 вопроса за сутки

Опишите ваш вопрос или ситуацию простыми словами. Начните с вопросительных слов, таких как «Что», «Как», «Можно ли» и т.д.

Задать вопрос

Риски при дарении недвижимости

Дарение часто используют для обхода закона, маскируя под ним куплю-продажу (чтобы не платить налог с продажи), или для лишения кого-то прав на имущество. Это создает риски.

Риски для дарителя

1. Потеря права собственности и права проживания. Это главный риск. Даритель безвозмездно передает квартиру и теряет все права на нее. Если даритель продолжает жить в подаренной квартире, это возможно только с согласия нового собственника (одаряемого). Никаких прав на пожизненное проживание по умолчанию дарение не дает.
2. Недобросовестность одаряемого. Одаряемый, став собственником, может выселить дарителя, продать квартиру, обременить ее долгами. Особенно рискованно дарить квартиру, в которой вы живете, малознакомым людям или родственникам, в поведении которых не уверены.
3. Признание дарения притворной сделкой. Если дарение фактически было куплей-продажей (например, одаряемый передавал дарителю деньги), но оформлено как дарение для уклонения от налогов, такая сделка может быть признана недействительной через суд. Это может инициировать налоговая или одна из сторон.

Риски для одаряемого

1. Оспаривание дарственной третьими лицами. Если у дарителя есть другие наследники или кредиторы, они могут попытаться оспорить дарение через суд, особенно если сделка была совершена незадолго до смерти дарителя или в период финансовых трудностей.
2. Признание дарителя недееспособным. Если после сделки выяснится, что на момент подписания дарственной даритель не осознавал последствий своих действий (был болен, под воздействием лекарств и т.д.), сделка может быть признана недействительной.
3. Даритель — единственный собственник? Нужно обязательно проверить, не является ли даритель совладельцем, и не нужно ли согласие других собственников (например, супруга). Если квартира была приобретена в браке, требуется нотариально заверенное согласие супруга/супруги на дарение, даже если она оформлена на одного человека. Без этого согласия сделка может быть оспорена.
4. Обременения и долги. Перед принятием дара необходимо проверить квартиру на наличие обременений (арест, ипотека), а также долгов по ЖКХ. Долги по коммуналке переходят к новому собственнику.

Ключевые шаги для безопасного оформления дарственной

1. Проверка документов: Убедитесь, что даритель — единоличный собственник или есть согласие совладельцев/супруга.
2. Проверка обременений: Закажите свежую выписку из ЕГРН.
3. Нотар иус или простая письменная форма?
   • Дарение доли в недвижимости требует обязательного нотариального удостоверения.
   • Дарение целого объекта (всей квартиры) можно оформить по простой письменной форме и напрямую подать в Росреестр (через МФЦ). Однако нотариус проверяет законность сделки и может помочь избежать многих рисков.
4. Государственная регистрация: Право собственности у одаряемого возникает только после внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Без этого дарение не считается завершенным.

Важный момент: С 13 января 2025 года договор дарения недвижимости между физлицами должен удостоверять нотариус.

Вывод

Дарение — это безвозмездная и окончательная передача прав на недвижимость.

• Для близких родственников — это самый выгодный с налоговой точки зрения способ передать имущество.
• Для всех остальных — это доход, облагаемый налогом в 13%.
• Главный риск для дарителя — потерять жилье и право в нем проживать.
• Главный риск для одаряемого — оспаривание сделки в суде.

Перед совершением сделки настоятельно рекомендуется проконсультироваться с юристом по недвижимости, чтобы оценить все риски и правильно оформить документы.