Что такое кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость

Каждый объект недвижимости, будь то земельный участок, строение, квартира должен быть поставлен на учёт и внесён в регистрационные записи Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра), где указываются его основные параметры, в том числе и кадастровая стоимость.

Говоря простым языком кадастровая стоимость – это стоимость объекта недвижимости, устанавливаемая посредством проведения государственной оценки и служит, прежде всего, для расчета налогов, определения размера арендной платы.

Ну а если совсем просто, то кадастровая стоимость – это то, во что оценивает государство, принадлежащее вам недвижимое имущество.

Данная деятельность строго регламентирована, и порядок проведения государственной кадастровой оценки закреплен в законодательстве об оценочной деятельности. 

Правила государственной кадастровой оценки

• Во-первых, государственная кадастровая оценка проводится «по графику». Периоды проведения в законе определены следующим образом: не чаще чем 1 раз в течение 4 лет, но и не реже чем 1 раз в течение 4 лет с даты проведения последней государственной кадастровой оценки. Исключения составляют города федерально значения (Москва, Санкт-Петербург и Севастополь). Здесь государственная кадастровая оценка может производиться чаще: ограничение установлено 1 раз в течение 2 лет.
• Во-вторых, государственная кадастровая оценка проводится «по распоряжению». Основанием для проведения государственной кадастровой оценки является акт органа государственной власти (или органа местного самоуправления — если он наделен такими полномочиями). Он доводится до всеобщего сведения посредством размещения на официальном сайте. Таким образом, ничего не препятствует ознакомлению с ним любого желающего. Конкретизирует изданный акт Росреестр. Именно он определяет точный список объектов, в отношении которых будет проводиться оценка.
• В-третьих, исполнитель работ по определению кадастровой стоимости в рамках государственной кадастровой оценки является бюджетное учреждение (ранее определялась на конкурсной основе). Бюджетное учреждение и готовит отчет об оценке содержащихся в перечне, сформированном Росреестром, объектов недвижимости.

Причина несогласия с размером кадастровой стоимости

Поскольку объектов оценки, как правило, много, при определении их кадастровой стоимости чаще всего используется метод массовой оценки. В нем и кроется причина дальнейшего несогласия собственников с определенной в ходе государственной кадастровой оценки стоимостью.

Как следует из названия, метод массовой оценки предполагает массовую оценку большого количества отличных друг от друга объектов недвижимости. Это приводит к различиям между кадастровой и рыночной стоимостью объекта, причем, как правило, не в пользу собственника.

Массовый подход к оценке является вынужденной мерой. Однако определение в качестве факторов, влияющих на цену объекта, таких показателей, как отсутствие либо наличие развитой инфраструктуры, удаленность от населенных пунктов, близость дорог, наличие подведенных коммуникаций и т. п. может привести к нивелированию различий между, к примеру, элитным жильем и обычными хрущевками.

Поэтому законодателем предусмотрена процедура оспаривания результатов государственной кадастровой оценки.

В каких случаях необходимо изменить размер кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость объекта недвижимости – это публичный эквивалент его рыночной цены, на основании которой исчисляются налоги, арендная плата, выкупная стоимость и иные платежи, предусмотренные законодательством.

Следовательно, изменение кадастровой стоимости используется для целого ряда задач, когда требуется:

• установить меньший размер земельного налога;
• определить меньшую выкупную цену за земельный участок при приобретении в собственность;
• рассчитать меньшую арендную плату (если арендная плата рассчитывается от кадастровой стоимости недвижимости);
• сформировать меньший размер налога на недвижимое имущество граждан и организаций;
• иные ситуации, например, когда собственник заинтересован в увеличении кадастровой стоимости объекта недвижимости (в основном, это связано с судебными спорами относительно прав на недвижимость).

Законодатель связывает перечисленные расчеты с кадастровой стоимостью, обозначая кадастровую стоимость как базовую величину.

В реальной кадастровой стоимости заинтересованы все собственники, арендаторы и пользователи недвижимости, как объектов капитального строительства, так и земельных участков. От неё, как уже отмечено, зависит, в том числе размер налога как земельного, так и на недвижимое имущество, арендная плата за пользование земельными участками, находящимися в государственной и муниципальной собственности.

Можно ли в доказательство несоответствия кадастровой оценки рыночной привести данные сайтов о покупке-продаже недвижимости?

Нет.

• Во-первых, природа определения рыночной и кадастровой стоимости различна и приравнивать эти стоимости не совсем правильно.
• Во-вторых, для того чтобы кадастровую стоимость определить в размере рыночной стоимости, необходим отчет об определении рыночной стоимости этого объекта недвижимости. Такой отчет собственник может получить, заказав оценку недвижимости за свой счет. При этом оценщик обязательно должен быть членом саморегулируемой организации оценщиков и иметь соответствующую квалификацию.

Важно! А представленные в Интернете сведения о ценах спроса или предложения не отражают реальную цену сделки, поэтому не подтверждают рыночную стоимость.

Какие основания для пересмотра кадастровой стоимости

В соответствии с действующим законодательством основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются:

• недостоверность сведений о земельном участке, использованных при определении его кадастровой стоимости;
• установление в отношении земельного участка его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость;
• установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости).

Как оспорить результат государственной кадастровой оценки

В первую очередь необходимо получить сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Данную информацию предоставляет Росреестр по запросу о предоставлении выписки о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Сама процедура оспаривания размера кадастровой стоимости отличается в зависимости от субъекта, который намеревается её произвести.

• Физические лица, то есть граждане могут оспорить результаты определения кадастровой стоимости, если они затрагивают их права и обязанности, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Причем обратиться физическое лицо может как в комиссию в порядке досудебного урегулирования спора, так и непосредственно в суд, минуя стадию общения с комиссией.
• Для юридических лиц соблюдение досудебного порядка уже является не обязательным с 2018 г.
• На индивидуальных предпринимателей требования о соблюдении досудебного порядка обращения в комиссию не распространяются, они приравниваются к физическим лицам.

Особенности судебных споров

В случае оспаривания размера кадастровой стоимости в судебном порядке определенную трудность несет исследование судом отчета об оценке объекта недвижимости, содержащего информацию о рыночной стоимости такого объекта и предъявляемого суду в качестве доказательства.

Так, при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

• Например, Верховным судом Республики Калмыкия уже принят ряд судебных актов об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков и объектов капитального строительства. И, надо сказать, не везде суд поддерживал того или иного собственника недвижимого имущества. По большей части отказ – это следствие неподготовленности административного истца (его представителя) к процессу, его надежды на то, что «суд разберётся». Однако, последствия у такого отказа весьма чувствительны для того, кто платит налог, собирается выкупить земельный участок, арендует его и т.д.

Поэтому я рекомендую при решении вопроса об оспаривании кадастровой стоимости обратиться за помощью к профессионалам.

Каковы последствия оспаривания кадастровой стоимости

В случае, если Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или судом будет принято решение об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости в сторону ее уменьшения, следовательно, должен быть произведен перерасчет налогов и арендной платы.

Оценка земельных участков намечена на 2026 год. А в 2027 году кадастровую стоимость рассчитают объектам капитального строительства, зданиям, помещениям, сооружениям, объектам незавершенного строительства и машино-местам.

Кроме того, пересчитать налог можно будет не с года подачи заявления в комиссию, а за весь период, когда действовала оспоренная оценка. Но заявление о зачете или возврате налогов подается в инспекцию в течение трех лет после их уплаты. Поэтому вернуть или зачесть налог возможно за последние три года.

Чем раньше вы получите решение комиссии или суда, тем раньше сможете снизить затраты, связанных с владением недвижимостью.

Задайте вопрос всем юристам на сайте

619 юристов отвечают

4 минуты среднее время ответа

478 вопросов за сутки

Опишите ваш вопрос или ситуацию простыми словами. Начните с вопросительных слов, таких как «Что», «Как», «Можно ли» и т.д.

Задать вопрос