Шаг 1 Первым делом нужно запросить выписку из ЕГРН о данном объекте недвижимости, в которой отражены:
➡️ основные характеристики объекта;
➡️ его правообладатель с указанием даты регистрации и основания возникновения права собственности;
➡️ информация о наличии обременений;
➡️ и иная информация. С 01.03.2023г. выписка предоставляется в усеченном варианте. Полную выписку, содержащую всю необходимую информация, необходимо получать собственнику объекта недвижимости.
Шаг 2 Правоустанавливающий документ – то есть документ, на основании которого возникло право собственности (договор купли-продажи, дарения и т.д.).
Шаг 3 Если сделка совершена менее чем 3 года назад [напомним, что срок исковой давности для предъявления требований к продавцу составляет 3 года], не лишними будут доказательства оплаты (если информация об оплате до подписания договора купли-продажи не содержится в самом договоре), например, расписка или платежное поручение. Риски оспаривания сделок за пределами трехлетнего срока существуют также при банкротстве лица, у которого Продавцом приобретена недвижимость. В связи с чем, следует проверить, не находится ли он в процедуре банкротства на сайте kad.arbitr.ru
Шаг 4 Затем необходимо получить сведения об оформленных земельно-правовых отношениях под объектом недвижимости. Если земельный участок в собственности – на него также заказываем выписку из ЕГРН (см. п. 1), в которой помимо вышеуказанного будет содержаться описание местоположения участка; и правоустанавливающий документ (см. п. 2). Если земельный участок в аренде, помимо выписки запрашиваем у продавца договор аренды земельного участка и доказательства отсутствия задолженности по арендной плате (Акт сверки с арендодателем).
Шаг 5 С техническим паспортом нужно сверить существующие характеристики объекта.
Шаг 6 Если приобретаете отдельно стоящее здание, нужно запросить проект на строительство объекта.
Шаг 7 Разрешение на строительство (или реконструкцию, если она проводилась) здания, которым подтверждается соответствие проектной документации градостроительным и строительным нормам и правилам. Риски отсутствия разрешения на строительство в ситуации, когда оно является обязательным – признание объекта самовольной постройкой.
Шаг 8 Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, которым подтверждается выполнение строительства (реконструкции) в соответствии с разрешением на строительство (см. п. 7).
Шаг 9 Проект на технические условия (строительство коммуникаций: отопление, водоснабжение, электричество, тепловой пункт и иные), а также акт их ввода в эксплуатацию. Запрашиваются, если коммуникации строились отдельно и не входят в состав проекта на строительство объекта (см. п. 6).
Шаг 10 Проверяем информацию о наличии претензий или судебных споров в отношении объекта и продавца в федеральных (http://kad.arbitr.ru/, http://sudact.ru/) и в региональных базах.
Шаг 11 Если продавец физическое лицо – запрашиваем копию паспорта, справку о том, что он не стоит на учете в наркологическом и психоневрологическом диспансере и согласие второго супруга на сделку (при наличии).
Шаг 12 Если продавец юридическое лицо – самостоятельно бесплатно получаем сведения из ЕГРЮЛ (https://egrul.nalog.ru/), запрашиваем у продавца последнюю редакцию устава юридического лица для того, чтобы посмотреть вправе ли данное лицо производить отчуждение недвижимого имущества и порядок одобрения таких сделок, после чего запрашиваем (при необходимости) решение об одобрении крупной сделки или справку о некрупности. Копии документов по п. 2-9, п. 11 запрашиваем у продавца с обязательным предоставлением оригиналов для их сравнения с копией. При приобретении помещения, расположенного в здании, запрашиваются документы, указанные в п. 1-3, п. 5 в отношении как самого помещения, так и в отношении здания, где расположено помещение.
