С 13 января 2025 года договор дарения недвижимости между гражданами подлежит обязательному нотариальному удостоверению (п. 3 ст. 574 ГК РФ в редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ). До этой поправки было достаточно простой письменной формы и регистрации перехода права в Росреестре. Теперь без нотариуса сделка не пройдёт: несоблюдение обязательной нотариальной формы влечёт её ничтожность (п. 3 ст. 163 ГК РФ), а Росреестр просто откажет в регистрации ненотариального договора.
Во сколько это обойдётся (тариф по ст. 22.1 Основ законодательства о нотариате): между близкими родственниками (супруг, родители, дети, внуки) — 3000 ₽ плюс 0,2% от стоимости объекта (до 50 000 ₽ при сумме свыше 10 млн ₽); между остальными лицами — от 3000 ₽ плюс 0,4% при цене до 1 млн ₽, с ростом ставки для более дорогих объектов.
Налоги: зависит от родства, а не от намерений
Доход в виде подаренной недвижимости освобождён от НДФЛ, если даритель и одаряемый — члены семьи или близкие родственники: супруги, родители и дети, дедушки/бабушки и внуки, полнородные и неполнородные братья и сёстры (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Верховный Суд РФ подтвердил, что это освобождение зависит исключительно от факта родства и не зависит от того, использовался ли объект в предпринимательской деятельности или являются ли стороны ИП, — даже дарение коммерческой недвижимости между близкими родственниками налогом не облагается.
Если даритель и одаряемый не близкие родственники, одаряемый обязан заплатить НДФЛ. Налоговая база — кадастровая стоимость объекта, внесённая в ЕГРН и подлежащая применению с 1 января года, в котором зарегистрирован переход права (п. 6 ст. 214.10 НК РФ), — причём понижающий коэффициент 0,7, который используется при продаже недвижимости, к дарению не применяется. У дарителя дохода не возникает в принципе — налог платит только тот, кто получает подарок.
Риски, о которых нужно знать заранее
Потеря контроля наступает немедленно. В отличие от завещания, даритель теряет право собственности сразу после регистрации перехода права, а не после смерти. Если специально не прописать в договоре право дарителя пожизненно проживать в подаренном жилье, новый собственник формально вправе его выселить.
Нужно согласие супруга. Если объект находится в совместной собственности супругов, для дарения требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга на распоряжение недвижимым имуществом (п. 3 ст. 35 СК РФ) — без него сделку впоследствии можно оспорить.
Отменить дарение «просто передумав» нельзя. Закон допускает отмену только по узкому перечню оснований (ст. 578 ГК РФ): если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя или его близких либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения; если обращение с подаренной вещью, имеющей большую неимущественную ценность для дарителя, создаёт угрозу её безвозвратной утраты; либо если право отмены на случай, что даритель переживёт одаряемого, было прямо оговорено в самом договоре.
Риск оспаривания при банкротстве. Если даритель позже будет признан банкротом, безвозмездная сделка дарения, совершённая незадолго до этого, — один из самых уязвимых для оспаривания вид сделок именно потому, что за неё не получено встречного предоставления: её проще признать совершённой в ущерб кредиторам, чем возмездную продажу по рыночной цене.
Практические рекомендации
- Закладывайте визит к нотариусу в план и бюджет сделки — это теперь обязательный, а не опциональный этап, требующий времени на подготовку документов и не менее нескольких тысяч рублей.
- Предупредите одаряемого о налоге заранее, если вы не близкие родственники, — сумма в 13% от кадастровой стоимости, а не от «нуля», часто становится неприятным сюрпризом уже после сделки.
- Прямо пропишите в договоре право пожизненного проживания, если даритель планирует оставаться в жилье, — это не гарантируется законом автоматически.
- Проверьте режим собственности на объект и получите нотариальное согласие супруга заранее, если недвижимость совместная.
- Не используйте дарение, чтобы вывести имущество из-под будущего банкротства или раздела при разводе, — такие сделки оспариваются существенно легче возмездных.
