Сколько денег вы потеряете, если решите купить квартиру на «вторичке» и не наймёте юриста? Сегодня будем считать экономику будущего провала. И скрестим пальцы: пусть экономический провал для вас не наступит никогда.
Покупка квартиры, тем более на вторичном рынке — дело хлопотное и очень нервное. Почему? Всё просто: любой объект имеет историю, а насколько она «чистая» и не станет ли препятствием к приобретению — выявить может только тщательная проверка.
Вы думаете: «Зачем погружаться в историю, если достаточно выписки из ЕГРН, где указан титульный собственник?» или «Раз сделку зарегистрировали, значит, переживать не за что». Друзья, вы заблуждаетесь: регистрационный орган не проверяет саму сделку, а лишь вносит в реестр сведения о переходе прав. Выписка из ЕГРН не подтверждает право собственности на квартиру. Лицо, право которого нарушено совершённой и зарегистрированной сделкой, в установленный срок может обратиться в суд за защитой такого права.
Какие риски могут вскрыться при покупке вторичной недвижимости без юридической проверки?
Окутанное туманом прошлое непроверенного объекта недвижимости может скрывать огромное количество правовых рисков, например:
- ущемление интересов кредиторов;
- ущемление интересов несовершеннолетних, в том числе при использовании материнского капитала или приватизации недвижимости;
- ущемление интересов сособственников, если продавец проигнорировал их преимущественное право;
- оспаривание наследственных долей в судебном порядке по заявлению наследников, чьи права были нарушены;
- действующее исполнительное производство в отношении продавца или признание его банкротом может привести к аннулированию договора купли-продажи;
- порок воли продавца в силу его недееспособности или ограничения его в дееспособности;
- объект недвижимости включён в план реконструкции и развития города и др.
И это далеко не полный список рисков. Продавец может умышленно скрыть какие-то факты или попросту не знать о нарушениях в ходе предыдущих сделок с объектом.
Как обезопасить себя от недобросовестного продавца?
Обратитесь к юристу. Именно он проанализирует права продавца, документы на объект, его состояние, вероятность притязания третьих лиц и т. д. Оценивая личность продавца, юрист проверит:
- дееспособность,
- подлинность и целостность паспорта,
- даты заключения брака и оформления прав собственности,
- достоверность документов в случае продажи по доверенности.
Вся история возникновения и перехода права собственности должна быть изучена пошагово и под лупой. Следует проверить полный пакет документов, подтверждающих права продавца на владение объектом недвижимости (право на объект возникает по различным основаниям: покупка, наследство, дарение, вновь созданное или незавершённое строительство, мены, раздел, уступка и прочее).
Крайне важно убедиться в том, что на приобретаемую недвижимость нет прав у третьих лиц, таких как:
- кредиторы,
- несовершеннолетние,
- недееспособные граждане,
- зарегистрированные лица, сохраняющие право пользования и проживания,
- бывшие супруги и иные лица.
Еще один немаловажный вопрос — перепланировка. Проводилась ли? И на законных ли основаниях? Если нет, вам предстоят дополнительные расходы на то, чтобы привести помещение в первоначальный вид или узаконить уже проведённую перепланировку. Не забудьте прибавить сюда административный штраф органов жилищного контроля за перепланировку квартиры без разрешения. Вы точно этого хотите?
Процедура проверки недвижимости — дело трудоемкое, требует времени и, главное, знаний для правильного анализа информации.
Сколько можно потерять при покупке непроверенного имущества?
А что на кону? Какова она, экономика вероятного будущего провала? Давайте посмотрим на возможные затраты:
- стоимость приобретённого имущества;
- затраты на кредитование, если такие средства были использованы;
- судебные расходы как на участие в споре по приобретённой недвижимости, так и в споре с продавцом, если договор купли-продажи будет всё же оспорен;
- расходы на проживание в съёмной недвижимости;
- расходы на подбор, приобретение другой недвижимости и многое другое.
Дорого, не правда ли?
Согласитесь, при таких экономических рисках не стоит пренебрегать услугой опытного адвоката или юриста, который досконально всё проверит и со всей тщательностью подготовит сделку.
