В 2026 году семейная ипотека только на одну семью
С 1 февраля 2026 года в программе семейной ипотеки вступили в силу значительные изменения, направленные на повышение адресности господдержки и исключение злоупотреблений. Основные нововведения касаются состава заёмщиков, количества льготных кредитов на семью и условий рефинансирования.
Обязательное созаёмство супругов
Если супруги состоят в официальном браке, оба обязаны участвовать в кредитном договоре — один как заёмщик, второй как созаёмщик. При этом неважно, является ли второй супруг родителем ребёнка. Оформить семейную ипотеку «только на мужа» или «только на жену» больше нельзя.
Принцип «одна семья — одна льготная ипотека»
Теперь на одну семью разрешается оформлять только один льготный ипотечный кредит под 6%. Ранее каждый из супругов мог получить отдельный льготный кредит, что позволяло семье приобрести две квартиры.
- Оформить вторую ипотеку на семью получится после погашения первого кредита и при рождении ещё одного ребёнка. При этом должны выполняться оба условия одновременно.
Если льготная ипотека была оформлена заёмщиком до 23 декабря 2023 года, семейную ипотеку оформить можно, но по новым правилам.
Запрет на «донорскую» ипотеку
Ранее существовала схема, при которой льготную ипотеку оформлял «донор» — человек, формально соответствующий требованиям программы (например, родитель, опекун или родственник ребёнка, рождённого с 2018 года). Это позволяло получить льготный кредит семьям, которые не подходили под условия программы (например, бездетным супругам или семьям с детьми старше 7 лет).
С 2026 года такая схема запрещена. Привлекать третьих лиц в ипотечный договор нельзя, за исключением случаев, когда собственных доходов супругов недостаточно и нужна финансовая поддержка созаёмщиков.
Изменения в рефинансировании комбинированной ипотеки
С 1 февраля 2026 года заёмщики могут рефинансировать только рыночную (сверхлимитную) часть комбинированной ипотеки, где часть кредита была выдана по льготной ставке, а часть — по рыночной. Льготная ставка по семейной части кредита сохраняется.
Ранее весь кредит переоформлялся по рыночным условиям.
Дополнительные изменения
- С 1 февраля 2026 года ребёнок должен иметь постоянную регистрацию по одному адресу с родителем, который оформляет ипотеку. Если детей несколько, регистрация должна быть у всех по одному адресу.
- С 1 февраля 2026 года ребёнок должен иметь постоянную регистрацию по одному адресу с родителем, который оформляет ипотеку. Если детей несколько, регистрация должна быть у всех по одному адресу.
- Если супруг — иностранец, он не включается в кредитный договор как созаёмщик. Ипотека оформляется только на гражданина России. Допускается брачный договор или нотариальное согласие.
- Если супруг участвует в военной ипотеке (накопительно-ипотечной системе, НИС), он может не включаться как созаёмщик, но условия определяются правилами НИС и конкретного банка.
Для кого доступна семейная ипотека
- семей с ребёнком в возрасте до 6 лет включительно;
- семей с ребёнком-инвалидом любого возраста (до 18 лет);
- семей с двумя несовершеннолетними детьми в возрасте от 7 до 18 лет, планирующих купить новостройку в малых городах (численностью до 50 тыс. человек, кроме Московской и Ленинградской областей) или в регионах с низким объёмом строительства.
Условия семейной ипотеки
- ставка — 6% годовых;
- первоначальный взнос — от 20% (можно использовать маткапитал);
- максимальная сумма кредита — 12 млн рублей для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей, 6 млн рублей — для остальных регионов.
Изменения не распространяются на ипотеки, оформленные до 1 февраля 2026 года. Если договор подписывается с 1 февраля, применяются новые условия, даже если заявка была подана в январе.
