В современной правовой системе Российской Федерации приобретение жилья в кредит, в том числе с использованием социальных выплат, является одним из основных способов обеспечения граждан жильём. Правовое регулирование данных отношений осуществляется Гражданским кодексом РФ (ГК РФ), Жилищным кодексом РФ (ЖК РФ), Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости), а также нормативными актами, регулирующими меры государственной поддержки в сфере жилищного обеспечения.
Приобретение жилья в кредит
Согласно статье 819 ГК РФ, кредитный договор представляет собой соглашение, по которому банк или иная кредитная организация обязуется предоставить заемщику денежные средства на условиях возвратности, платности и срочности, а заемщик — возвратить полученную сумму и уплатить проценты.
Приобретение жилья в кредит чаще всего осуществляется в форме ипотечного кредитования, когда приобретаемое жилое помещение одновременно выступает предметом залога (ипотеки) в обеспечение исполнения обязательств по кредиту. Право залога возникает с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) в соответствии со статьёй 10 Федерального закона № 102-ФЗ.
Банк, предоставивший кредит, становится залогодержателем, а заёмщик — залогодателем, но при этом сохраняет право пользования и владения жилым помещением. Если заемщик нарушает условия договора, банк вправе обратиться в суд с требованием об обращении взыскания на заложенное жильё (ст. 50 Закона об ипотеке).
При заключении договора ипотечного кредита стороны определяют:
- сумму кредита и порядок её выдачи;
- размер и сроки внесения платежей;
- процентную ставку и условия её изменения;
- порядок обращения взыскания при нарушении обязательств.
Особенностью ипотечного кредита является необходимость страхования объекта недвижимости и жизни заемщика в целях защиты интересов как банка, так и собственника жилья (ст. 31 Закона об ипотеке).
Использование социальных выплат при приобретении жилья
Государственная поддержка граждан при приобретении жилья предусмотрена рядом федеральных и региональных программ. Основные из них:
- Федеральный закон от 20.08.2004 № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих»;
- Постановление Правительства РФ от 30.12.2017 № 1710 (государственная программа «Обеспечение доступным и комфортным жильём и коммунальными услугами граждан Российской Федерации»);
- программы субсидирования процентных ставок и выплаты материнского (семейного) капитала.
Согласно статье 7 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», средства материнского капитала могут быть направлены на:
- погашение основного долга и процентов по ипотеке;
- оплату первоначального взноса при получении ипотечного кредита.
Использование социальных выплат не освобождает заемщика от исполнения обязательств по кредитному договору, но снижает финансовую нагрузку и позволяет увеличить размер первоначального взноса или сократить срок кредита.
В ряде регионов действуют программы социальных выплат молодым семьям, где государство компенсирует часть стоимости жилья при условии целевого использования средств и соблюдения требований по площади и стоимости приобретаемого объекта.
Особенности ипотеки жилых помещений
Правовые особенности ипотеки жилых помещений определяются Федеральным законом № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости).
- Предмет ипотеки.
В соответствии со статьёй 5 данного закона, предметом ипотеки могут быть жилые дома, квартиры, части жилых домов или квартир, если они выделены в натуре, а также права требования по договорам участия в долевом строительстве.
- Государственная регистрация.
Согласно статье 8 Закона об ипотеке, ипотека подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Без такой регистрации договор ипотеки считается незаключённым.
- Ограничения на распоряжение жильём.
До полного исполнения обязательств по кредиту заложенное жилое помещение не может быть продано, подарено или иным образом отчуждено без согласия залогодержателя (ст. 37 Закона об ипотеке).
- Ипотека в силу закона.
В соответствии с пунктом 5 статьи 77 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ипотека жилого помещения, приобретаемого с привлечением кредитных средств, возникает в силу закона с момента регистрации права собственности за заемщиком и не требует отдельного договора о залоге.
- Права и защита заёмщика.
Заемщик — гражданин РФ пользуется специальной защитой. Так, согласно пункту 1 статьи 446 Гражданского процессуального кодекса РФ, взыскание по долгам не может быть обращено на единственное пригодное для постоянного проживания жилое помещение, если оно не является предметом ипотеки. Это означает, что ипотечное жильё может быть изъято только в случае его залогового характера.
- Прекращение ипотеки.
Обязательства по ипотеке прекращаются с момента полного исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору. После этого ипотека снимается с регистрации на основании заявления залогодателя и справки банка о погашении долга (ст. 25 Закона об ипотеке).
Социальные аспекты ипотечного кредитования
В целях повышения доступности жилья государство регулярно реализует программы субсидирования ипотечных ставок, включая:
«Льготную ипотеку» под ставку до 8 % годовых (для семей с детьми, военнослужащих, работников бюджетной сферы);
«Семейную ипотеку» (постановление Правительства РФ от 30.12.2017 № 1711), предусматривающую ставку до 6 % при рождении второго и последующих детей;
Ипотеку для IT-специалистов, с льготной ставкой до 5 %.
Эти программы действуют на основании соглашений между Правительством РФ, Банком России и кредитными организациями, а их правовое регулирование обеспечивается постановлениями Правительства РФ и приказами Минфина России.
Приобретение жилья в кредит и с использованием социальных выплат представляет собой комплексную систему взаимодействия граждан, государства и банков. Ипотека остаётся основным инструментом реализации конституционного права граждан на жилище (статья 40 Конституции РФ), обеспечивая при этом правовую защищённость сторон. Законодательство Российской Федерации устанавливает чёткие правила оформления, исполнения и прекращения ипотечных обязательств, а также предусматривает меры социальной поддержки граждан, направленные на повышение доступности жилья.
Если вам требуется помощь по теме, затронутой в данной статье – можете связаться со мной. Я помогу вам.
