Зная историю, предвидишь последствия. Это выражение отлично подходит для более глубокого понимания термина «Ипотека». А ещё: чем глубже разбираешься в предмете, тем больше шансов избежать провала. В первую очередь — экономического.
Драконт и Солон
Слово «ипоте́ка» произошло от древнегреческого ὑποθήκη, что означало «подпорка, подставка». В 621 году до нашей эры Драконт (или Дракон), древнегреческий законодатель, впервые сформировал законы Афинского государства. Они были настолько суровы, что мы пользуемся образным выражением «драконовские меры» до сих пор. По этим законам человек, который не мог выплатить долг, терял свободу и становился рабом.
Представьте: взяли вы кредит на квартиру, вовремя не выплатили долг и стали рабом.
Позже, при реформаторе Солоне, личная ответственность заёмщика была заменена на имущественную. Выглядело это так: на территории земельного владения заёмщика кредитор устанавливал столб с надписью, что это имущество является обеспечением по кредиту. По-гречески подставка или столб звучат как hypotheka. В дальнейшем именно это слово и стало употребляться для обозначения залога недвижимости.
Залоговые столбы с надписями давали возможность каждому узнать о состоянии данного недвижимого имущества, то есть о степени его обремененности ипотечными долгами. Таким образом, публичность ипотечного займа обеспечивала интересы потенциального покупателя имущества.
Почему стоит обратиться к юристу при оформлении ипотеки?
При оформлении ипотеки многие ошибочно полагают, что кредитор тщательно проверяет объект залога, изучает личности продавца и покупателя. Нотариальная сделка надёжнее, чем сделка в простой письменной форме, поскольку нотариус тоже всё тщательно проверит. И зачем нанимать юриста, если и так всё под контролем? Но это миф. И мы не рекомендуем полагаться только на кредитора, нотариуса или страховщика.
Основная задача юриста — выявить и обозначить возможные риски и оценить вероятность их наступления. Решение о приобретении в любом случае всегда остаётся за вами.
Основной интерес кредитора — возврат долга в денежном выражении. Отсюда его основная задача —проверить самого заёмщика. И с этой целью кредитор, помимо залога, зачастую прибегает к дополнительным способам обеспечения обязательств (например, поручительству или привлечениею созаёмщика).
Важно понимать, что проблемы с залогом будут только вашими проблемами. В случае выбытия предмета залога из вашего права собственности, вы всё равно останетесь должны кредитору. Поэтому кредитор осуществляет только поверхностную проверку предмета залога, удостоверяясь в наличии зарегистрированного права собственности и отсутствии обременений.
Нотариус при подготовке сделки соберёт и проверит те необходимые для продажи документы, которые в дальнейшем могли бы привести к признанию совершённой сделки недействительной. Необходимо понимать, что нотариус не проверяет предшествующие сделки на предмет законности. Если ранее при совершении сделок были допущены какие-то нарушения, в результате которых может быть оспорена и ваша сделка, нотариус за это ответственности не несёт.
Именно поэтому проверкой объекта покупки должен озаботиться сам покупатель.
Без гарантий?
Почему проверка объекта в пределах срока исковой давности не гарантирует отсутствия возможности оспаривания?
Вы, конечно, можете проверить историю объекта залога в пределах сроков исковой давности. Но есть детали, влияющие на изменение этих сроков:
- сроки исковой давности исчисляются с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, а значит, дата подписания сделки не всегда будет совпадать с началом исчисления сроков исковой давности;
- срок исковой давности может быть восстановлен, если суд признает уважительными причины его пропуска.
Почему проверку объекта не заменят дополнительные гарантии и заверения сторон сделки?
Предположим, в заключаемом вами договоре об отчуждении предусмотрены гарантии и заверения продавца о чистоте юридических документов, обстоятельств и другое. Являются ли они гарантом того, что сделка не будет оспорена? Нет. Помогут ли они вам в случае проблем с имуществом при предъявлении встречного иска о признании вас добросовестным покупателем? Нет. Обязанность покупателя как добросовестного приобретателя — проверить подлинность гарантий и заверений продавца.
Надеемся, мы убедили вас в необходимости присутствия юридического советника при покупке недвижимости с ипотекой. А за решением подобной ситуации обращайтесь сюда.
