Проблема: дела о признании недействительными сделок с недвижимостью, совершенных в результате сложных мошеннических схем
Всеми известное и обсуждаемое дело. В современной правоприменительной практике особую сложность представляют дела о признании недействительными сделок с недвижимостью, совершенных в результате сложных мошеннических схем. Часто такие схемы основаны на психологическом воздействии на собственника, введении его в заблуждение относительно истинной сущности происходящего, что приводит к искажению его внутренней воли при формальном соблюдении процедуры заключения договора. Основная правовая проблема заключается в установлении и доказывании в суде факта такого существенного заблуждения (ст. 178 ГК РФ), особенно когда вторая сторона сделки — приобретатель — формально действовала в рамках гражданского оборота и может заявлять о своей добросовестности. Дополнительный аспект проблемы связан с процессуальным пересечением гражданского дела и уголовного производства по факту мошенничества, когда гражданский суд вынужден оценивать доказательства, собранные в рамках предварительного следствия, и разрешать вопросы о судьбе имущества и денежных средств, не дожидаясь итогов уголовного дела.
Анализ и решение на примере судебного акта
Рассмотренное судебное дело является показательным примером разрешения указанных проблем. Суды первой и апелляционной инстанций, детально исследовав обстоятельства, пришли к выводу о недействительности сделок (предварительного договора и основного договора купли-продажи квартиры) по основанию, предусмотренному статьей 178 ГК РФ.
Ключевые аспекты решения проблемы, продемонстрированные в деле:
- Комплексная оценка доказательств, включая специальные знания: Суд не ограничился анализом текстов договоров и свидетельских показаний. Для установления психологического состояния истца на момент совершения сделок и оценки характера внешнего воздействия были назначены и тщательно изучены заключения комплексной судебной психолого-психиатрической и судебной политологической (деструктологической) экспертиз, проведенных в рамках параллельного уголовного дела. Эти заключения стали основой для вывода о том, что истинная воля истца на отчуждение имущества отсутствовала, а его действия были полностью детерминированы навязанным злоумышленниками ложным представлением о сотрудничестве с правоохранительными органами.
- Отказ в признании приобретателя добросовестным: Ответчик (приобретатель) ссылался на добросовестность приобретения. Однако суд, руководствуясь принципами добросовестности (ст.ст. 1, 10 ГК РФ), проанализировал поведение приобретателя — индивидуального предпринимателя, профессионально занимающегося операциями с недвижимостью. Суд указал, что при проявлении минимальной осмотрительности приобретатель должен был заметить многочисленные нестандартные обстоятельства сделки, явно свидетельствующие об отсутствии у отчуждателя действительного намерения продать квартиру. Это позволило суду отклонить довод о добросовестности и применить последствия недействительности сделки в полном объеме в пользу потерпевшей стороны.
- Гармонизация последствий недействительности сделки с ходом уголовного дела: Истец требовал взыскания с ответчика уплаченных за квартиру денежных средств. Суд отказал в этом требовании, указав, что денежные средства были похищены третьими лицами (злоумышленниками), а не получены ответчиком. Применение здесь двусторонней реституции (ст. 167 ГК РФ) в классическом виде, по мнению судов, возложило бы на потерпевшего истца необоснованное бремя возврата денег, которых он не получал. Суд разграничил гражданско-правовые последствия недействительности сделки (возврат квартиры) и вопрос о возмещении ущерба деньгами, оставив последний на разрешение в рамках уголовного дела, где будет установлен размер ущерба и лица, ответственные за его возмещение.
- Разрешение сопутствующего требования о выселении: Отказ в удовлетворении самостоятельного иска о выселении новых жильцов, которые вселились в квартиру на основании оспоренного договора, логично вытекает из признания сделки недействительной. Поскольку право собственности на квартиру было возвращено первоначальному владельцу, основания для проживания в ней у данных лиц отпали автоматически. Вопрос об их освобождении помещения решается в исполнительном производстве на основе вступившего в силу решения о признании сделки недействительной и восстановлении права собственности.
Вывод
Указанное дело демонстрирует эффективный алгоритм действий по защите прав лиц, ставших жертвами мошеннических схем с недвижимостью. Успех зависит от способности стороны и ее представителя выстроить систему доказательств, убедительно демонстрирующую наличие существенного заблуждения, инициировать и правильно использовать результаты специальных экспертиз, а также грамотно аргументировать вопрос о недобросовестности покупателя.
Решение суда показывает взвешенный подход к соотношению институтов недействительности сделок и добросовестности приобретения, а также к взаимодействию гражданского и уголовного процессов, что имеет важное значение для формирования единообразной правоприменительной практики по данной категории сложных дел.
В настоящий момент дело передано на рассмотрение в кассационном порядке в ВС РФ и возможно высшая судебная инстанция внесет коррективы с учетом общественного резонанса. Истец уже готова вернуть денежные средства Ответчику с рассрочкой на 3 года, однако Ответчик желает доказать свою добросовестность и получить обратно купленную квартиру.
