По общему правилу цена продаваемой недвижимости определяется по соглашению сторон, которые свободны в определении условий заключаемого ими договора, в том числе о цене недвижимости. При этом цена является существенным условием в договоре купли-продажи, при отсутствии которой такой договор считается незаключенным.
Однако что будет, если занизить в договоре продажи недвижимости её стоимость? Это свидетельствует о том, что волеизъявление сторон договора не соответствует их действительной воле, а значит суды с высокой степенью вероятности признают такой договор притворной сделкой.
Верховный Суд Российской Федерации в п. 87 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснил:
Притворной, в частности, является сделка, в которой стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму. В этом случае суд признает заключённую между сторонами сделку как совершённую на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила.
В случае спора, при условии наличия доказательств оплаты стоимости недвижимости по цене, превышающей указанную в договоре купли-продажи, суд примет во внимание ту цену договора, которую стороны действительно имели в виду, а не ту, которая указана в самом договоре. Например, при изъятии недвижимости у покупателя по иску третьего лица по основаниям, возникшим до исполнения договора продажи недвижимости, покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков в виде реально уплаченной стоимости недвижимости, даже если она превышает указанную в договоре цену (ч. 2 ст. 431, ст. 461 ГК РФ, Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 29.08.2017 N 18-КГ17-121).
Таким образом, занижение стоимости недвижимости в договоре купли-продажи может повлечь крайне неблагоприятные правовые последствия, среди которых можно выделить следующие:
- Невозможность признания покупателя добросовестным приобретателем. Занижение указанной в договоре цены недвижимости относительно её рыночной стоимости является одним из обстоятельств, которые суды в обязательном порядке учитывают при оценке добросовестности приобретателя при рассмотрении споров об истребовании имущества из чужого незаконного владения.
- Установление факта подозрительности сделки в случае банкротства продавца или покупателя. При оспаривании подозрительных сделок с имуществом должника по Закону о банкротстве учитывается в первую очередь отклонение от рыночной стоимости имущества. И в случае установления такого отклонения договор купли-продажи недвижимости будет признан судом недействительным.
- Возможность предъявления налоговых претензий. Например, по сделкам между взаимозависимыми лицами в случае отклонения цены товара более чем на 20 процентов от рыночной цены идентичных товаров, налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога, рассчитанного таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен на соответствующие товары.
- Признание договора купли-продажи недвижимости недействительным, как заключённого в ущерб интересам представляемого. Совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если полученное по сделке предоставление в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершённого в пользу контрагента, свидетельствует о наличии явного ущерба. Данное обстоятельство является достаточным основанием для признания сделки недействительной по иску представляемого.
