Права и обязанности арендатора и арендодателя в России в базовом виде задаются договором аренды и нормами главы 34 ГК РФ: по договору арендодатель обязуется предоставить имущество за плату во временное владение и пользование (или во временное пользование), а арендатор — платить и пользоваться имуществом по назначению и на условиях договора.
На стороне арендодателя ключевые обязанности — передать имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению, передать принадлежности и относящиеся к имуществу документы, а также по общему правилу за свой счет проводить капитальный ремонт (если иное не установлено законом или договором); при нарушении этих обязанностей у арендатора появляются законные основания требовать устранения нарушений и, в предусмотренных случаях, добиваться досрочного расторжения договора.
Со стороны арендатора базовые обязанности — своевременно вносить арендную плату в порядке и сроки, которые закреплены в договоре, пользоваться имуществом по назначению/условиям договора, поддерживать его в исправном состоянии, делать текущий ремонт и нести расходы на содержание, если иное не предусмотрено законом или договором; распоряжаться правом аренды (например, сдавать в субаренду) арендатор вправе, как правило, только с согласия арендодателя, если договором или законом не установлено иначе.
Важный блок прав обеих сторон связан с изменением и прекращением аренды: если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может меняться по соглашению сторон в сроки, указанные в договоре, но не чаще одного раза в год; досрочное расторжение по требованию арендодателя допускается по основаниям, указанным в законе (и обычно после письменного предупреждения), а по требованию арендатора — в случаях, прямо перечисленных в ГК РФ (например, если имущество не предоставлено или имеются препятствующие пользованию недостатки).
И наконец, чтобы права сторон были защищены формально, важно помнить о форме: договор аренды на срок более года (а при участии юрлица — независимо от срока) должен быть заключен письменно, а договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если законом не предусмотрено иное.
