Оформление договора эскроу — это процесс, в котором участвуют три стороны: покупатель, продавец и эскроу-агент (обычно банк или специализированная компания).
Пошаговая инструкция, как правильно оформить эскроу
- Основной документ: Соглашение об эскроу (Эскроу-договор)
Это трехсторонний договор, который заключают между собой Покупатель (Депонирующая сторона), Продавец (Бенефициар) и Эскроу-агент (например, банк).
Ключевые разделы, которые должны быть в договоре:
- Предмет договора: Указывается, что эскроу-агент обязуется принять от покупателя денежные средства и хранить их на специальном эскроу-счете до наступления определенных условий.
- Условия высвобождения средств (основной пункт!)
Для перевода продавцу: Четко и однозначно прописывается событие, при котором банк обязан перевести деньги продавцу. Например: “Предоставление Эскроу-агенту выписки из ЕГРН, подтверждающей государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости к Покупателю”.
Для возврата покупателю: Условия, при которых деньги возвращаются покупателю. Например: «Получение Эскроу-агентом от Покупателя уведомления о расторжении основного договора купли-продажи в одностороннем порядке в связи с неисполнением Продавцом своих обязательств до указать дату».
- Размер и порядок внесения денежных средств: Указывается точная сумма, валюта и срок, к которому покупатель должен ее внести на эскроу-счет.
- Срок действия договора: Период, в течение которого деньги находятся на эскроу-счете. Если условия не выполнены, средства возвращаются покупателю.
- Вознаграждение эскроу-агента: Прописывается размер комиссии, кто ее оплачивает (покупатель, продавец или обе стороны в определенных долях) и порядок оплаты.
- Порядок взаимодействия: Как стороны обмениваются документами и уведомлениями (например, через личный кабинет, по электронной или обычной почте).
- Ответственность сторон: Что происходит в случае нарушения условий.
Пошаговый процесс оформления эскроу
Шаг 1: Выбор Эскроу-агента
Чаще всего это банки, имеющие право на открытие эскроу-счетов (большинство крупных российских банков предлагают эту услугу).
Сравните тарифы, сроки, удобство сервиса (наличие личного кабинета, скорость реагирования).
Шаг 2: Подготовка и согласование документов
Основной договор: Как правило, у банка есть своя типовая форма Эскроу-договора. Вам нужно ее тщательно изучить и, при необходимости, внести правки (особенно в раздел об условиях высвобождения средств).
Сопутствующие документы:
- Основной договор (например, купли-продажи недвижимости), на исполнение которого открывается эскроу.
- Заявления на открытие эскроу-счета (предоставляет банк).
- Документы, удостоверяющие личность всех участников (паспорта).
- Для юрлиц — учредительные документы.
Шаг 3: Подписание договора
Все три стороны (покупатель, продавец, представитель банка) собираются вместе для подписания Эскроу-договора.
Подписание может происходить как в отделении банка, так и дистанционно, если банк предоставляет такую возможность (например, через усиленную квалифицированную электронную подпись – УКЭП).
Шаг 4: Внесение денежных средств
Покупатель переводит оговоренную сумму на открытый эскроу-счет.
Банк блокирует средства и уведомляет все стороны о их поступлении.
Шаг 5: Исполнение обязательств и мониторинг
Продавец выполняет свои обязательства (например, регистрирует переход права собственности в Росреестре).
Покупатель контролирует выполнение условий.
Шаг 6: Предоставление документов для высвобождения средств
Как только условие выполнено (например, пришла выписка из ЕГРН), соответствующая сторона (чаще всего продавец) предоставляет в банк документ-подтверждение.
Шаг 7: Завершение операции
Банк проверяет документ и, если все соответствует условиям договора, переводит деньги продавцу (за вычетом своего вознаграждения).
Эскроу-счет закрывается.
Важные рекомендации, которые необходимо учесть при оформлении
- Детализация условий — ключ к успеху. Фраза «после регистрации права собственности» — недостаточна. Лучше: «После предоставления Эскроу-агенту выписки из ЕГРН от [Дата], где правообладателем указан Покупатель [ФИО полностью]».
- Сроки. Пропишите не только срок хранения денег, но и сроки проверки документов банком и перевода средств продавцу (обычно 1-3 рабочих дня).
- Комиссия. Уточните, включает ли комиссия НДС, когда и как она списывается.
- Проценты. По закону, проценты за время хранения средств на эскроу-счете принадлежат покупателю, если договором не предусмотрено иное. Этот момент также стоит прописать.
- Налоги. Для продавца доход возникает на дату поступления денег с эскроу-счета на его расчетный счет.
Краткий чек-лист для безопасной сделки
- Выбрали надежный банк с понятными тарифами.
- Трехсторонний договор подписан до внесения денег.
- Условия высвобождения средств прописаны максимально четко и недвусмысленно.
- Все сроки (внесения денег, выполнения условий, возврата) согласованы и внесены в договор.
- Порядок распределения комиссии и процентов понятен и устраивает все стороны.
Итог: Оформление эскроу — это юридически сложная процедура. Хотя банки предоставляют типовые формы договоров, настоятельно рекомендуется привлечь юриста для проверки документа, особенно если речь идет о крупной сделке. Это поможет избежать рисков и гарантирует, что интересы всех сторон будут защищены.
